Tag archieven: opschorten huur

Nieuws

Ontwikkelingen tussen huurders en verhuurders naar aanleiding van de coronamaatregelen

De kranten staan er inmiddels ook vol van. Diverse huurders, vooral grotere winkelhuurders, nemen het recht in eigen hand en delen aan hun verhuurders mee dat zij de huur voorlopig niet of niet geheel zullen betalen, omdat zij door de coronacrisis minder of geen omzet meer hebben. Verhuurders zijn niet gediend van dergelijke eenzijdige acties. Het is goed te begrijpen dat dat kwaad bloed bij hen zet, temeer omdat de crisis vers is en zo al meteen de pijn bij een ander wordt gelegd. En het zet nog meer kwaad bloed als het gaat om retailers waar het vermogen van privaty equity achter zit.

Ici Paris

AS Watson, de Chinese eigenaar van parfumerieketen Ici Paris en een van de grootste retailbedrijven ter wereld, ging wel heel ver door in een algemene brief aan al zijn verhuurders mee te delen vanaf 1 april helemaal geen huur meer te zullen betalen. In juridische zin kondigde AS Watson daarmee aan de huurovereenkomsten structureel en in ernstige mate te schenden. Een van de verhuurders liet het daar niet bij zitten en heeft meteen het faillissement van AS Watson aangevraagd. En meer verhuurders hebben zich inmiddels bij dat faillissementsverzoek aangesloten, want ook zij voelen zich geschoffeerd door de opstelling van AS Watson. AS Watson is niet de enige. HEMA, Action, Holland & Barrett, Rituals en vele andere winkelbedrijven hebben eenzijdige maatregelen meegedeeld aan hun verhuurders.

Juridisch drijfzand

Wat deze huurders doen rust niet alleen op juridisch drijfzand, maar is ook uiterst riskant. Zo vraag ik me af wat AS Watson gaat doen om faillissement te voorkomen. Vast niet het stellen van een bankgarantie voor de achterstallige huur.

Dialoog en maatwerk

Hiermee is niet gezegd dat huurders, die door de coronacrisis in problemen zijn geraakt, geen consideratie van hun verhuurder mogen verwachten. Integendeel, dat mogen zij wel. En de wet biedt hen daarvoor ook mogelijkheden, daar schreven we al eerder over.

Maar wat huurders niet moeten doen is eenzijdige stappen zetten. Ze moeten in dialoog gaan met hun verhuurder zodat zij gezamenlijk een maatwerkoplossing kunnen treffen. Immers, niet elke verhuurder heeft dezelfde (financiële) positie. En hetzelfde geldt voor de huurders.

Veel mogelijke oplossingen

Zoals ook al werd geopperd in het corona-akkoord van 24 maart tussen vastgoed- en retailorganisaties, zijn er de nodige oplossingen. Zo kan de huur geheel of gedeeltelijk worden opgeschort totdat er betere tijden komen, kan de (later weer aan te vullen) bankgarantie eenmalig worden aangesproken en kan worden afgesproken dat voorlopig geen rente, boetes en kosten moeten worden betaald. Verder kan worden gedacht aan maandbetalingen in plaats van kwartaalbetalingen of het afkopen van de huurovereenkomst dan wel het openbreken daarvan, waarbij bijvoorbeeld een langere huurtermijn wordt afgesproken tegen een andere huurprijs. Of een combinatie van dergelijke oplossingen, die, omdat niemand in de toekomst kan kijken, na enkele maanden opnieuw zouden moeten worden bekeken.

Het komt aan op souplesse en inschikkelijkheid van beide partijen en dus een dialoog. Eenzijdige maatregelen opleggen aan de verhuurder is de verkeerde weg en zal door de rechter niet snel worden goedgekeurd.

Publicaties

Geschil over opschorten huur

Elsje de Bie schreef een noot bij de hieronder besproken uitspraak. Deze noot zal binnenkort als artikel verschijnen in het Journaal Huur en Verhuur.

Rechtbank Overijssel, kort geding kantonrechter
26 februari 2015, ECLI:NL:RBOVE:2015:1054
(mr. M. Willemse)

Opschorting. Achterstallige huurpenningen. Tekortkoming. Verrekening schade met huurpenningen.

[Artt. 6:52 e.v., 6:127, 6:262 e.v., 7:220, 7:222 BW]

Verhuurder heeft groot onderhoud verricht aan een huurwoning. Huurder heeft daarvoor een akkoordverklaring ondertekend, die tevens een huurverhoging van € 50,- per maand inhield. Verhuurder heeft, na uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden, de woning aan huurder opgeleverd. Huurder heeft voor de oplevering getekend. Korte tijd later heeft huurder verhuurder aansprakelijk gesteld voor schade vanwege diverse gebreken aan onder meer de tuin, de keuken, de badkamer, het dak en de cv. Verhuurder heeft de gebreken verholpen. Huurder heeft getekend voor correcte uitvoering van de werkzaamheden. Enige tijd later meldt huurder aan verhuurder dat de gemaakte afspraken over de werkzaamheden niet zijn nagekomen. Huurder heeft vervolgens de huurbetalingen opgeschort. Hij maakte steeds de helft over aan de verhuurder en de helft aan de derdengeldenrekening van zijn advocaat. In de huurvoorwaarden is een beroep op verrekening uitgesloten.

In deze kort geding procedure vordert verhuurder in conventie ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huurpenningen ten bedrage van meer dan drie maandhuren. Huurder vordert in reconventie dat verhuurder veroordeeld wordt alle resterende gebreken te verhelpen, adequate vloerisolatie aan te leggen en de maandhuur terug te brengen naar het niveau van voor de renovatie. Tevens vordert hij vergoeding van schade die tijdens de renovatie zou zijn ontstaan.

De rechtbank oordeelt dat de huurder niet gerechtigd was de huurpenningen op te schorten, omdat de aanwezigheid van gebreken in kort geding niet als vaststaand kan worden aangenomen. Voorts volgt uit de huurovereenkomst dat verrekening van schade met de huurpenningen niet mogelijk is. De verschuldigdheid van het gevorderde huurbedrag is vast komen te staan. Dit bedrag omvat mede de huurverhoging van € 50,-. Ten aanzien van door de verhuurder gevorderde ontruiming oordeelt de rechter dat huurder weliswaar niet gerechtigd was tot opschorting van betaling van de huurpenningen over te gaan, maar dat die tekortkoming niet zo ernstig is dat deze op zichzelf voldoende rechtvaardiging voor ontbinding van de huurovereenkomst biedt. Daarbij komt dat huurder zich bereid heeft verklaard de achterstallige betalingen te voldoen. De rechter acht het onder die omstandigheden niet aannemelijk dat de bodemrechter de vordering tot ontbinding toewijst. De huurder wordt in zijn tegenvordering niet-ontvankelijk verklaard, omdat hij deze pas ter zitting heeft ingesteld, tewijl uit het procesreglement blijkt dat dit uiterlijk 24 uur voor de zitting moet.

Noot

De rechtbank acht (gedeeltelijke) opschorting van de huurpenningen in de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd, aangezien niet was gebleken dat het gehuurde nog gebreken vertoonde. De huurder heeft zijn stellingen dat nog sprake was van gebreken niet deugdelijk onderbouwd en daarnaast een nieuw gebrek aangevoerd dat nog niet eerder bij verhuurder was gemeld. Een les voor de huurder: hij moet de aanwezigheid van het gebrek kunnen aantonen en hij moet de verhuurder wel in kennis stellen van het gebrek wil hij aanspraak kunnen maken op herstel of schadevergoeding. Op grond van art. 7:222 BW moet dat laatste zelfs onverwijld geschieden.

De onbetaald gebleven huur was in deze zaak een bedrag gelijk aan de huur over meer dan drie maanden. Dat is normaal gesproken voldoende voor ontbinding van de huur. De rechter was de huurder kennelijk gunstig gezind en vond deze achterstand niet ernstig genoeg om ontruiming toe te wijzen. Een omstandigheid om tot dat oordeel te komen was dat huurder ter zitting de bereidheid had getoond de achterstallige huurbetalingen te voldoen.

Huurders gebruiken vaker het opschortingsrecht als pressiemiddel om verhuurder gebreken te laten herstellen. De huurder in deze zaak stelde dat de betaling van slechts de helft bedoeld was als compensatie voor gederfd woongenot en als prikkel tot het herstel. Opschorting betekent echter uitstel, en geen afstel: er moet, indien de gebreken zijn hersteld, alsnog worden betaald. De huurder kan alleen opschorten als de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld. Een formele ingebrekestelling is daarvoor niet vereist. Het risico dat de huurder loopt met opschorting is dat, indien er langere tijd niet wordt betaald (vaak meer dan 3 maanden), dat grond kan zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst. Huurders worden hier (in juridische literatuur) regelmatig voor gewaarschuwd.

Huurder heeft in deze zaak gewezen op insluipschade en schade die de aannemer tijdens de (renovatie)werkzaamheden aan zijn eigendommen heeft toegebracht. De rechter leest daarin dat huurder een beroep op verrekening heeft gedaan. De bevoegdheid tot verrekening is van regelend recht en kan contractueel worden uitgesloten. Dat was in deze zaak het geval. Overigens wordt zodanige uitsluiting volgens de zogenoemd grijze lijst van art. 6:237 sub g BW vermoed onredelijk bezwarend te zijn als het in algemene voorwaarden voorkomt. Huurders van woonruimte hebben daar regelmatig met succes een beroep op gedaan. Kennelijk is dat hier niet gebeurd of stond het niet in algemene voorwaarden.pu

Een verrekeningsverbod in de huurovereenkomst staat overigens niet in de weg aan de bevoegdheid tot opschorting.

De huurder in deze zaak had in reconventie onder meer herstel van de gebreken gevorderd. Omdat hij daarmee te laat was, is die vordering, terecht, niet-ontvankelijk verklaard. Een huurder die te maken heeft met gebreken aan het gehuurde kan ook kiezen voor een schadevergoedingsvordering wegens gederfd huurgenot, of een procedure tot tijdelijke huurverlaging ex art. 7:207 dan wel 257 BW.