Beroep op de Wet eenmalige huurverlaging bij woningruil, mag dat?

Op 1 januari 2021 is de Wet eenmalige huurverlaging in werking getreden. Op grond van deze wet hebben huurders die een sociale huurwoning huren van een woningcorporatie, die relatief duur wonen, recht op een eenmalige huurverlaging. De wet geldt niet voor particuliere verhuurders.

In de praktijk is gebleken dat het voorkomt dat huurders, die aanvankelijk niet voldoen aan de wettelijke voorwaarden, door een woningruil (indeplaatsstelling) alsnog aanspraak kunnen maken op deze huurverlaging. Ook komt het voor dat een beroep op deze huurverlaging er juist voor zorgt dat een woningruil tussen huurders mogelijk kan worden gemaakt.

In deze situaties is het de vraag of mogelijk sprake is van oneigenlijk gebruik van de wettelijke regelingen en zo ja, wat woningcorporaties daartegen kunnen doen.

In dit artikel zal, na een bespreking van de Wet eenmalige huurverlaging, nader op de voornoemde praktijksituaties worden ingegaan. Daarbij zal tevens onze visie op deze problematiek worden gegeven.

Wet eenmalige huurverlaging

De Wet eenmalige huurverlaging voorziet in het recht op een eenmalige huurverlaging voor huurders met een laag inkomen en een (voor dat inkomen) hoge huur. Het gaat hierbij om huurders van een woningcorporatie die ‘duur scheefwonen’. Dit betekent dat deze huurders op grond van deze wet het recht krijgen op een huurverlaging wanneer hun inkomen onder de inkomensgrens van passend toewijzen ligt en zij een huur hebben die hoger is dan de voor hen toepassing zijnde aftoppingsgrens (in 2021: € 633,25).

Het initiatief voor de huurverlaging lag in eerste instantie bij de woningcorporaties. Op basis van door de Belastingdienst verstrekte gegevens waren woningcorporaties verplicht om vóór 1 april 2021 aan de huurders die daarvoor in aanmerking kwamen een huurverlagingsvoorstel doen. Echter, het is ook mogelijk dat huurders zelf bij de woningcorporatie hiervoor een aanvraag indienen. Huurders kunnen deze aanvraag indienen tot 31 december 2021.

Over de Wet eenmalige huurverlaging en de voorwaarden die gelden om in aanmerking te komen voor een huurverlaging schreven wij al eerder een blog.

Situatie 1: verzoek tot huurverlaging na woningruil

Met enige regelmaat krijgen woningcorporaties van huurders het verzoek tot het verlenen van medewerking aan een woningruil. Dit houdt in dat twee huurders die met elkaar van woning willen ruilen, bij de woningcorporatie het verzoek indienen of zij in elkaars plaats als huurder gesteld kunnen worden (indeplaatsstelling). Een dergelijk verzoek tot woningruil dient te worden getoetst aan de daarvoor geldende wettelijke maatstaf (artikel 7:270 BW). Dat houdt in dat de huurder die wil ruilen met een ander daarbij een zwaarwichtig belang moet hebben, maar ook dat het verzoek wordt afgewezen indien de ruilkandidaat vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor betaling van de huur.

Door dit beoordelingscriterium en de wijze waarop daaraan in de huidige rechtspraak toepassing wordt gegeven, kan de situatie zich voordoen dat één van de twee huurders door een woningruil wordt geconfronteerd met hogere huurlasten. Dit kan er zelfs toe leiden dat deze huurlasten – in verhouding tot diens inkomen – eigenlijk te hoog zijn en zodoende niet langer ‘passend’. Als vervolgens ook aan de overige criteria wordt voldaan, kan dat tot gevolg hebben dat zo’n huurder (dus na de woningruil) een beroep kan doen op de Wet eenmalige huurverlaging. De woningcorporatie is dan in principe verplicht om aan een dergelijk verzoek gehoor te geven en over te gaan tot de verzochte huurverlaging.

Het moge voor zich spreken dat dit voor woningcorporaties ‘knaagt’. De betreffende huurder was immers niet verplicht om de woningruil aan te gaan, maar heeft daar zelf om verzocht. Bij die woningruil heeft de huurder welbewust de nieuwe (hogere) huurlasten geaccepteerd. Daarmee wekte de huurder de indruk dat hij zelf vindt dat  de huurlasten passend zijn. Maar in deze situatie heeft de huurder het ‘dure scheefwonen’ zelf gecreëerd, zodat het wringt als die huurder vervolgens huurverlaging vraagt op grond van de Wet eenmalige huurverlaging. De wet houdt daar echter geen rekening mee en lijkt in beginsel de woningcorporatie te verplichten om ook in dat geval de huurverlaging toe te kennen.

Situatie 2: verzoek tot huurverlaging voorafgaand aan indeplaatsstelling

Een ander voorbeeld betreft de situatie waarin een huurder eerst op basis van de Wet eenmalige huurverlaging een huurverlaging heeft gekregen, waarna vervolgens een woningruil wordt aangegaan. In die situatie zou er sprake van kunnen zijn dat deze huurverlaging het mogelijk heeft gemaakt dat de nieuwe huurder vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor de huurbetalingen, terwijl dat voorheen – dus zonder de huurverlaging – niet het geval zou zijn geweest. Dat zou betekenen dat een huurder onder omstandigheden door een beroep te doen op de Wet eenmalige huurverlaging kan bewerkstelligen dat alsnog wordt voldaan aan de wettelijke voorwaarden voor een indeplaatsstelling zodat een woningruil tot stand kan worden gebracht.

Belangrijker in die situatie is echter dat de nieuwe huurder profiteert van de huurverlaging, terwijl die huurverlaging niet voor deze huurder was bedoeld en (dus) niet is getoetst op zijn inkomen. Ook dat ‘knaagt’ weer, aangezien de woningcorporatie uitsluitend verplicht was om akkoord te gaan met de huurverlaging vanwege de persoonlijke situatie van de vorige huurder. De nieuwe huurder had daar niets mee te maken, maar is in principe wel gerechtigd om de verlaagde huur te betalen.

Onze visie

Het is zeer waarschijnlijk dat de wetgever bij het ontwerpen van de Wet eenmalige huurverlaging niet bij de voornoemde situaties heeft stilgestaan. Kennelijk is de wetgever vergeten om rekening te houden met de situaties waarin een huurder voorafgaand of na een beroep op deze wet een woningruil wenst aan te gaan.

Bij een strikte toepassing van de wettelijke regelingen zou een huurder in Situatie 1 – na de woningruil – onverkort aanspraak kunnen maken op een huurverlaging. En bij een dergelijke toepassing zou de nieuwe huurder in Situatie 2 onverkort aanspraak kunnen maken op de huurverlaging die oorspronkelijk aan de vorige huurder was verleend. Echter, het lijkt er wel op dat in beide situaties in strijd wordt gehandeld met het doel van de Wet eenmalige huurverlaging. Zo staat hierover in de Memorie van Toelichting bij deze wet het volgende:

“Voor de huurders die in het verleden niet passend zijn toegewezen of daarna te maken hebben gekregen met inkomensterugval maakt het kabinet het mogelijk om een passende huur te verkrijgen met dit wettelijke recht op eenmalige huurverlaging. (…). De huidige economische onzekerheid als gevolg van de coronacrisis versterkt het belang om de aanpak van dure scheefwoners te versnellen door een eenmalige recht op huurverlaging voor deze huishoudens voor te stellen.”

Kortom, zowel in Situatie 1 als Situatie 2 lijkt sprake te zijn van oneigenlijk gebruik van de Wet eenmalige huurverlaging.

Het is daarom de vraag of woningcorporaties daartegen met succes actie zouden kunnen ondernemen. Over dit onderwerp bestaat nog geen jurisprudentie. Het is daarom lastig te voorspellen hoe rechters tegen Situatie 1 en Situatie 2 aankijken wanneer een woningcorporatie zich tegen de gang van zaken zou verzetten. Desalniettemin biedt de wet wel enige handvaten aan woningcorporaties voor een dergelijk verzet. Zo’n handvat wordt bijvoorbeeld geboden door artikel 7:270 lid 2 BW. Op grond van dat artikel heeft de rechter namelijk onder andere de bevoegdheid om bij een verzoek tot woningruil:

• alle omstandigheden van het geval mee te laten wegen (waaronder dus een verlaagde huurprijs op grond van de Wet eenmalige huurverlaging) en
• voorwaarden te verbinden aan de indeplaatsstelling.

Zo’n voorwaarde zou voor Situatie 1 mogelijkerwijs kunnen inhouden dat het de nieuwe huurder niet vrij zal staan om na de woningruil een beroep te doen op de Wet eenmalige huurverlaging. Voor Situatie 2 zou zo’n voorwaarde kunnen inhouden dat de nieuwe huurder verplicht wordt om de oorspronkelijke huurprijs te gaan betalen (al kan men zich wel afvragen of dat niet in strijd zou komen met het gesloten stelsel van huurprijswijzigingen voor woonruimtes). Verder zou een rechter onder bepaalde omstandigheden het verzoek van de huurder tot indeplaatsstelling (in Situatie 1) dan wel het beroep op de Wet eenmalige huurverlaging (in Situatie 2) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kunnen achten, dan wel misbruik van recht.

Vervolg

Voor woningcorporaties is het logischerwijs onwenselijk wanneer zij door oneigenlijk gebruik van de Wet eenmalige huurverlaging worden verplicht om huurders een huurverlaging toe te kennen die daar helemaal niet voor in aanmerking komen. Het zou daarom voor een woningcorporatie, die wordt geconfronteerd met Situatie 1 of Situatie 2, een optie kunnen zijn om niet de gevraagde medewerking te verlenen aan de betreffende huurder. Ook zou een woningcorporatie ervoor kunnen kiezen om wel medewerking te verlenen, maar aan die medewerking de hiervoor genoemde voorwaarden te verbinden. Een huurder die het daar niet mee eens is, zal daartegen in verweer moeten gaan bij de Huurcommissie of de kantonrechter. Wij denken dat de woningcorporatie in die procedures in ieder geval een goed te bepleiten standpunt heeft.