Beëindiging huurovereenkomst horecaruimte vanwege renovatie

Het komt regelmatig voor dat verhuurders van bedrijfsruimte (winkels, horeca) de huurovereenkomst met de huurder willen beëindigen op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie van de betreffende bedrijfsruimte. Het is voor de verhuurder dan van cruciaal belang dat hij aannemelijk kan maken dat de renovatie dusdanig ingrijpend is dat de huurovereenkomst na renovatie geen voortzetting kan vinden. Het gaat daarbij niet alleen om de fysieke onmogelijkheid om de huur voort te zetten, maar ook argumenten van financiële, sociale of andere aard spelen een rol. In een zaak waarin ons kantoor recentelijk de verhuurder heeft bijgestaan, werd door het hof Amsterdam beëindiging van de huurovereenkomst op die grond toegewezen.

De zaak ging om een bedrijfsruimte aan de Nieuwendijk in Amsterdam met bestemming café/restaurant. De gemeente heeft al in 2012 aan de verhuurder laten weten dat er ingrijpende  werkzaamheden aan het pand moeten gebeuren, zoals het herstellen van de fundering, de vloerbalken en het dak, en diverse metselwerkzaamheden. De verhuurder heeft vervolgens een bouwplan opgesteld op grond waarvan het pand en de indeling ingrijpend veranderen. Onderdeel van het plan is het verbouwen van de kelder tot volwaardige bedrijfsruimte en het creëren van een tussenverdieping. Het vloeroppervlak neemt hierdoor met 50% toe. De ruimte kan hierdoor na de renovatie voor een aanmerkelijk betere huurprijs worden verhuurd in een beter segment. De huurovereenkomst is door de verhuurder opgezegd op grond van dringend eigen gebruik vanwege renovatie. De huurder heeft niet met de opzegging ingestemd.

De verhuurder heeft zich tot de kantonrechter gewend en beëindiging van de huurovereenkomst gevorderd. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen, omdat de huurovereenkomst ondanks de  ingrijpende renovatie daarna met dezelfde huurder zou kunnen worden voortgezet. De kantonrechter achtte de omstandigheid dat de huurder bereid was om dan een hogere huurprijs te betalen daarbij ook relevant.

De verhuurder is in hoger beroep gegaan en heeft onder meer aangevoerd dat de kantonrechter heeft miskend dat na de verbouwing het gehuurde niet langer bestaat, en dat daarom voortzetting van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Het hof stelde eerst vast dat de renovatie noodzakelijk was en dat de huurder dat ook erkende. Het hof was het vervolgens met de verhuurder eens dat de renovatie leidt tot het verdwijnen van het gehuurde en de totstandkoming van een nieuwe, aanzienlijke grotere en geheel anders ingedeelde bedrijfsruimte, met een volkomen andere en modernere uitstraling. Links naar het tussenarrest en het eindarrest treft u hier aan:

Tussenarrest

Eindarrest