In de praktijk komen veel geschillen voor tussen huurders en verhuurders over uit te voeren werkzaamheden. De verhuurder wil aan de slag en de huurder wil niet meewerken. Of de verhuurder wil verbeteringen aanbrengen maar de huurder wil daar niet voor betalen. Het is van belang om voorafgaand aan de start van de werkzaamheden te weten hoe de werkzaamheden (juridisch) moeten worden gekwalificeerd. Want pas als je dat weet, weet je hoe je met de huurder moet gaan communiceren.
Dringende werkzaamheden
Als een verhuurder over wil gaan tot uitvoering van werkzaamheden, kan het zo zijn dat de huurder dat moet gedogen. Een huurder is namelijk op grond van de huurwetgeving verplicht de verhuurder zogenaamde ‘dringende werkzaamheden’ uit te laten voeren. Het gaat dan om werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Denk aan reparaties (bijvoorbeeld van een lekkage), maar ook preventief onderhoud kan dringend zijn: juist om te voorkomen dat er gebreken ontstaan, moet de verhuurder onderhoud plegen. En de huurder heeft dat te gedogen. Ook funderingsherstel kan worden genoemd als dringende werkzaamheid. Als dat niet (of te laat) wordt uitgevoerd, dan loopt het pand schade op. De verhuurder moet dus aan de slag. Als er erg veel ongemak wordt ervaren tijdens uitvoering van deze werkzaamheden, kan de huurder eventueel aanspraak maken op bijvoorbeeld huurvermindering.
Renovatie
Veel verhuurders, met name de grotere partijen zoals corporaties, willen vaak een heel complex tegelijk aanpakken. Als er onderhoud uitgevoerd moet worden, ligt het voor de hand om dan in gesprek te gaan met alle huurders. Mogelijk hebben de huurders – naast het te gedogen onderhoud – wel wensen voor verbeteringen. Dat is voor de verhuurder vaak ook prettig: die is dan al in de woning aanwezig en kan dan direct in één keer door om bijvoorbeeld een nieuwe keuken te plaatsen op verzoek van de huurder. Maar dat kan in juridische zin riskant zijn. Want de wet bepaalt dat wanneer er verbeteringen worden aangebracht, het dan gaat om een renovatie. En dat kan vergaande consequenties hebben.
In geval van renovatie, waaronder sloop met vervangende nieuwbouw en verbetering door vernieuwing of toevoeging wordt verstaan, kan een huurder namelijk aanspraak maken op de wettelijk voorgeschreven verhuiskostenvergoeding van € 5.857,- (per 1 maart 2015, jaarlijks geïndexeerd). Een huurder kan aanspraak maken op dit bedrag, als de noodzaak er is om (al dan niet tijdelijk) te verhuizen tijdens de renovatiewerkzaamheden. Om deze problemen (en deze extra kostenpost) te voorkomen, omzeilen veel verhuurders in hun communicatie de term ‘renovatie’. Dat zal in een procedure niet helpen, want de rechter zal zelf gaan toetsen of er wordt gerenoveerd. De naam die aan de werkzaamheden wordt gegeven maakt dan niet uit. En als er als gevolg van de werkzaamheden moet worden verhuisd, is de verhuurder de vergoeding verschuldigd.
Redelijk voorstel
Er zijn wel mogelijkheden gevonden om niet de verhuiskostenvergoeding te hoeven betalen. Er kan worden gerenoveerd met instandhouding van de huurovereenkomst. Als er met de huurders afspraken gemaakt kunnen worden over de uit te voeren werkzaamheden en zij instemmen met een voorstel van de verhuurder, dan gelden die afspraken. De verhuurder moet een voorstel doen, dat redelijk moet zijn. In het voorstel moet onder meer worden opgenomen wat er precies gaat gebeuren, met welke planning en hoe de woning na afloop opgeleverd zal worden en of er een huurverhoging wordt doorgevoerd. In het voorstel kan ook een (verhuiskosten)vergoeding worden opgenomen en bij acceptatie daarvan door de huurder(s), hebben partijen overeenstemming. Dan hoeft de wettelijke verhuiskostenvergoeding niet betaald te worden, maar de vergoeding die is afgesproken. Die ligt over het algemeen veel lager. Stel dat de werkzaamheden in de woning drie weken duren. Het ligt dan voor de hand aan te knopen bij de duur van deze werkzaamheden en afhankelijk daarvan een tegemoetkoming te geven. Die wordt dan veelal gebaseerd op de te betalen huurprijs. In het voorstel kan ook iets worden opgenomen over een logeerwoning of een verblijfswoning, waar huurders ten tijde van de werkzaamheden kunnen verblijven. De rechter heeft het eindoordeel over de redelijkheid van het voorstel, maar in overleg met huurders(verenigingen) is veel mogelijk. Het kan overigens voorkomen dat een voorstel meermaals wordt aangepast, voordat het definitief is. Afhankelijk van het overleg met de bewoners.
Bij complexgewijze renovatie (een bouwkundige eenheid van 10 gebouwen of meer) geldt bovendien dat wanneer 70% van de huurders in heeft gestemd, het voorstel voor de niet-instemmende huurders redelijk wordt geacht. Die huurders moeten nadat zij te horen hebben gekregen dat er al een meerderheid van 70% is behaald, zelf naar de rechter.
Opzegging
Renovatie kan tot slot leiden tot opzegging van de huurovereenkomst. Dan gaat het om een renovatie waarbij de huurovereenkomst niet in stand kan blijven. De opzeggingsgrond is dan ‘dringend eigen gebruik’. Dit is mogelijk iets voor een volgend artikel om over uit te wijden.
Combinatie: dringende werkzaamheden en renovatie
Wat er in de praktijk vaak gebeurt, is dat er wordt begonnen met het plan om dringende werkzaamheden uit te voeren. En vervolgens wordt er besloten om meer dan dat te doen. Bijvoorbeeld door de huurder opties te geven. Denk aan een nieuwe badkamer (met keuzes voor de huurder: wel of geen bad, hangend toilet of niet?) of keuken. Dan zou het niet fair zijn als de verhuurder een verhuiskostenvergoeding moet betalen. Want als het aan de verhuurder had gelegen, had hij er ook voor kunnen kiezen alleen de dringende werkzaamheden te doen. En omdat er meer wordt gedaan – waar de huurder profijt van heeft want die krijgt een mooiere woning – kan de verhuurder € 6.000,- betalen (als er een tijdelijke verhuizing noodzakelijk is). Dat lijkt niet terecht. Over dit onderwerp is veel discussie. Maar daar komt hopelijk binnenkort een eind aan. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in juni 2015 (zie hier) namelijk zogenaamde prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over dit onderwerp. Het Hof heeft gevraagd of de Hoge Raad zich uit kan laten over de vraag of de huurder recht heeft op de verhuiskostenvergoeding als er:
- Op verzoek van de huurder wordt gerenoveerd;
- Op verzoek van de huurder extra werkzaamheden worden gedaan, bovenop de geplande dringende werkzaamheden;
- Naast de renovatie ook groot onderhoud wordt gepleegd;
- Alternatieven zijn om een regeling te treffen.
De procespartijen mogen zich uitlaten over deze vragen en vervolgens mag de Hoge Raad zich er over buigen. Wij zullen u natuurlijk informeren als de Hoge Raad zich heeft uitgelaten. Dat kan nog wel enkele maanden duren.
Toekomst
Als de Hoge Raad de vragen heeft beantwoord, zal er eindelijk meer duidelijkheid zijn. Dat zal voor lopende projecten niet uitmaken, maar wel voor de toekomst. Mogelijk wachten verhuurders met het opstarten van projecten tot de Hoge Raad antwoorden heeft gegeven. In elk geval is er altijd de mogelijkheid om draagvlak te creëren onder de huurders en het via de weg van het (redelijk) voorstel te gaan doen. De les die ik mee wil geven is: bezint eer ge begint. Denk goed na wat voor werkzaamheden je wilt uit gaan voeren. En pas als dat duidelijk in kaart is gebracht, kan de aanvliegroute worden bepaald.
Voor overleg kunt u natuurlijk altijd contact met ons opnemen. Wij kunnen u adviseren over de meest verstandige route.