Tag archieven: Huisvestingsverordening

Nieuwe koers functioneel daderschap in verhuursituaties?

De Raad van State vaart als hoogste bestuursrechter een strenge koers voor verhuurders als het gaat om overtredingen van hun huurders. Deze strenge rechtspraak komt erop neer dat een verhuurder (in beginsel) aansprakelijk is voor overtredingen die zijn huurders begaan. Staatsraad Advocaat-Generaal Wattel heeft op verzoek van de Raad van State een conclusie genomen die een belangrijke koerswijzigingen zou kunnen inluiden, ten gunste van verhuurders.

Wie is de overtreder?

Op grond van artikel 5:1 (tweede lid) Algemene wet bestuursrecht wordt onder het begrip “overtreder” verstaan: degene die de overtreding pleegt of medepleegt. De Raad van State verstaat onder het plegen van een overtreding ook het functioneel plegen van een overtreding. Dat wil zeggen dat niet alleen degene die de verboden handeling fysiek verricht overtreder is, maar ook degene die de overtreding niet zelf feitelijk begaat, maar aan wie de handeling is toe te rekenen.

Verhuurder (bijna) altijd overtreder

Vooral in verhuursituaties pakt deze benadering van de Raad van State zeer ongunstig uit voor verhuurders. Indien een huurder bijvoorbeeld in strijd handelt met de Huisvestingsverordening (illegale kamerverhuur, of illegale vakantieverhuur), zonder dat de verhuurder dat weet, is die verhuurder toch aansprakelijk. De overtreding van de huurder is aan de verhuurder toe te rekenen, zo is de redenering. Een last onder dwangsom, of een bestuurlijke boete wordt dan ook aan de verhuurder opgelegd.

De Raad van State oordeelt al jaren dat van de eigenaar van een pand die dat verhuurt, mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. Om niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor onrechtmatig gebruik van het door hem verhuurde pand, dient de eigenaar aannemelijk te maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand aldus werd gebruikt, aldus de Raad van State.

De drempel ligt dus (zeer) hoog. De overtreding van de huurder is alleen dan niet toe te rekenen aan de verhuurder, indien de verhuurder bewijst dat hij echt niet kon weten dat er iets illegaals gebeurde in de huurwoning. Dat wordt in de praktijk nagenoeg nooit aangenomen.

Conclusie Wattel

In zijn conclusie stelt Wattel dat deze benadering van de Raad van State veel te streng is. Volgens Wattel draait de hoogste bestuursrechter eigenlijk de bewijslast om. Een verhuurder wordt als uitgangspunt aangemerkt als overtreder, tenzij hij bewijst dat hij geen dader is, omdat hij er alles aan heeft gedaan om dat te voorkomen. Het zou eigenlijk aan het overheidsorgaan moeten zij om te bewijzen dat de verhuurder (naast de huurder ook) als overtreder kan worden aangemerkt. Dat is – kort gezegd – alleen het geval als kan worden bewezen dat de verhuurder afwist van de illegale praktijken van zijn huurder(s) en verwijtbaar niets heeft gedaan om dat tegen te gaan. Wattel stelt dus een voor verhuurders veel mildere koers voor.

Waarde voor de praktijk

Het is nu nog onduidelijk of de Raad van State de conclusie van Wattel zal overnemen, dat hoeft namelijk niet. Maar het is in ieder geval wel een veilige conclusie dat in de toekomst de rechtspraak van de Raad van State vriendelijker wordt voor de verhuurder.

Opkoopbescherming in Amsterdam: (te) ruime toepassing van de Huisvestingswet?

Op 3 november 2021 publiceerde het college van Amsterdam haar plannen voor invoering van een opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening Amsterdam. Invoering van deze opkoopbescherming wordt mogelijk door aanpassing van de Huisvestingswet per 1 januari 2022, waarover wij al eerder schreven. Amsterdam lijkt de mogelijkheden die de Huisvestingswet haar biedt te ruim te willen toepassen.

Doel van de landelijke wet(gever)

Bij de parlementaire behandeling bij invoering van de Wet opkoopbescherming was de minister duidelijk: bij het invoeren van een lokale opkoopbescherming is terughoudendheid gepast en moet op buurtniveau gekeken worden naar de noodzaak van een opkoopbescherming. Zo werd onder andere overwogen:

Om de maatregel in te voeren moet de gemeenteraad eerst vaststellen en onderbouwen of en in welke buurten van de gemeente er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden. Daarnaast moet de gemeente onderbouwen dat de maatregel noodzakelijk en effectief is.[1]

Ook wordt steeds benadrukt dat het om een lokale invoering gaat, waarbij keer op keer per buurt bekeken moet worden of de maatregel (een verhuurverbod) past bij de omstandigheden en problematiek in de betreffende buurt.

“De gemeenteraad zal wel moeten onderbouwen dat de inzet van deze maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in de betreffende buurt.”

Belangrijk is ook dat de opkoopbescherming alleen geldt voor goedkope- en middeldure koopwoningen, welke woningen bedoeld zijn voor starters en mensen met middeninkomens. De wet beoogt nadrukkelijk starters en middeninkomens te beschermen:

“3. Hoofdlijnen van het voorstel

Met deze wetswijziging wordt een tweetal wijzigingen doorgevoerd die tezamen de beschikbaarheid van betaalbare van woningen voor mensen met een middeninkomen en starters verbeteren en tevens de excessen op de woningmarkt aanpakken.”

Amsterdam wil 60% van alle woningen onder de opkoopbescherming brengen

Niet alle woningen mogen dus onder de opkoopbescherming vallen, enkel goedkope- en middeldure woningen. Een gemeente moet dan ook vaststellen wat op lokaal niveau als goedkoop en middelduur te beschouwen valt.

Daarom heeft het college in Amsterdam een onderzoek laten uitvoeren. Uit dit onderzoek blijkt dat huishoudens met een jaarinkomen van € 61.000,- (de geldende norm voor middenhuur in Nederland en circa 1,5 keer modaal) een  leencapaciteit van € 314.000,- hebben (bij de huidige stand van zaken op de hypotheekmarkt). Middeninkomens kunnen dus een woning met een WOZ-waarde van € 314.000,- kopen. In Amsterdam valt op dit moment 20% van de woningen in deze categorie.

Uit hetzelfde onderzoek blijkt dat huishoudens die 2x modaal verdienen een woning met een WOZ van € 400.000- kunnen kopen. In Amsterdam valt 41% van de woningen in deze categorie. Neemt men de gemiddelde WOZ-waarde in Amsterdam (€542.450 in 2020), dan zou 65% van de woningen onder de opkoopbescherming vallen, zo blijkt uit het onderzoek van de gemeente.

Je zou dan verwachten dat een WOZ-waarde van € 314.000,- of € 400.000,- als bovengrens voor opkoopbescherming gehanteerd wordt. Dat zijn immers woningen die voor huishoudens met een middeninkomen en 2x modaal inkomen betaalbaar zijn.  Het college van Amsterdam heeft echter de nadrukkelijke wens om 60% van de woningvoorraad onder de opkoopbescherming te laten vallen. Amsterdam wil daarom een WOZ-waarde grens van € 512.000,- hanteren ter afbakening van de opkoopbescherming.  Door deze substantieel hogere WOZ-waarde te hanteren ter vaststelling van de koopprijsgrens van de opkoopbescherming van goedkope- en middeldure woningen, gaat de gemeente voorbij aan de uitdrukkelijke wens van de landelijke wetgever. Amsterdam heeft zich kennelijk tot doel gesteld om de opkoopbescherming zo breed mogelijk in te voeren, en niet, zoals de wetgever wil, koopwoningen bereikbaar te maken voor starters en middeninkomens. Dat staat met zoveel worden in de toelichting van het Amsterdamse voorstel:

“Met de grens van € 512.000 wordt de wens van het college om zestig procent van de woningen van eigenaar-bewoners te beschermen, gehaald.”

Middeninkomens kunnen (bij de huidige rentestand) maximaal € 400.000,- lenen. Woningen tussen de € 400.000,- en € 512.000,- zijn dus niet betaalbaar voor deze categorie inkomens, zodat woningen in deze prijscategorie niet onder de opkoopbescherming zouden mogen vallen, want dat is in strijd met de bedoeling van de wetgever. Amsterdam lijkt hier de door Den Haag aan haar gegeven bevoegdheden ver te buiten te gaan.

Conclusie

Dat Amsterdam weinig terughoudendheid zou tonen bij invoering van de opkoopbescherming bleek al uit een motie die in de zomer werd aangenomen door de gemeenteraad. Daarin werd opgeroepen de opkoopbescherming zo breed mogelijk (bedoeld werd: in de gehele stad) in te voeren. Dat Amsterdam met haar doel minimaal 60% van de woningen onder opkoopbescherming te scharen rechtstreeks ingaat tegen het uitdrukkelijke doel van de wetgever lijkt een zeer ruime overschrijding van haar lokale bevoegdheden. Het lijkt erop dat de gemeente erop speculeert dat, zodra deze regelgeving is ingevoerd, beleggers zich wel tien keer bedenken voordat zij een woning te kopen van meer dan € 400.000 om die te verhuren om te voorkomen dat zij de juridische strijd moeten aangaan met de gemeente. De toekomst zal het leren.

Het voorstel ligt nu ter inzage. Eenieder heeft de mogelijkheid om tot 15 december 2021 in te spreken en te reageren op het voorstel. Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen.

[1] Memorie van toelichting 3.1.1

Vergunningplicht voor kamerverhuur in Nijmegen is onrechtmatig

Op 23 juni jl. heeft de Raad van State als hoogste bestuursrechter een uitspraak gedaan over de Nijmeegse Huisvestingsverordening. De uitspraak van de Raad van State geeft mooi weer onder welke voorwaarden gemeenten een vergunningplicht voor kamerverhuur mogen invoeren. De Raad van State heeft geoordeeld dat:

  • bescherming van de leefbaarheid geen geldige reden is om een vergunningplicht voor kamerverhuur in te voeren; en
  • in bestaande legale gevallen niet zomaar een vergunningplicht mag worden ingevoerd.

 

Alleen schaarste mag het doel zijn om een vergunningplicht voor kamerverhuur in te voeren

Op grond van de Huisvestingswet kan de gemeenteraad bij gemeentelijke Huisvestingsverordening een vergunningplicht voor kamerverhuur instellen. Dat mag ingevolge de wet echter alleen als een vergunningplicht noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan woonruimte (artikel 2 Huisvestingswet). Gemeenten moeten dat goed onderbouwen.

De gemeente Nijmegen had in 2019 bij haar huisvestingsverordening een vergunningplicht voor kamerverhuur ingevoerd voor alle woningen in Nijmegen, zowel goedkopere als duurdere woningen. Volgens de Raad van State had de gemeente goed onderbouwd dat een vergunningplicht noodzakelijk en geschikt was voor het bestrijden van schaarste van goedkope woningen (tot €310.000). De gemeente had met woningbouwrapporten duidelijk gemaakt dat er een (zeer) groot tekort was aan goedkopere woningen in Nijmegen.
De woningbouwrapporten maakten echter niet duidelijk dat er een tekort was aan duurdere woningen (boven €310.000). Deze duurdere woningen waren alleen onder de vergunningplicht gebracht uit het oogpunt van leefbaarheid. De gemeente Nijmegen wilde, ook bij duurdere woningen, de beoordeling kunnen maken of verkamering zou (kunnen) leiden tot overlast voor de omgeving

Leefbaarheid c.q. overlast is echter geen geldige reden om een vergunningplicht voor kamerverhuur in te voeren, aldus de Raad van State. Dat staat de Huisvestingswet niet toe. Leefbaarheid kan wel een rol spelen bij de vraag of een vergunning kan worden verleend voor kamerverhuur in een specifieke woning, als zo’n vergunningplicht eenmaal geldt. De Raad van State zette dan ook een streep door de vergunningplicht voor duurdere woningen in Nijmegen.

Plotselinge vergunningplicht voor kamerverhuur in bestaande legale gevallen

In Nijmegen zijn met name in de jaren ’90 veel woningen verkamerd zonder dat daarvoor een vergunning was vereist. Er is dus sprake van bestaande legale gevallen waarin verkamering zonder vergunning plaatsvindt. De gemeente Nijmegen heeft echter ook een vergunningplicht ingevoerd voor woningen die legaal vergunningvrij zijn verkamerd. Op grond van de huisvestingsverordening in Nijmegen geldt namelijk ook een vergunningplicht voor het verkamerd houden van een woning.

Volgens de Raad van State is het op zichzelf niet uitgesloten dat al bestaande vergunningvrij verkamerde woningen op enig moment worden onderworpen aan een vergunningplicht. Maar de gemeente moet dan wel de (financiële) belangen van de verhuurder en de belangen van de kamerbewoners (die misschien wel moeten verhuizen) in ogenschouw nemen.  De gemeenteraad had die belangen niet afgewogen.  De vergunning voor het verkamerd houden van woningen is daarmee onrechtmatig.

Conclusies voor de praktijk

Gemeenten moeten een vergunningplicht voor kamerverhuur goed onderbouwen en (cijfermatig) inzicht geven in de schaarste van woningtypen die onder de vergunningplicht zijn gebracht. Als die onderbouwing tekort schiet, is de vergunningplicht onverbindend.
Bovendien mogen gemeenten niet zomaar een vergunningplicht invoeren voor bestaande gevallen waarin kamerverhuur zonder vergunning legaal plaatsvindt. Ook dat moet uitdrukkelijk worden onderbouwd door de gemeente.

De uitspraak van de Raad van State is hier te lezen.

Huisvestingsverordening Amsterdam wijzigt binnenkort weer

Op 1 januari 2022 wijzigt de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (HVV) wederom. Tot 11 juli aanstaande ligt het voorstel tot wijziging voor ter inspraak. Daarnaast heeft het college van B&W Amsterdam ook al aanvullende wijzigingen van de HVV voorgesteld die per 1 mei 2022 van kracht moeten worden. In dit artikel komen de meest relevante voorgestelde wijzigingen aan bod.

Per 1 januari 2022

De wijziging die het college per 1 januari 2022 van kracht wil laten worden leest u hier.

Uitzondering op vergunningsplicht

Waar voorheen alleen in een algemeen artikel de uitzondering voor voorraadvergunningen werden genoemd, is in de gewijzigde HVV ook per soort voorraadvergunning (onttrekking, samenvoegen, woningvorming, omzetting) een artikel met de specifieke uitzonderingen opgenomen.

Het college neemt daarbij (eindelijk) de onduidelijkheid weg over de vraag of het bouwen van een extra kamer (hetgeen bijna altijd vergunningsvrij is) ook een vergunning voor woningvorming vereist, waarop het antwoord luidt: nee. Over deze onduidelijkheid schreven wij eerder al een kritisch artikel dat u hier kunt lezen.

Publicatieverbod toeristische verhuur

De Wet toeristische verhuur is per 1 januari 2021 van kracht geworden. Deze wet is opgenomen in Huisvestingswet 2014. In de gewijzigde HVV 2020 worden later van kracht geworden bepalingen uit de Huisvestingswet (alsnog) opgenomen. Een nieuwe mogelijkheid die het college krijgt is het opleggen van een verhuurverbod aan een eigenaar van een vakantieverhuurwoning, waarbij het college een platform (Airbnb, Booking.com) ook een aanwijzing kan geven om de advertenties van de eigenaar te verwijderen.

Daarnaast krijgt het college de bevoegdheid om een boete op te leggen aan een platform indien zij een woning blijven aanbieden voor vakantieverhuur terwijl die woning al het maximaal aantal nachten (te weten: 30) is verhuurd. Ook kan het college boetes opleggen aan de platforms indien er woningen worden geadverteerd zonder registratienummer of vermelding van geldende wet- en regelgeving.

Per 1 mei 2022

De wijziging die het college per 1 mei 2022 van kracht wil laten worden leest u hier.

Nieuw boetebeleid

Op 2 december 2020 wees de Raad van State een belangrijke uitspraak over de (dis)proportionaliteit van bestuurlijke boetes bij woningonttrekking.  In de uitspraak werd het college door de RvS geadviseerd om met een gedifferentieerd stelsel van boetes te komen, zoals bijvoorbeeld de gemeente Den Haag en Utrecht dat deden. Amsterdam volgt nu met een voorgesteld boetebeleid ten aanzien van vakantieverhuur (hetgeen voorheen woningonttrekking betrof) waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen zogenaamde ‘leefbaarheidsovertreding’ en ‘administratieve overtreding’. De ergste overtreding: verhuren van een niet bewoonde woning aan toeristen, wordt beboet met € 21.750,-. (Overige) leefbaarheidsovertredingen, zoals het overschrijden van het toegestaan aantal verhuurde nachten of aantal personen, worden als ernstige (en bedrijfsmatige) overtredingen aangemerkt en resulteren in een boete van € 11.600,-. Administratieve overtredingen, zoals het niet ingeschreven staan in de BRP, het niet melden van vakantieverhuur of niet hebben van een registratienummer, worden als minder ernstige overtredingen beschouwd en worden, anders dan voorheen, niet langer automatisch bestraft met de hoogste bestuurlijke boete. Voor administratieve overtredingen volgt per 1 mei 2022 een voorgestelde boete van € 8.700,-

Daarbij is nog opvallend dat een verdeelsleutel wordt opgenomen voor boetes indien er sprake is van meerdere functioneel plegers. Een functioneel pleger is vaak de eigenaar/verhuurder van een woning waarbij de huurder een overtreding begaat (als feitelijk pleger), maar de eigenaar als functioneel pleger ook een boete krijgt omdat hij volgens het college te weinig toezicht heeft gehouden. In de voorgestelde wijziging zal er in het geval er meerdere eigenaren zijn, de boete voor het functioneel plegen naar rato verdeeld op basis van het eigendomspercentage.

Nieuwe verdeling woonruimte

Bovenstaande wijzigingen zien op wijziging van de woonruimtevoorraad. Voor wat betreft de verdeling van de (sociale/niet-geliberaliseerde) woonruimtevoorraad is het nog interessant te vermelden dat het college een nieuw (eerlijker) systeem voorstelt om die woonruimte te verdelen. Waar voorheen haast alleen inschrijfduur (bij Woningnet) telde, wordt voorgesteld om woningzoekers die actief zoeken naar woonruimte meer zoekpunten toe te wijzen. Op die manier wordt actief zoeken beloond en wordt de enkele inschrijfduur minder relevant. In het voorstel verkrijgt een woningzoekende zowel wachtpunten (inschrijfduur), maar kunnen daarnaast zoek- en situatiepunten worden verkregen die zorgen voor een hogere plaats bij toewijzing van een woning.

Vervolg

De voorgestelde wijzigingen zullen wij kritisch blijven volgen en waar nodig het college van een reactie voorzien. Uiteraard houden wij u op de hoogte over de verdere ontwikkelingen op dit gebied.

Regels voor woningdelen in strijd met Europees recht?

Op 1 januari 2020 is de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 in werking getreden. De verordening verving een eerdere huisvestingsverordening en leidde tot aanzienlijke wijzigingen in de Amsterdamse huisvestingsregels, onder meer ten aanzien van het woningdelen. Met woningdelen wordt voor het doel van deze blog bedoeld: het bewonen van een woning door drie of meer volwassenen, die geen gezin vormen. Voor die situatie is een omzettingsvergunning nodig: voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte naar drie of meer onzelfstandige woonruimten.

Individueel schriftelijk huurcontract

In de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 is als voorwaarde opgenomen dat aan een verleende omzettingsvergunning als voorschrift wordt verbonden dat elke onzelfstandige woonruimte door maximaal één volwassene wordt bewoond, en, als sprake is van huur, deze persoon recht heeft op een individueel schriftelijk huurcontract tussen de eigenaar en de huurder.

Die laatste eis komt neer op een kamerhuurcontract. In een eerdere blog schreven wij al dat dit kwestieus is, onder meer omdat de Huisvestingswet 2014 geen regulering van de huurprijs mogelijk maakt, terwijl de gemeente dat nu wel regelt door individuele huurovereenkomsten voor onzelfstandige woonruimten verplicht te stellen. Op dergelijke huurovereenkomsten is het Woningwaarderingstelsel voor onzelfstandige woonruimten van toepassing, dat, voor wat betreft de hoogte van de huurprijs, nadeliger is voor de verhuurder, dan het Woningwaarderingstelsel voor zelfstandige woonruimten.

Eén volwassene per onzelfstandige woonruimte

Tot 1 januari 2020 was een onzelfstandige woonruimte geschikt voor de bewoning voor een huishouden. Zo’n huishouden kon bestaan uit één of twee personen met of zonder kinderen die een gezamenlijke huishouding voerden.

In een woning waarin zich drie onzelfstandige woonruimten bevonden konden dus – in theorie – drie stellen wonen (en eventueel ook nog meerdere kinderen). In de praktijk zal zich dat waarschijnlijk niet vaak in zo’n extreme mate voordoen, gezien de vaak relatief kleine woningen in Amsterdam, maar het was wel mogelijk. Dit laat overigens onverlet dat dan wel sprake kon zijn van overlast door overbewoning, als gevolg waarvan de vergunning in gevaar kon komen.

Met de invoering van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 is vanaf 1 april 2020 bij nieuw afgegeven omzettingsvergunningen de bewoning van een onzelfstandige woonruimte dus niet langer mogelijk door een huishouden.

Daarop geldt wel een belangrijke uitzondering: een volwassen hoofdhuurder (degene met wie de individuele huurovereenkomst is gesloten), mag wel met zijn of haar echtgeno(o)te of geregistreerde partner in de onzelfstandige woonruimte wonen.

Amsterdam, op slot voor samenwonenden

Doordat in onzelfstandige woonruimten onder de nieuwe regels nog slechts één volwassene mag wonen, al dan niet met echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner, staat de bewoning van een onzelfstandige woonruimte door stellen die niet voorzien zijn van een (notarieel) geregistreerd partnerschap niet meer open.

Samenwonen is in Amsterdam dus met de nieuwe regels officieel niet langer toegestaan. Uiteraard tenzij je als samenwonenden een zelfstandige woonruimte weet te bemachtigen.

Amsterdamse huisvestingsregels en geboortebeperking

Ook als je als jong gehuwd stel of stel dat voorzien is van een geregistreerd partnerschap, woont in een onzelfstandige woonruimte waarop na 1 april 2020 een omzettingsvergunning is afgegeven en je mocht een kinderwens ontwikkelen, dan lijk je op grond van de nieuwe regels uit de onzelfstandige woonruimte te moeten vertrekken als er een minderjarig kind komt. De woning mag immers alleen bewoond worden door volwassenen.

Alleenstaande ouders met minderjarige kinderen lijken daarmee ook geen zicht meer te hebben op het wonen in Amsterdam in een onzelfstandige woonruimte waarop na 1 april 2020 een omzettingsvergunning is afgegeven.

Het lijkt een slechte 1 aprilgrap, maar de tekst van de nieuwe regels lijkt toch serieus.

Om ongelukken of ongewenste situaties te voorkomen, lijkt het daarom meer dan wenselijk als dit beter en duidelijker wordt geregeld.

Samenwonenden: to rent or not to rent?

Wat kan je nu als verhuurder doen als de huurder van een omgezette onzelfstandige woonruimte zijn partner bij zich laat inwonen, en de gemeente treedt vervolgens handhavend op?

Samenwoonverbod

In veel huurovereenkomsten staat dat een huurder niet zonder toestemming van verhuurder mag samenwonen met zijn/haar partner. In diverse uitspraken heeft de rechter echter geoordeeld dat een dergelijke bepaling in strijd met art. 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM).

Dat artikel schrijft voor dat iedereen recht heeft op eerbiediging van het familie- en gezinsleven, en verzet zich in beginsel tegen het (vooraf) vragen van toestemming om in het gehuurde met een partner te mogen samenwonen. Dat recht op privéleven mag niet zonder goede reden door de verhuurder of de overheid worden ingeperkt. Aan inmenging op het recht op privéleven worden in art. 8, lid 2 EVRM eisen gesteld. De inmenging moet in overeenstemming met de wet zijn en noodzakelijk zijn in een democratische samenleving.

Het EVRM heeft directe werking, wat betekent dat alle Nederlandse wetten door de rechter aan het EVRM moeten worden getoetst. Het is daarom voor een verhuurder lastig om op te treden tegen een huurder die met zijn/haar partner samenwoont, ook als dat in een onzelfstandige woonruimte is.

Maar mag de gemeente de eis zoals neergelegd in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020, dat er één volwassene per onzelfstandige woonruimte mag wonen, eigenlijk wel stellen?

Wij menen dat die eis tornt aan voormeld recht op privéleven. En de vervolgvraag is: wat gaat dan voor? Europees recht staat in rangorde boven nationaal recht. Dus menen wij dat de gemeente de eis niet mag stellen, en deze (dus) ook niet succesvol kan handhaven. Het is wachten op de eerste rechtspraak over dit onderwerp. Mocht er meer bekend zijn dan melden wij ons.

Amsterdamse regels in beweging: de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 en de Verordening doelgroepen woningbouw.

Inleiding

De inkt is nog nauwelijks droog. Toch wordt er alweer flink gewerkt aan een wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (hierna: huisvestingsverordening).

Niet alleen die regeling is onderwerp va n voorgenomen verandering. Ook de Verordening doelgroepen woningbouw (hierna: doelgroepenverordening) gaat op de schop.

Inspraak op voorstellen voor wijziging

Via deze link komt u op de website van de gemeente Amsterdam waar de wijzigingsvoorstellen zijn gepubliceerd.

Iedereen met een mening over de voorstellen kan tot en met vrijdag 17 juli 2020 reageren op de voorgestelde wijzigingen van de huisvestingsverordening en de doelgroepenverordening.

Dat kan met behulp van links naar elektronische formulieren bij de door Amsterdam aangegeven thema’s. Wilt u per gewone post reageren? Dat kan ook. Stuur uw reactie dan naar het volgende adres:

Gemeente Amsterdam
Afdeling Wonen
o.v.v. Inspraak Huisvestingsverordening 2021
Antwoordnummer 10011
1000 PA Amsterdam

Een postzegel is dus niet nodig. Het bestuderen van de voorstellen wel.

Overzicht van de wijzigingen op hoofdlijnen

De door het college van burgemeester en wethouders voorgestelde wijzigingen hebben betrekking op een aantal onderwerpen:

  • verhuur van woonruimte aan toeristen;
  • nieuw beleid voor woningvorming;
  • hogere boetes voor professionele verhuurders;
  • wooncoöperaties;
  • wijzigingen bij de toewijzing van woningen;
  • beleidsaanpassingen die betrekking hebben op de beschikbaarheid van betaalbare woningen.

Toeristische verhuur

Voor wat betreft de verhuur van woonruimte aan toeristen sorteert de wijziging voor op de voorziene inwerkingtreding van het Wetsvoorstel toeristische verhuur van woonruimte. Dat wetsvoorstel moet met ingang van 1 januari 2021 wijzigingen aanbrengen in de Huisvestingswet 2014.

Toeristische verhuur is valt vanaf dat moment niet langer onder het onttrekken van woonruimte. Regels ervoor moeten zien op het voorkomen of bestrijden van ongewenste effecten ervan.

Voor de gemeente Amsterdam betekenen de regels dat er naast de registratie- en (al bestaande) meldplicht ook een vergunningplicht wordt ingevoerd. Die vergunningplicht werd voor de B&B’s al in de huidige huisvestingsverordening opgenomen, maar zal nu ook gaan gelden voor andere vormen van verhuur aan toeristen.

De invoering van de registratieplicht moet de gemeente beter inzicht geven in waar, door wie en welke woonruimte wordt gebruikt voor toeristische verhuur. De registratieplicht moet gaan gelden voor woonruimte die tegen betaling wordt aangeboden aan personen die niet als ingezetene van Amsterdam zijn ingeschreven.

Ook voor mensen die een pied-a-terre aanhouden dus….

De invoering van de vergunningplicht voor vakantieverhuur borduurt voort op de vanaf 1 juli 2020 in werking tredende plicht voor het hebben van een vergunning voor vakantieverhuur. Dat vergunningstelsel bleek nodig als gevolg van de eerder dit jaar gedane uitspraak van de Raad van State over Airbnb. (zie mijn eerdere artikel)

De vergunning voor het gebruik van woonruimte voor vakantieverhuur heeft een tijdelijk karakter. Jaarlijks moet een nieuwe vergunning worden verkregen.

Woningvormen

Ook voor eigenaren die bestaande woonruimte gaan verbouwen tot meerdere zelfstandige woonruimten (met elk een eigen huisnummer) gaan er nieuwe regels komen.

Woningvormen wordt voortaan alleen toegestaan bij grote woningen (van netto minimaal 100 m2). De gevormde woonruimten moeten in die gevallen gemiddeld minimaal 40 m2 groot zijn. Bij grondgebonden woningen (eengezinswoningen met minimaal twee etages) zijn de eisen nog wat strenger: de om te vormen woningen moeten gemiddeld minimaal 200 m2 groot zijn en de nieuw te vormen woonruimten minimaal 100 m2.

Verder gaan er aparte regels gelden voor zolders en bergingen en worden er kwaliteits- en geluidseisen geïntroduceerd.

Professionele verhuurders

Iedereen die twee of meer adressen in gebruik geeft is volgens het voorstel een professionele verhuurder.

Iedere professionele verhuurder die zich binnen vier jaar schuldig maakt aan het overtreden van hetzelfde verbod, wordt bij die tweede of volgende overtreding gestraft met een boete die het dubbele bedraagt van de ‘normale’ boete.

Deze zogeheten recidiveboetes worden opgelegd voor:

  • het zonder huisvestingsvergunning verhuren van een woonruimte;
  • het schenden van vergunningplichten bij het onttrekken, samenvoegen, omzetten en woningvormen;
  • het schenden van vergunningplichten bij toeristische verhuur (B&B en vakantieverhuur).

Wooncoöperaties

Een wooncoöperatie is een vorm van collectief wonen waarbij de bewoners gezamenlijk vormgeven aan zelfbeheer en -bestuur. Het college wil die woonvorm stimuleren omdat het leidt tot een grotere betrokkenheid bij elkaar, bij de buurt en bij de stad en omdat het kansen moet bieden voor nieuw blijvend aanbod in het sociale en middeldure huursegment.

Er komen verschillende regels voor wooncoöperaties voor particuliere wooncoöperaties en beheercoöperaties van woningcorporaties.

Wijzigingen bij de toewijzing van woningen

De voorstellen voor wijziging omvatten ook regels voor een nieuwe volgordebepaling bij de toewijzing van rolstoelwoningen. Daarmee wordt beoogd om bij de toewijzing van rolstoelwoningen voorrang te kunnen geven aan rolstoelgeïndiceerden die in acute, schrijnende woonomstandigheden verkeren.

Een andere, sociaal gemotiveerde wijziging betreft een wijziging bij het verstrekken van urgentieverklaringen voor een sociale huurwoning aan personen die om sociale of medische problemen in aanmerking moeten komen voor zo’n woning. Opvallend is dat die minder snel in aanmerking zullen komen voor zo’n verklaring.

Beleidsaanpassingen die betrekking hebben op de beschikbaarheid van betaalbare woningen

 Voor dit onderdeel geeft de gemeente invulling aan de met beleggers en ontwikkelaars overeengekomen intentieverklaring die ertoe moet leiden dat er meer nieuwe middeldure woningen beschikbaar komen en bestaande betaalbare woningen beter behouden blijven.

Daarvoor wordt de doelgroepenverordening aangepast waarbij de instandhoudingstermijn voor particulier nieuw gerealiseerde sociale huurwoningen met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens verlengd wordt van 15 naar 25 jaar.

Ook wordt de mate van stijging van de huurprijs voor woningen in het middensegment worden aangepast. Waar de bovengrens van de huurprijs nu mee kon stijgen met de jaarlijkse inflatie, mag die volgens de voorstellen voortaan (vanaf het moment van eerste verhuur) stijgen met een inflatiepercentage van 1%.

Tot slot wordt de doelgroepenverordening gewijzigd door bij tenders voor gronduitgifte zo veel mogelijk te bewerkstelligen dat er 40% middelduur wordt gerealiseerd. Daarbij wordt de instandhoudingstermijn voor middeldure huurwoningen teruggebracht van 25 naar 20 jaar.

De huisvestingsverordening zal daarvoor ook op worden aangepast.

Slotopmerking

Op meerdere gebieden lijken de wijzigingen dus (opnieuw) een aanzienlijke verandering aan te brengen in de recente huisvestingsregels van de gemeente Amsterdam.

Voor wie dat wil biedt de inspraak een goede gelegenheid om nuttige tegengeluiden te laten horen. En het komende politieke debat erover te voeden.

Gemeente Amsterdam past regels over Airbnb verkeerd toe volgens de Raad van State

Soms is er een gerechtelijke uitspraak die stof doet opwaaien. Onze hoogste bestuursrechter, de Raad van State, deed op 29 januari 2020 zo’n uitspraak. En dus brengen wij hem graag onder uw aandacht, ter lering en vermaak, maar zeker ook om af te kunnen wegen of de uitspraak voor u mogelijkheden biedt om reeds betaalde boetes terug te vorderen.

Wat was er aan de hand?

Een bewoner van een woning in Amsterdam had deze, medio 2018, voor vijf nachten via Airbnb verhuurd aan Amerikaanse toeristen.

De bewoner had de verhuur niet vooraf gemeld bij de gemeente. Terwijl de gemeente in haar Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 had bepaald dat je een onttrekkingsvergunning moest hebben, tenzij je voldeed aan de voorwaarden voor vakantieverhuur. Waaronder dus de voorafgaande meldplicht.

De gemeente Amsterdam, alert als zij is op Airbnb en andere vormen van vakantieverhuur, kreeg lucht van de vakantieverhuur en stuurde handhavers langs, die vaststelden dat de woning, in strijd met de regels, was verhuurd aan toeristen. Er zou een vergunning nodig zijn voor het onttrekken van de woning omdat de verhuur niet vooraf gemeld was. Een (standaard)boete van € 6000,- volgde.

Wat was het verweer?

In bezwaar en beroep had de bewoner nul op het rekest gekregen. Overtuigd van het eigen gelijk stelde de bewoner dus hoger beroep in bij de Raad van State. De bewoner stelde zich daar op het standpunt dat er geen sprake was van het onttrekken van de woning aan de Amsterdamse woningvoorraad, hoofdzakelijk omdat de woning  al die tijd duurzaam werd bewoond door de bewoner. Met andere woorden: de bewoner gebruikte de woning zelf als hoofdverblijf.

Als tweede lijn van verdediging stelde de bewoner zich op het standpunt dat deze zich niet aan de meldplicht hoefde te houden, omdat voor die in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 opgenomen plicht geen wettelijke grondslag bestond.

Wat vond de Raad van State?

De Raad van State stelde vast dat de woning door de vakantieverhuur wel (tijdelijk) aan de bestemming tot bewoning was onttrokken. Daarbij gebruikte de Raad van State een oudere uitspraak. De Raad van State oordeelde dat de woning door de vakantieverhuur (tijdelijk) is onttrokken aan de bestemming tot (permanente) bewoning zoals die in de Huisvestingswet 2014 is bedoeld, omdat die woning voor de duur van de verhuurovereenkomst niet voor duurzame bewoning kan worden gebruikt.

Met de tweede lijn van het verweer doet de Raad van State iets bijzonders. Ze toetst de regels uit de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 aan die uit de Huisvestingswet 2014. De Raad van State stelt vervolgens dat de Huisvestingswet 2014 een vergunningplicht (voor onttrekking) kent voor de door de raad daarvoor aangewezen woningen (de Amsterdamse woningvoorraad) en een boete op kan leggen als niet wordt voldaan aan die vergunningplicht.

De bevoegdheid tot het opleggen van een boete brengt volgens de Raad van State ook met zich dat de gemeente mag bepalen dat in bepaalde gevallen af wordt gezien tot boeteoplegging. Zoals bijvoorbeeld bij vakantieverhuur. Daarvoor kan zij voorwaarden stellen en zo beschouwt de Raad van State de voorwaarden in de huisvestingsverordening, waaronder de meldplicht.

Vervolgens stelt de Raad van State vast dat de door de gemeente Amsterdam gestelde voorwaarden aan vakantieverhuur niet als een uitwerking van de bevoegdheid tot matiging moeten worden aangemerkt. Immers, zo stelt de Raad van State, de voorwaarden zijn zo geformuleerd dat zij een vrijstelling geven van de vergunningplicht. En daarvoor heeft de raad, die de huisvestingsverordening heeft vastgesteld, in de Huisvestingswet 2014 geen bevoegdheid gekregen.

Omdat die bevoegdheid voor het verlenen van een vrijstelling van vergunningplicht ontbreekt, zijn volgens de Raad van State de voorwaarden die verbonden zijn aan vakantieverhuur ongeldig. En doordat die voorwaarden onverbindend zijn, moet ook worden vastgesteld dat het opleggen van een boete op grond van die specifieke voorwaarden ook ongeldig is.

Samengevat vond de Raad van State dus dat de bewoner weliswaar de regels van de vergunningplicht die voortvloeien uit de Huisvestingswet 2014 had geschonden, maar dat deze geen boete op kon worden gelegd omdat die boeteoplegging niet op deugdelijke gronden was gebaseerd.

Wat zijn de gevolgen?

Een eerste gevolg is dat iedereen die in het verleden een boete opgelegd heeft gekregen omdat zij niet zouden hebben voldaan aan de Amsterdamse voorwaarden voor vakantieverhuur, op basis van deze uitspraak op verkeerde gronden een boete opgelegd hebben gekregen. En dus de gemeente kunnen vragen om die boetes terug te betalen.

Een tweede effect is dat ook de nieuwe Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 een onverbindende bepaling bevat en die dus als het ware een dode letter is. Vervolgens is de vraag hoe de gemeente daar mee om gaat. In ieder geval is de gemeente nu aan zet. In ieder geval is duidelijk dat de nieuwe Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 op korte termijn een nieuwe discussie op levert.

Wethouder Ivens heeft voorlopig in de media aangegeven dat vanaf nu vakantieverhuur in Amsterdam verboden is. Ook geeft hij aan dat vakantieverhuur pas weer zal worden toegestaan als de nieuwe Wet toeristische verhuur van woningen van kracht wordt. Dan wel tot het moment dat er door Amsterdam zelf nieuwe regels voor worden gemaakt. Voor wie zijn uitspraken graag nog even zelf wil kijken, bij  het Amsterdamse AT5 is er een aardig stukje over geschreven.

Als kers op de taart geeft hij ook nog aan dat iedereen vanaf nu voor vakantieverhuur altijd een boete kan krijgen. Of je nu vooraf de vakantieverhuur wel meldt, of juist niet.

Wat vinden wij ervan?

De uitspraak geeft in ieder geval aanleiding om in alle gevallen waarin boetes zijn opgelegd voor het niet voldoen aan de voorwaarden van vakantieverhuur, te kijken of die boetes terug kunnen worden gevorderd. Of, als ze nog maar recent zijn vastgesteld, aan te vechten.

En verder lijkt, indachtig de insteek van wethouder Ivens, de uitspraak vakantieverhuur in Amsterdam voorlopig onmogelijk te maken. Dat lijkt misschien wel logisch, maar is het toch ook niet echt. Je zou eerder moeten stellen dat je voorlopig, als je aan vakantieverhuur wilt doen, wel een onttrekkingsvergunning aan zou moeten vragen. Hoe dan ook, de Raad van State, in al haar wijsheid, maakt de wereld er niet gemakkelijker op.

Wat de uitspraak verder brengt is sterk afhankelijk van de wijze waarop de gemeente met deze kwestie om zal gaan. De voorwaarden voor vakantieverhuur zullen opnieuw uitgevonden moeten worden. Ofwel lokaal, dan wel nationaal. En dat geeft altijd voer voor discussie.

Jurisprudentie woningdelen

Inleiding

Hoewel veel van de bestuursrechtspraak over vastgoed verbonden is met de regio Amsterdam, is het deze keer een uitspraak uit het Hoge Noorden die de aandacht trekt.

Op 24 september 2019 deed de rechtbank Noord-Nederland uitspraak in het beroep dat een cliënt van ons kantoor in had gesteld (ECLI:NL:RBNNE:2019:4053).

De feiten

Cliënt was sinds 2013 verhuurder en eigenaar van een woning in de stad Groningen, en verhuurde deze woning aan drie huurders.

Tot 1 juli 2015 was er, op grond van de toen geldende Huisvestingsverordening in de gemeente Groningen, een vergunningplicht voor het onttrekken van woningen aan de zelfstandige woonvoorraad ten behoeve van bewoning door vier of meer bewoners . Bij de inwerkingtreding van de daarop volgende Huisvestingsverordening 2015 breidde de gemeente vanaf 1 juli 2015 die vergunningplicht uit. Vanaf dat moment werd een  onttrekkingsvergunning verplicht voor de bewoning door minimaal drie bewoners.

Het overgangsrecht maakte het mogelijk voor bestaande situaties van bewoning door drie bewoners een (beperkte) onttrekkingsvergunning aan te vragen. Dat moest dan wel uiterlijk op 1 juli 2017 gebeuren.

De Verhuurder deed op 13 november 2017, dus na 1 juli 2017, een aanvraag voor de beperkte onttrekkingsvergunning. De gemeente Groningen oordeelde dat dit te laat was en wees de aanvraag af. Het door de verhuurder ingediende bezwaar bracht de gemeente niet tot inkeer. De verhuurder stelde vervolgens beroep in bij de rechtbank.

De rechtbank begint in zijn uitspraak met de vraag of er wel sprake is van een vergunningplicht. Daarbij stelt de rechtbank vast dat de Huisvestingswet 2014  een onderscheid heeft aangebracht tussen het onttrekken van woonruimte en het omzetten van woonruimte.

Bij het omzetten van woonruimte is een vergunning nodig als een zelfstandige woonruimte wordt omgezet in onzelfstandige woonruimten. En voor het verkrijgen van een onttrekkingsvergunning is het nodig dat een woonruimte wordt onttrokken aan de woonruimtevoorraad bij een functiewijziging van het gebruik. Zoals bijvoorbeeld het geval is als het gebruik wijzigt van wonen naar een kantoorfunctie.

De gemeente Groningen maakte in haar Huisvestingsverordening 2015 geen nadrukkelijk onderscheid tussen het onttrekken van woonruimte en het omzetten van woonruimte. De gemeente had wel die intentie, zoals ook bleek uit de titel van het artikel, waarin het woord ‘omzetting’ wel voor kwam, naast het begrip ‘onttrekking’. De rechtbank volgt mede daarom de gemeente en stelt vast dat er op grond van de Huisvestingsverordening 2015 (ook) een vergunningplicht geldt voor het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte in het geval er ten minste drie bewoners in ten minste drie onzelfstandige woonruimten verblijven.

Hoewel dit in beginsel slecht nieuws leek voor de verhuurder, liep het toch goed af. De rechtbank oordeelde namelijk vervolgens dat de verhuurder, onder de gegeven omstandigheden, toch geen vergunning aan hoefde te vragen.

Er stond immers vast dat de verhuurder de woning al voor de inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening 2015 verhuurde aan drie huurders. Daarmee was de woning feitelijk al voor de inwerkingtreding op 1 juli 2015 omgezet, waardoor er nog slechts sprake kon zijn van omgezet houden. En omdat het omgezet houden naar het oordeel van de rechtbank niet was geregeld in de Huisvestingsverordening 2015 van de gemeente Groningen, hoefde de verhuurder dan ook niet na de inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening 2015 een omzettingsvergunning aan te vragen.

De rechtbank neemt bij dat oordeel mee dat uit de wetsgeschiedenis bij de totstandkoming van de Huisvestingswet 2014 blijkt dat de gemeenteraad bij een verandering van de woningvoorraad nadrukkelijk moet bepalen in welke situaties een vergunningplicht geldt en onder welke voorwaarden die vergunning nodig is. Zeker ook omdat het ingrijpen in de woonruimteverdeling ten behoeve van de leefbaarheid vergaande consequenties kan hebben voor burgers en het een zware inperking van de vrijheid van vestiging met zich mee brengt.

Relevantie van de uitspraak voor de bestaande verhuurpraktijk

Voordat alle vlaggen kunnen worden uitgestoken, moet worden opgemerkt dat er nog hoger beroep kan worden ingesteld tegen de uitspraak. Als dat gebeurt moet het eindoordeel van de Raad van State worden afgewacht.

Ervan uitgaand dat er geen hoger beroep wordt ingesteld is duidelijk dat alle verhuurders die al voor 1 juli 2015 een woning in Groningen aan maximaal drie huurders verhuurden, geen vergunning hoefden te hebben voor het omzetten van een woning.

Ook voor verhuurders die geen omzettingsvergunning hebben gekregen of aangevraagd voor het omzetten van woonruimte en die al voor 1 juli 2015 een woning aan maximaal drie huurders verhuurden kan de uitspraak relevant zijn.

Tot slot wordt opgemerkt dat de uitspraak ook van belang is voor de verhuur van vastgoed in andere gemeenten. Het lijkt immers altijd van groot belang om bij het bestuderen van de regelgeving ook de situatie van het omgezet houden op de juiste wijze is meegenomen.