De pijn tussen een verhuurder en huurder gelijkelijk verdelen, een holle frase?
De horeca is nog steeds gesloten voor publiek en ook winkels zijn nog slechts zeer beperkt te bezoeken. De persconferentie van 23 maart jl. heeft weinig perspectief geboden voor de betrokken partijen, zoals huurders en verhuurders, in het winkellandschap. Discussies over huurkortingen zullen dan ook nog wel even voortduren.
Er is al veel geschreven over de vraag of bedrijfsmatige huurders tijdens de coronapandemie recht hebben op huurkorting. De lijn in de rechtspraak hierover is inmiddels redelijk helder. Dat geldt niet voor de wijze waarop aan de omvang van een eventuele huurkorting vorm moet worden gegeven. In veel gerechtelijke uitspraken is te lezen dat daarbij als uitgangspunt geldt dat ‘de pijn gelijkelijk moet worden verdeeld’. Dat vereist maatwerk, maar dat ontbreekt geregeld. Verhuurders lijken daardoor (vooralsnog) ten onrechte benadeeld te worden.
In dit artikel zal worden ingegaan op de wijze waarop bij de toekenning van een eventuele huurkorting maatwerk kan worden geleverd. Daartoe zal worden ingegaan op de recente rechtspraak en de relevante omstandigheden die daarin een rol (dienen te) spelen.
Het herstellen van het evenwicht en het leveren van maatwerk
Rechters die vanwege de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie een huurkorting toewijzen, doen dat veelal op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 7:258 BW). Die grondslag kan leiden tot de huurkorting zelf, alsmede de omvang daarvan. In het wetsartikel over onvoorziene omstandigheden ontbreekt het echter aan concrete handvatten. Dat leidt ertoe dat rechters naar ‘maatstaven van redelijkheid en billijkheid’ een huurkorting toewijzen waarmee wordt geprobeerd het door de overheidsmaatregelen verstoorde evenwicht te herstellen.
Het herstellen van dit evenwicht vergt maatwerk. Wij zijn van mening dat het daar in de praktijk soms aan ontbreekt. Zo is gebleken dat – met name in kort gedingprocedures – veelal vaste percentages aan huurkorting worden toegewezen. Bijvoorbeeld 25% tijdens de periode dat er beperkende overheidsmaatregelen gelden, waaronder de 1,5 meter afstand, en 50% tijdens de periode dat sprake is van een volledige sluiting op last van de overheid.
De Rechtbank Amsterdam heeft begin maart 2020 een lijn/formule ontwikkeld waarbij geldt dat het huurkortingspercentage gelijk is aan de helft van het omzetdalingspercentage (ten opzichte van 2019). De aanspraak van de huurder op de Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid (NOW) speelt in die berekening geen rol. De eventueel door de huurder ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) daarentegen wel. Volgens deze lijn van de Rechtbank Amsterdam moet het deel TVL dat zou zien op de huur, worden opgeteld bij de omzet van de huurder over 2020.
Met de berekening zoals door de Rechtbank Amsterdam wordt gehanteerd, wordt weliswaar getracht een maatwerkoplossing te bieden, maar wij menen dat deze geformuleerde lijn dat niet kan bereiken. Daar zijn meerdere reden voor te noemen, maar de belangrijkste is dat onvoldoende rekening wordt gehouden met alle relevante omstandigheden. Er wordt hoofdzakelijk naar de door de huurder aangeleverde omzetcijfers gekeken. Dat brengt het risico met zich mee dat de belangen van de verhuurder te weinig worden meegewogen.
De relevante omstandigheden die (meer) aandacht verdienen
Gelet op de tot op heden gepubliceerde uitspraken lijkt het erop dat een aantal omstandigheden bij de toewijzing van een huurkorting nauwelijks lijken meegewogen. Naar onze smaak zijn dit omstandigheden die in sommige gevallen wel meegenomen zouden moeten worden. Dit zijn met name:
- Het concernresultaat van de vennootschapsrechtelijke groep waartoe de huurder behoort. Op deze wijze kunnen bijvoorbeeld de resultaten van een zusteronderneming worden meegewogen die zich uitsluitend richt op online verkoop en tijdens de coronapandemie juist hogere omzetten heeft gerealiseerd. Op die manier wordt van de huurder verlangd de pijn intern binnen het concern ook te delen, in plaats van (alleen) met de verhuurder.
- De omzetcijfers die de huurder niet alleen in het jaar 2019 heeft behaald, maar ook die van eerdere jaren. Indien de huurder voorheen hoge omzetten heeft gerealiseerd, mag immers ‘vet op de botten’ worden verwacht. Daarmee zou de omzetdaling door de coronamaatregelen (deels) kunnen worden opgevangen. Er wordt dan iets meer van het ondernemingsrisico van de huurder verwacht. Anders dan in Nederland, lijkt in Duitse rechtspraak aan deze omstandigheid veel gewicht toe te komen.
- De verwachtingen voor de toekomst. Het is inmiddels een feit van algemene bekendheid dat veel consumenten hun geld aan het ‘oppotten’ zijn. Het ligt daarom in de lijn der verwachting dat na de beëindiging van de beperkende overheidsmaatregelen een aantal huurders in bepaalde sectoren extra hoge omzetten zullen realiseren. Dat pleit ervoor dat in die situaties bij een eventuele huurkorting, alsmede de omvang daarvan, eigenlijk zou moeten worden gekeken naar de lange termijn. Dat zou zelfs kunnen resulteren in het oordeel dat bij het behalen van een extra hoge omzet na de coronapandemie, de huurder juist een plus op zijn huurprijs aan de verhuurder zou moeten voldoen.
- De op de huurder rustende zware stelplicht om aan te tonen dat er een verband bestaat tussen een bepaalde omzetdaling en de overheidsmaatregelen vanwege de coronapandemie. Met name bij huurders die kort voor of tijdens de coronapandemie hun onderneming zijn gestart, is terughoudendheid gepast bij de beoordeling van de mate waarin sprake is van omzetverlies en de oorzaak daarvan. Het oorzakelijk verband tussen de overheidsmaatregelen vanwege de coronapandemie en de omzetdaling van de huurder zal door de huurder goed inzichtelijk moeten worden gemaakt.
- De wijze waarop de huurder met andere partijen tot betalingsregelingen is gekomen. Als de pijn van de ondernemer/huurder dan (evenredig) verdeeld moet worden, over welke partijen moet het dan gaan?
- De mate waarin de verhuurder zelf financiële verplichtingen heeft. Op veel van de verhuurde bedrijfsruimtes rust immers een financiering (hypotheek) die leidt tot maandelijkse betalingsverplichtingen voor de verhuurder. Ook heeft de verhuurder andere lasten, zoals verzekeringen, lonen en belastingen. Financiële instellingen zijn (in ieder geval vooralsnog) niet makkelijk bereid gebleken om de lasten van hun klanten te verlichten. Verder is van belang dat verhuurders ook niet in aanmerking komen voor bijvoorbeeld de TVL.
- De wijze waarop de TVL, maar ook andere (overheids)tegemoetkomingen van de huurder, worden toegepast in de berekening van de huurkorting. In de rechtspraak wordt bijvoorbeeld vooralsnog niet op eenduidige wijze toepassing gegeven aan de TVL bij de bepaling van de omvang van de huurkorting. De toepassing daarvan strookt bovendien geregeld niet met de aard van de TVL en doet daar dan te weinig recht aan.
Tegenvordering verhuurder
Voor verhuurders is het tot slot relevant om zich te realiseren dat zij in een gerechtelijke procedure over de huurkorting desgewenst een tegenvordering kunnen instellen. Geprobeerd kan worden een toewijzing van de rechter te verkrijgen dat bij toekomstige hogere omzetten van de huurder er ook een hogere huurprijs moet gelden. Zo kan de huurkorting weer gedeeltelijk worden gecompenseerd, indien de huurder echt hoge omzetten zal realiseren.
Ook zou de verhuurder bijvoorbeeld kunnen vorderen dat – indien de rechtbank een huurkorting zal toewijzen – de verhuurder de gelegenheid krijgt om in dat geval tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Dat betekent dat de verhuurder een termijn krijgt om daartoe over te gaan en dat tot die tijd de huurkorting niet zal intreden.
Dit zou met name een oplossing kunnen bieden voor situaties waarin de verhuurder wordt geconfronteerd met een huurder die de contractuele huurprijs niet langer kan betalen en om een grote huurkorting vraagt, terwijl er andere potentiële huurders zijn die wel bereid en in staat zijn om een hogere huurprijs te voldoen. Bijvoorbeeld omdat zij een andere bestemming aan het gehuurde willen geven en daartoe geen last vinden van de beperkende overheidsmaatregelen. Het is in dat geval de vraag of van de verhuurder kan worden verlangd, en zo ja voor welke duur, dat hij van zijn huurder een huurkorting dient te accepteren.
Conclusie
In dit artikel hebben we besproken dat de stand van de rechtspraak tot nu toe laat zien dat de pijn van de overheidsmaatregelen vanwege de coronapandemie tussen de verhuurder en huurder moet worden verdeeld. Dat resulteert veelal in een (tijdelijke) huurkorting. De vraag hoe de hoogte van de huurkorting bepaald moet worden, is nog niet eenduidig beantwoord. De Rechtbank Amsterdam heeft een formule opgesteld, die weliswaar tot gevoelsmatig billijke uitkomsten zal leiden. Zo dient in die formule bijvoorbeeld (een deel van) de TVL te worden meegewogen bij de bepaling van het omzetverlies. Toch menen wij dat er nog meer oog moet zijn voor de specifieke omstandigheden van het geval. De pijn ‘gelijkelijk’ verdelen hoeft dan niet in alle gevallen een 50% – 50% verdeling van het omzetverlies tussen verhuurder en huurder in te houden.
De veel gebruikte grondslag voor de huurkorting: ‘onvoorziene omstandigheden’ vereist ook het meewegen van relevante omstandigheden van de casus en van partijen. Dit omdat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor die grondslag leidend zijn. Die maatstaven dienen door concrete omstandigheden te worden ingevuld. In dit artikel zijn een aantal voorbeelden gegeven van omstandigheden en argumenten die wellicht meer belicht kunnen worden in (onderhandelings)gesprekken en procedures tussen huurders en verhuurders. Zo wordt mogelijk nog meer maatwerk bereikt.