De verhuurder overlijdt; is de huurder verplicht de woning te ontruimen en verlaten?
Dit vormde de kernvraag uit de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 10 november 2020.[1] In de betreffende zaak betoogde de erfgenaam van de overleden verhuurder dat deze vraag bevestigend beantwoord diende te worden. Daartoe voerde de erfgenaam hoofdzakelijk aan dat:
1) de woning was verhuurd in strijd met het verhuurverbod uit de hypotheekakte,
2) de door de hypotheekverstrekker aangekondigde executoriale verkoop van de woning er toch al toe zou leiden dat de huurder de woning zou moeten verlaten en
3) het voortduren van de huurovereenkomst de afwikkeling van de nalatenschap zou bemoeilijken.
De huurder was het hier niet mee eens en deed als verweer een beroep op de wettelijke huurbescherming. Daarvan vond de erfgenaam dat dit in strijd was met de redelijkheid en billijkheid. Uiteindelijk moest de rechter zodoende een oordeel vellen.
In dit artikel zal eerst worden ingegaan op de relevante regelgeving. Vervolgens zal de uitspraak worden toegelicht en becommentarieerd.
Wat zegt de wet?
Allereerst is van belang dat in artikel 7:229 BW het volgende staat:
“ 1. De dood van de huurder of de verhuurder doet de huur niet eindigen.
- (…).
- (…).”
De enkele omstandigheid dat een verhuurder overlijdt, betekent dus niet dat de huurovereenkomst om die reden tot een einde zal komen. De huurovereenkomst blijft nadien van kracht.
Verder is van belang dat huurders van zelfstandige woningen in de meeste gevallen huurbescherming genieten.[2] Dat betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst niet zomaar kan opzeggen. De verhuurder kan de huurovereenkomst slechts opzeggen als sprake is van een wettelijke opzeggingsgrond (artikel 7:274 BW). Het niet gedragen als goed huurder en de omstandigheid dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, zijn beiden dergelijke opzeggingsgronden. Dat een woning wordt verhuurd in strijd met het verhuurverbod uit de hypotheekakte, de hypotheekverstrekker de woning executoriaal wil verkopen en het voortduren van de huurovereenkomst de afwikkeling van de nalatenschap bemoeilijkt, zijn echter geen wettelijke opzeggingsgronden.
In dit kader is tot slot van belang dat wanneer een tussen partijen geldende regel ‘een naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’ resultaat oplevert, deze regel buiten toepassing kan worden gelaten. Dit zou bijvoorbeeld tot gevolg kunnen hebben dat wanneer de omstandigheden van een bepaalde zaak daartoe nopen, een huurder geen beroep kan doen op de wettelijke huurbescherming. De drempel om te kunnen spreken van een ‘onaanvaardbaar’ resultaat ligt echter hoog en rechters gaan daar terughoudend mee om.
Wat was er aan de hand in de uitspraak van 10 november 2020?
In de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 10 november 2020 ging het om een situatie waarin de verhuurder was komen te overlijden. Op enig moment na het overlijden vernamen de erfgenamen dat de hypotheekverstrekker redenen zag om de hypothecaire geldlening op te eisen en tot de executoriale verkoop van de woning over te gaan. De hypotheekverstrekker was echter bereid kortstondig uitstel te verlenen van deze verkoop indien de woning onderhands verkocht kon worden. Op die wijze zou immers een hogere verkoopopbrengst kunnen worden gerealiseerd.
Dit laatste gold te meer wanneer de woning vrij van huur zou worden verkocht. Om die reden is de betreffende erfgenaam een gerechtelijke procedure tegen de huurder gestart, waarin hij vorderde dat de huurder de woning binnen afzienbare tijd zou moeten ontruimen en verlaten. Zoals hiervoor reeds opgesomd, had de erfgenaam zijn vordering onderbouwd met meerdere argumenten. De rechter ging echter niet mee in de aangevoerde argumenten en wees de vordering af. Daartoe overwoog de rechter – kort gezegd – dat de argumenten van de erfgenaam geen streep konden zetten door de wettelijke huurbescherming. Dat onder meer de huurovereenkomst was gesloten in strijd met het verhuurverbod van de hypotheekverstrekker en het voortduren van de huurovereenkomst de afwikkeling van de nalatenschap bemoeilijkte, ging slechts de erfgenamen zelf aan. Die omstandigheden stonden volgens de rechter namelijk los van de huurder. Kortom, de huurder mocht in de woning blijven wonen.
Wat vinden wij ervan?
De uitspraak is in lijn met eerdere jurisprudentie waarin werd betoogd dat de wettelijke huurbescherming vanwege een beroep op de redelijkheid en billijkheid buiten toepassing dient te worden gelaten. Zoals hiervoor toegelicht, zal niet snel sprake zijn van een situatie waarin het toepassen van de wettelijke huurbescherming ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’ is. Ondanks dat de rechter in de uitspraak erkende dat de erfgenamen door de druk van de hypotheekverstrekker in een zeer lastig parket zaten, waren de gegeven omstandigheden desondanks onvoldoende. In zoverre vormt de uitspraak een bevestiging van de hoge drempel die in dit verband geldt. Slechts in uitzonderingsgevallen zal er ruimte bestaan om de wettelijke huurbescherming buiten toepassing te laten.
[1] https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBMNE:2020:4839.
[2] Een uitzondering hierop kan zich bijvoorbeeld voordoen bij tijdelijke huurcontracten en verhuur op basis van de Leegstandwet.