In januari 2014 heeft de gemeente Amsterdam beleid voor het zogenaamde woningdelen vastgesteld. De gemeente probeert daarmee meer grip te krijgen op de woningvoorraad en overlast en onveilige situaties tegen te gaan. Verder was het de gemeente Amsterdam een doorn in het oog dat woningen in de geliberaliseerde sector kamergewijs voor torenhoge bedragen werden verhuurd. Het beleid voor woningdelen moest dat aan banden leggen. In de praktijk blijken de regels echter niet goed te werken.

Waarom beleid voor woningdelen?

Laten we eerst teruggaan in de geschiedenis. Waarom wilde de gemeente ook alweer een beleid voor woningdelen?

In 2011 veranderden er twee belangrijke dingen in het woningwaarderingsstelsel voor woningen. In de eerste plaats werd het energielabel ingevoerd: woningen met een goede energieprestatie konden er flink wat punten bij krijgen. Het werd daarmee voor eigenaren lonend investeringen te doen in isolatie en dergelijke. Zeker als daarmee de huurprijs voor de woning uitkwam boven de liberalisatiegrens. De tweede verandering was de invoering van de zogenaamde Donnerpunten (ook wel schaarstepunten genoemd): alle woningen in Amsterdam kregen er op 1 oktober 2011 15 of 25 punten bij. Kortom: in 2011 ging de maximaal wettelijke huurprijs van alle woningen in Amsterdam omhoog en als je investeerde in de energieprestatie kon deze nóg hoger uitkomen. Dat was vooral interessant bij mutaties. Enkele woningeigenaren grepen toen hun kans. Zij slaagden er in kleine woningen van rond de 40 m2 boven de liberalisatiegrens te krijgen. Woningen waarvan voordien de maximale huurprijs vaak nog geen € 500 per maand bedroeg. En zij gingen die woningen voor huurprijzen tot wel € 1500 tot € 2000 aan een groep van veelal jonge mensen verhuren. Zij deelden de woning: ieder had een eigen kamer en gemeenschappelijk gebruik van de keuken/wc/douche. En zij kregen samen één huurcontract, zodat het geen kamersgewijze verhuur was.

De gemeente zag deze ‘verkamering’ van gewone woningen met lede ogen aan. Niet alleen omdat het risico op overlast door deze intensieve vorm van bewoning toenam en de brandveiligheid in het geding was, maar ook en vooral omdat de gemeente vreesde dat zij (door de prijsopdrijving) op den duur haar greep zou kwijtraken op een groot deel van de woningvoorraad. Omdat het geen kamersgewijze verhuur was (waarvoor een vergunning vereist is), leek de gemeente geen instrumenten te hebben om ertegen op te treden. Totdat de gemeente op het idee kwam deze vorm van wonen te kwalificeren als woningonttrekking. Daarvoor is een vergunning nodig, ook voor geliberaliseerde woningen, en dus kunnen regels worden vastgesteld waaraan moet zijn voldaan. Zo ontstond, in een politiek compromis, het beleid voor woningdelen.

Huidige beleid voor woningdelen

Van woningdelen is sprake als drie of meer volwassenen als een woongroep in een woning wonen, zonder dat zij een gezin vormen. Er zijn ook twee andere al veel langer bestaande vormen van woningdelen. Ten eerste de inwoning, ook wel hospitaverhuur genaamd. De bewoner van een woning verhuurt dan een deel van die woning (maximaal 50%) aan een ander. Ten tweede de kamerverhuur. Daarvoor is (ook) een vergunning tot woningonttrekking vereist. Om te spreken over een woongroep moet volgens het huidige beleid voor woningdelen aan een aantal vereisten zijn voldaan:

• De woning moet in de geliberaliseerde sector zitten (aanvangshuurprijs boven € 710,68);
• Alle bewoners moeten op het huurcontract staan;
• Er is sprake van onderlinge gelijkwaardigheid van de huurders;
• De woongroep moet bij de gemeente zijn aangemeld door de huurders;
• Als een van de huurders vertrekt wijzen de overgebleven huurders gezamenlijk een nieuwe medehuurder aan (coöptatie);
• Er moet een gezamenlijke bankrekening zijn;
• Ieder bewoner moet gemiddeld 15m2 ter beschikking hebben voor eigen gebruik, en de kamer moet voldoen aan de regels uit het Bouwbesluit;
• Er dient een gezamenlijke ruimte (woonkamer/eetkeuken) te zijn
• De woning moet aan de eisen voor geluidsreducerende maatregelen voldoen (de 62 dB-regel)
• Bij 5 of meer bewoners moet een gebruiksmelding gedaan worden met het oog op de brandveiligheid.

Als aan deze eisen is voldaan mag een woning aan een woongroep worden verhuurd.

Evaluatie van het beleid

De gemeente Amsterdam heeft onderzocht hoe in de praktijk met woningdelen wordt omgegaan en wat de knelpunten zijn bij het huidige beleid. Gebleken is dat slechts een klein deel van de woningdeelgevallen bij de gemeente zijn gemeld. De gemeente beschikt bij lange na niet over de capaciteit om daar tegen op te treden. Bovendien is gebleken dat niet altijd eenduidig kan worden vastgesteld of sprake is van een woongroep, inwoning of kamersgewijze verhuur. Het is daarom lastig het beleid toe te passen en te handhaven. Het doel prijsopdrijving tegen te gaan is ook niet gehaald. Op dat punt staat de gemeente met lege handen. Het woningwaarderingsstelsel is gebaseerd op landelijke wetgeving. Het huidige kabinet heeft als doelstelling dat het gereguleerde deel van de woningmarkt meer moet toegroeien naar het geliberaliseerde deel van de woningmarkt. Het kabinet hoopt daarmee de doorstroming op gang te brengen, iets dat vooral ook in Amsterdam broodnodig is. Het woningwaarderingsstelsel is daarom de laatste jaren herhaaldelijk gewijzigd en biedt daardoor meer mogelijkheden dan vroeger om woningen geliberaliseerd te verhuren. De gemeente Amsterdam zal zich daarbij moeten neerleggen (maar doet dat niet graag).

Aanpassing van het beleid

Het college van B&W is voornemens een voorstel te doen tot aanpassing van het beleid voor woningdelen, in die zin dat voor de woongroep enkel nog de eisen van een gemeenschappelijke ruimte en geluidsreducerende maatregelen tegen overlast gelden. Als het volgens plan verloopt treedt het nieuwe beleid eind 2016 in werking. Zodra er nieuws is, komen we bij u terug!

Lees ook: update woningdelen, 28 februari 2018