Aanpak van scheefwonen via bestaande regelgeving

Scheefwonen is een bekend fenomeen. Scheefwoners zijn huurders die ten opzichte van hun inkomen een lage huur betalen (goedkope scheefwoners) of huurders die juist een te hoge huur in relatie tot hun inkomen betalen (dure scheefwoners). Minister Blok heeft de afgelopen drie jaar geprobeerd deze problematiek tegen te gaan door de toepassing van inkomensafhankelijke huurverhogingen. Huurders die een lage huur betalen worden op die manier geprikkeld om meer te betalen of om door te stromen naar een vrije sector huurwoning of een koopwoning. En door het nieuwe beleid van het passend toewijzen wil de minister bewerkstelligen dat woningcorporaties nog slechts mensen huisvesten met een kleine beurs. Zo wordt tegengegaan dat deze huurders met een kleine beurs een te hoge huur betalen. De minister hoopt met deze maatregelen dus zowel het goedkoop scheefwonen als het duur scheefwonen aan te pakken.

Het is alleen spijtig dat de minister daar niet in zal slagen. In deze bijdrage zullen wij dat toelichten. Maar we zullen ook een echte oplossing presenteren om scheefwonen tegen te gaan. Waar de minister tekortschiet kunt u als (sociale) verhuurder zelf aan de slag, zonder dat u op wetswijzigingen hoeft te wachten.

Plan minister tot invoering 5-jaarlijkse inkomenstoets

In een brief van 3 juli 2015 schrijft minister Blok aan de Tweede Kamer dat de doorstroming van huurders naar de vrije sector of de koopmarkt niet stil mag komen te vallen. [link naar brief] Hij zal daarom met een voorstel komen en denkt daarbij aan een 5-jaarlijkse inkomenstoets voor huurders van sociale huurwoningen. Als tijdens dit toetsmoment blijkt dat het inkomen van de huurder boven de toewijzingsgrens van € 38.950,- is gestegen, dan kan de huur jaarlijks met maximaal 4% boven inflatie worden verhoogd tot maximaal het niveau van de maximale huur die voor die woning geldt. In geval van een inkomensdaling zal dan een terugvalregeling worden gehanteerd analoog aan die van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Minister Blok is voornemens dit voorstel te betrekken bij het wetsvoorstel tijdelijke huur, dat volgens hem op 1 februari 2016 in werking zou kunnen treden. Dit lijkt inmiddels wat kort dag.

Hoewel het initiatief om gedurende de looptijd van de huurovereenkomst te controleren of het inkomen van de huurders nog overeenstemt met de hoogte van de huur toe te juichen is, lijken de maatregelen die vervolgens getroffen kunnen worden volgens de plannen van de minister beperkt. De huur kan niet in één keer omhoog getrokken worden tot het maximaal redelijke huurniveau volgens het puntenstelsel en kan daar ook niet bovenuit komen. Ook niet als de huurder zich bijvoorbeeld heeft ontwikkeld van student tot goed verdienende young professional die eenvoudig een geliberaliseerde huurprijs kan betalen of een woning kan kopen. Deze huurder woont lekker goedkoop en vertrekt niet, zodat de woning niet beschikbaar komt voor iemand met een laag inkomen.

Dat probleem heeft enorme proporties aangenomen. De schattingen lopen uiteen tussen 400.000 en 800.000 woningen. Dit zijn allemaal sociale huurwoningen met door de wet gereguleerde lage huurprijzen, die worden bewoond door mensen met hogere inkomens. En precies dit probleem heeft geleid tot de bijna stilgevallen doorstroming op de woningmarkt.

Scheefheidsbestrijding via bestaande regelgeving

Al in 2008 heeft Huib Hielkema in het tijdschrift Journaal Huur & Verhuur in een tweetal artikelen aandacht besteed aan de problematiek van scheefwonen (JHV januari 2008, nr. 1 “Scheefheidsbestrijding via bestaande regelgeving, kan dat?” en JHV mei 2008, nr. 4 “Scheefheidsbestrijding: inkomensstijging, huur omhoog!”). In deze artikelen heeft hij uiteengezet hoe de scheefheid via de bestaande regelgeving bestreden kan worden. Dit kan door de huur te verhogen bij een inkomensstijging of door, en dat is een meer drastische maatregel, de huurovereenkomst met een scheefwoner te beëindigen. Hieronder zal uiteengezet worden hoe dit in z’n werk gaat.

Huurverhoging bij inkomensstijging

Verhuurders van sociale huurwoningen hebben te maken met strikte regelgeving, waaruit onder meer volgt dat de huur maar één keer per jaar mag worden verhoogd en niet met meer dan het jaarlijks door de minister vast te stellen percentage. Een beding dat hiervan afwijkt is nietig. Dit betekent dat het niet mogelijk is om de huurprijs ineens fors te verhogen of de huur ineens op te trekken naar het maximale niveau als het inkomen van de huurder stijgt.

Maar er is een alternatief dat met name door woningcorporaties toegepast kan worden. Woningcorporaties vragen namelijk meestal niet de maximale huurprijs aan hun huurders, maar nemen daar een bepaald percentage van (“streefhuren”). En op grond van de Herzieningswet moeten corporaties sinds 1 juli 2015 vrijwel al hun sociale huurwoningen toewijzen aan mensen die recht hebben op huurtoeslag en mogen zij aan hen niet meer huur vragen dan de maxima die de wet op de Huurtoeslag stelt. Die maxima (ook wel aftoppingsgrenzen genoemd) liggen vaak een stuk onder de maximaal wettelijke huurprijzen. Deze woningcorporaties moeten genoegen nemen met lagere huren, het zijn als het ware door de wetgever afgedwongen streefhuren.

Het zijn deze verhuurders die met hun huurders kunnen afspreken dat de huurprijs bepaald wordt op het wettelijk maximum, maar dat de huurder daarop een korting krijgt zolang zijn inkomen onder een bepaalde grens blijft. De huurders betalen dan dus minder. Stijgt het inkomen, dan vervalt de korting en betaalt de huurder de maximale huurprijs. Er kan ook worden gekozen voor een staffel, waarbij de korting in stapjes vervalt afhankelijk van de mate van inkomensstijging.

In de huurovereenkomst moet dan vastgelegd worden dat:

  • de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst gelijk is aan het maximale huurprijsniveau;
  • de huurprijs elk jaar automatisch wordt verhoogd met het percentage dat de minister jaarlijks vaststelt;
  • de huurder een korting op de huurprijs krijgt, omdat hij onder een bepaalde inkomensgrens zit;
  • de betalingsverplichting van de huurder na aftrek van de korting jaarlijks automatisch wordt verhoogd met het percentage dat de minister elk jaar vaststelt;
  • de huurkorting (gedeeltelijk) vervalt zodra de huurder boven een van te voren afgesproken en jaarlijks te indexeren inkomensgrens komt;
  • de huurder verplicht is jaarlijks zijn inkomensgegevens over te leggen, waaronder een recente loonstrook, de laatste belastingaangifte en de daarbij behorende aanslag;
  • de korting komt te vervallen als de huurder deze gegevens niet overlegt;
  • het inkomen van alle tot het huishouden van de huurder behorende personen meetelt;
  • de korting op de huurprijs op verzoek van de huurder weer herleeft als de huurder met stukken kan aantonen dat het inkomen weer onder de inkomensgrens ligt.

 

Een dergelijke constructie lijkt niet in strijd met de wet. De afspraken worden van te voren duidelijk vastgelegd en de huurder wordt niet benadeeld. Hij hoeft immers minder te betalen dan de afgesproken huurprijs, hij krijgt een korting zolang zijn inkomen gelijk blijft. Stijgt zijn inkomen, dan vervalt zijn voordeel en moet hij de afgesproken maximale huurprijs betalen. Bijkomend voordeel is dat de verhuurder de huurprijs niet jaarlijks hoeft aan te zeggen, maar dat de huurverhogingen automatisch worden doorgevoerd.

Op grond van de Herzieningswet wordt alleen bij aanvang van de huurovereenkomst een inkomenstoets gedaan waarop de huurprijs wordt afgestemd. Bij voornoemde constructie wordt het inkomen gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst getoetst. Dit leidt ertoe dat de verhuurder de huurder niet langer door middel van een lage huurprijs subsidieert. De huurder gaat immers meer betalen als hij meer gaat verdienen. Scheefwonen voor de toekomst wordt zo veel beter bestreden.

Huur-Op-Maat


Dertien woningcorporaties hebben sinds 1 oktober 2008 geëxperimenteerd met deze nieuwe vorm van inkomensafhankelijk huurbeleid (Huur-Op-Maat). Dit experiment vond plaats in samenspraak met het ministerie. Het was erg succesvol. De betaalbaarheid en keuzevrijheid voor de huurders nam toe, de volkshuisvestinggelden werden doelmatiger besteed en de relatie tussen prijs en kwaliteit van de woningen werd versterkt. De doelstellingen die door de deelnemende corporaties waren gesteld werden met deze effecten gehaald. Het draagvlak voor Huur-Op-Maat onder de deelnemende huurders was groot. En ook onder de woningcorporaties was er veel steun voor een jaarlijkse inkomenstoets voor huurders. Maar ondanks de goede kritieken heeft de minister na drie jaar besloten om het experiment te stoppen. Het heeft geen vervolg gekregen.

Beëindiging huur bij inkomensstijging

Naast het verhogen van de huur bij het stijgen van het inkomen kan de scheefheid ook bestreden worden door de huurovereenkomst met een scheefwoner te beëindigen. De mogelijkheid geldt met name weer voor woningcorporaties. Dat werkt als volgt.

In de eerste plaats zal de verhuurder zijn algemene huurvoorwaarden moeten aanpassen, in die zin dat daarin opgenomen wordt dat:

  • de verhuurder een woningcorporatie is die uitsluitend werkt in het belang van de volkshuisvesting zoals vastgelegd in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting;
  • de verhuurder vooral woningen in het goedkopere huursegment exploiteert;
  • de verhuurder ernaar streeft en wettelijk verplicht is deze woningen blijvend te verhuren aan mensen tot een bepaald maximum inkomen;
  • de verhuurder om die reden werkt met een periodiek aan te passen huurprijs/inkomenstabel, die bepaalt welke huurprijs passend is bij welk inkomen;
  • de verhuurder de passendheid niet alleen bij aanvang van de huurovereenkomst toetst, maar ook tijdens de huurovereenkomst, bijvoorbeeld één keer per drie jaar;
  • indien bij een dergelijke toetsing blijkt dat de woning niet meer passend is omdat het inkomen van de huurder uitstijgt boven de inkomensgrens in de tabel, de verhuurder het recht heeft de huurovereenkomst te doen beëindigen zodat de woning daarna kan worden verhuurd aan een huurder die wel aan de passendheidseis voldoet.

 

Ten tweede zal de verhuurder de huurovereenkomst met de huurder, die niet langer aan de passendheidseis voldoet, opzeggen wegens dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). Het eigen gebruik bestaat uit de verhuur van de woning aan een huurder die binnen de doelgroep van de woningcorporatie valt en dus gelet op zijn inkomen voor de betreffende woning in aanmerking komt. De Hoge Raad heeft zich in 1983 al uitgesproken over de mogelijkheid om een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik op te zeggen om de doelstelling van de verhuurder te bereiken (HR 9 december 1983, NJ 1984, 307). En sinds 2003 is opzegging van de huur van andere ‘gelabelde’ woningen, die geschikt zijn gemaakt en bestemd zijn voor ouderen en gehandicapten, al in de wet geregeld (artikel 7:274 lid 3 BW). Voor studentenhuisvesting is dat sinds 2006 vastgelegd (artikel 7:274 lid 4 BW). In die gevallen is de beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik ook mogelijk, omdat de huurder na verloop van tijd niet meer tot de doelgroep behoort.

In geval van opzegging wegens dringend eigen gebruik zal de verhuurder moeten aantonen dat er voor de huurder andere passende woonruimte aanwezig is. De verhuurder zal via websites als www.funda.nl of www.pararius.nl kunnen bekijken of daar passend aanbod voor de huurder bij zit. Dat kunnen huurwoningen, maar ook koopwoningen zijn.

Ten behoeve van een effectieve opzegging van de huurovereenkomst zal de verhuurder in de derde plaats een aantal extra regelingen in de huurovereenkomst moeten opnemen, waaronder:

  • de verplichting van de huurder om op verzoek van de verhuurder bewijsstukken over te leggen over de hoogte van zijn inkomen;
  • de verplichting van de huurder om actief op zoek te gaan naar andere woonruimte als blijkt dat zijn inkomen te hoog is en de verhuurder hem dit heeft medegedeeld, en om de verhuurder desgevraagd over zijn inspanningen schriftelijk op de hoogte te stellen;
  • de verplichting van de huurder om ook naar koopwoningen te zoeken, voor zover dat gezien zijn inkomen in de rede ligt;
  • de regeling dat de verhuurder in beginsel geen tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en herinrichting aan de huurder verschuldigd is.

 

Deze laatste regeling biedt geen garantie dat de rechter ook echt geen tegemoetkoming toewijst. De rechter heeft die bevoegdheid (maar niet de plicht) op grond van artikel 7:275 BW. Maar omdat de huurder met een dergelijk contract van te voren weet waar hij aan toe is en hij ook meer geld te besteden heeft, is bij de rechter zeker te verdedigen dat deze huurder geen tegemoetkoming zou hoeven te krijgen.

Conclusie

De huidige wetgeving biedt met name woningcorporaties mogelijkheden om scheefwonen tegen te gaan. Een wetswijziging is daarvoor niet per se nodig. Het verhogen van de huurprijs bij het stijgen van het inkomen is onder bepaalde voorwaarden toegestaan en ook het beëindigen van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik behoort tot de mogelijkheden. Wel is het dan van essentieel belang dat de huurovereenkomsten hierop worden ingericht. Hielkema & co heeft daar ervaring mee en zal u hierover graag adviseren.

Desalniettemin is het een goede zaak dat de problematiek van scheefwonen op de agenda van de minister staat en dat er naast voornoemde constructies mogelijk nog andere alternatieven in de wet worden opgenomen. We zullen de ontwikkelingen blijven volgen en u op de hoogte houden.