Een belangrijke stap richting maatwerk: omzet huurder uit online-verkoop telt mee bij vaststelling huurkorting

Op 9 juli 2021 heeft de Rechtbank Rotterdam een belangrijke tussenuitspraak gedaan in een geschil tussen Scotch & Soda en haar verhuurder. Dit geschil heeft betrekking op de vraag of Scotch & Soda in verband met de overheidsmaatregelen vanwege de coronapandemie aanspraak kan maken op huurkorting. Hoewel de lijn in de rechtspraak helder is over de vraag óf een bedrijfsmatige huurder tijdens de coronapandemie recht heeft op huurkorting, geldt dat niet voor de wijze waarop aan die korting vorm moet worden gegeven. In veel gerechtelijke uitspraken is te lezen dat daarbij als uitgangspunt geldt dat ‘de pijn gelijkelijk moet worden verdeeld’. Een dergelijk uitgangspunt vereist maatwerk, waarbij rekening wordt gehouden met alle relevante omstandigheden, maar dat ontbreekt nog wel eens.

De uitspraak van de Rechtbank Rotterdam 

Blijkens de uitspraak lijkt de Rechtbank Rotterdam daadwerkelijk rekening te willen houden met alle relevante omstandigheden bij het vaststellen van de omvang van de huurkorting. Voor deze zaak is onder andere van belang dat Scotch en Soda niet alleen inkomsten genereert via haar fysieke winkels, maar ook via online-verkoop. In de literatuur is hierover al meerdere malen opgemerkt dat rechters niet alleen de omzet uit deze fysieke winkels in acht dienen te nemen, maar ook die uit online-verkopen via een webshop. Het is immers aannemelijk dat huurders de omzetdaling uit de fysieke winkels in zekere mate hebben kunnen compenseren met een hogere omzet uit online-verkopen. Met name tijdens de periode dat de fysieke winkels op last van de overheid volledig gesloten waren, was de consument namelijk op de webshop aangewezen. De rechtbank heeft dit uitgangspunt in haar uitspraak bevestigd.

Daarbij is met name ook van belang dat de rechtbank het niet relevant acht wanneer deze online-verkopen zijn ondergebracht in een andere vennootschap wanneer de huurder en die andere vennootschap onderdeel uitmaken van hetzelfde concern. Dat oordeel is vanuit maatschappelijk oogpunt zeer begrijpelijk, maar mogelijk had de rechtbank wel iets meer aandacht kunnen besteden aan de ondernemingsrechtelijke aspecten daarvan.

In navolging hiervan is de huurder in de tussenuitspraak opgedragen om inzicht te verschaffen in de omzet uit de webshop.

Een belangrijk – en vooralsnog wat onderbelicht – aspect is verder dat de rechtbank ook bereid is om bij haar oordeel over de omvang van de huurkorting te kijken naar de schade die de verhuurder door de coronapandemie heeft geleden. In dit kader had de verhuurder onder andere gesteld dat zij was geconfronteerd lagere huurinkomsten doordat meerdere van haar huurders de huur niet meer konden betalen. De rechtbank heeft deze stellingen serieus genomen en de verhuurder in de gelegenheid gesteld om deze schade nader te onderbouwen.

Afsluitende opmerking

Hoewel dit nog slechts een tussenuitspraak is, en dus geen eindbeslissing, lijkt het erop dat de rechtbank ernaar streeft om tussen partijen daadwerkelijk een oordeel te vellen waarin rekening wordt gehouden met alle relevante omstandigheden. De uitspraak is daarmee een stap in de goede richting teneinde bij dergelijke geschillen daadwerkelijk het vereiste maatwerk te kunnen leveren. Wordt vervolgd!