Het is bijna weer 1 juli, de datum waarop de jaarlijkse huurverhogingen worden doorgevoerd. Als het om sociale huurwoningen gaat moeten verhuurders hun huurders tijdig een huurverhogingsvoorstel doen. Huurders kunnen daar bezwaar tegen maken en zich tot de Huurcommissie wenden, bijvoorbeeld omdat er onjuiste huurverhogingspercentages worden gehanteerd, inkomensverklaringen ontbreken of het voorstel anderszins niet deugt. In de vrije sector is dit anders. Hoe werkt de jaarlijkse huurverhoging bij geliberaliseerde huurovereenkomsten?

Vaak bevatten geliberaliseerde huurovereenkomsten een zogenaamde indexeringsclausule. Dit is een bepaling waarin is vastgelegd dat de huur jaarlijks per 1 juli (of een andere datum) zal worden verhoogd met een bepaald percentage of met een bepaald bedrag. Ook komt wel voor dat de huurverhoging wordt gekoppeld aan de consumentenprijsindex van het CBS. Als een dergelijke indexeringsclausule is overeengekomen, dan betekent dit dat de huur elk jaar automatisch wordt verhoogd. De verhuurder hoeft dus geen huurverhogingsvoorstel te doen en hoeft de huurverhoging ook niet aan te kondigen. De huurder kan ook geen bezwaar maken tegen deze huurverhoging, hij heeft er immers bij het aangaan van de huurovereenkomst mee ingestemd. De route naar de Huurcommissie staat niet voor hem open. Wel zal de verhuurder de huurder moeten laten weten wat de nieuwe huurprijs gaat worden en hoe die is berekend. Tegen een onjuiste berekening kan natuurlijk wel bezwaar gemaakt worden.

Stel dat de huurovereenkomst geen indexeringsclausule omvat. Dan moet de verhuurder een andere route volgen. Hij zal overeenstemming met de huurder moeten bereiken over een verhoging. Doet de verhuurder een voorstel tot het verhogen van de huurprijs en de huurder weigert dit te aanvaarden, dan levert die weigering een opzeggingsgrond op. De huurder stemt dan niet in met ‘een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst’ als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub d BW. De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen en een beëindigingsprocedure starten bij de rechter. Als de rechter vindt dat het aanbod redelijk was, dan kan hij de huurovereenkomst beëindigen. Maar vaak zal de rechter de huurder alsnog in de gelegenheid stellen het aanbod te accepteren. Bij de beoordeling wat redelijk is, wordt vaak gekeken naar de huurprijzen van verglijkbare geliberaliseerde woonruimte ter plaatse.

Wat geldt er als de indexeringsclausule niet duidelijk is? In een zaak die ik onlangs behandelde was in een geliberaliseerde huurovereenkomst wel een bepaling opgenomen dat de huurprijs jaarlijks zou worden verhoogd, maar was vreemd genoeg niet bepaald met welk percentage of bedrag. De huurverhogingspercentages werden jaarlijks door de verhuurder vastgesteld aan de hand van de maximaal toegestane huurprijsstijgingen voor sociale huurwoningen, de marktontwikkelingen en de lokale omstandigheden, met inachtneming van alle redelijkheid. De percentages varieerden tussen de 0% en 3,2%. Dat was de afgelopen tien jaar zo gebeurd en de huurder had hier nooit bezwaar tegen gemaakt. Tot 2103. Toen werd de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd en kwam het huurverhogingspercentage ineens op 6,5% uit. De huurder trok aan de bel en betoogde dat de huur überhaupt niet verhoogd kon worden, omdat er geen indexeringsclausule was overeengekomen en er nooit een voorstel tot het verhogen van de huurprijs was gedaan. Hij vorderde de door hem betaalde huurverhogingen over de afgelopen jaren als onverschuldigd betaald terug. De kantonrechter kon de huurder hierin geen gelijk geven. De wijze van vaststelling van het jaarlijkse huurverhogingspercentage kwam de kantonrechter niet onredelijk voor en de huurder had horen te begrijpen dat er jaarlijks huurprijsaanpassingen zouden volgen. Hij had dit ook jarenlang zonder protest betaald. De verhuurder kwam met deze uitspraak goed weg. Aan te raden is natuurlijk om een duidelijke bepaling in de huurovereenkomst op te nemen, waarin staat met welk bedrag of met welk percentage de huur jaarlijks wordt verhoogd.