Baanbrekende uitspraak over all-in prijzen

Een all-in prijs is een tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen prijs, waarbij geen splitsing is gemaakt tussen de kale huurprijs en de servicekosten. Huurder en verhuurder zijn dus één totale prijs overeengekomen. Omdat de wetgever het belangrijk vindt dat het gebruik van all-in prijzen wordt ontmoedigd, bevat de wet een sanctie bij all-in prijzen. De huurder kan bij de huurcommissie uitsplitsing vragen tussen kale huur en servicekosten waarbij de kale huur wordt vastgesteld op een extreem laag niveau: 55% van de maximaal wettelijke huurprijs.

Deze regeling stuit al jaren op kritiek en weerstand omdat het de verhoudingen tussen huurder en verhuurder flink onder druk zet. Dat komt ook doordat een eenmaal verlaagde huurprijs nooit meer kan worden gebracht op het maximaal redelijke niveau. De verhuurder zit namelijk vast aan de jaarlijks door de Minister vast te stellen huurverhogingspercentages. En die zijn laag.

Een ander kritiekpunt is dat de verhuurder gestraft wordt zonder dat de omvang van de straf van tevoren bekend is: zolang de huurder de huur niet opzegt, duurt de straf, de extreem lage huurprijs, elke maand voort. Dat lijkt in strijd te zijn met internationaal recht, maar daar is nog geen rechtspraak over.

De Amsterdamse rechtbank heeft onlangs een baanbekende uitspraak heeft gedaan over deze all-in regeling. De rechter overwoog dat een straf op all-in prijzen op zichzelf nog wel te rechtvaardigen is, maar dat de huidige straf onevenredig zwaar is, omdat huurharmonisatie niet mogelijk is, zodat de verhuurder voor onbepaalde tijd aan de extreem lage huurprijs vastzit.

De uitspraak is zo danig geformuleerd dat het erop lijkt dat de rechtbank Amsterdam voortaan een stuk kritischer zal zijn op de straf bij all-in huren en deze niet meer zo gemakkelijk zal toepassen als voorheen.

Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de all-in regeling sinds 1 juli 2015 is gewijzigd. Sindsdien wordt de kale huurprijs bij splitsing door de huurcommissie niet meer vastgesteld op 55% van de maximale wettelijke huurprijs, maar op 55% van de overeengekomen huurprijs. De straf zal hierdoor, afhankelijk van de hoogte van overeengekomen huurprijs en het verschil met de maximale wettelijke huurprijs, meer of minder ingrijpend zijn.