Tag archieven: herzieningswet woningcorporaties

Herzieningswet woningcorporaties: smallere marges huurprijsbeleid

Op 1 juli 2015 wordt de Herzieningswet ingevoerd. De wet zal in verscheidene opzichten zorgen voor een aardverschuiving voor woningcorporaties. Een gevolg zal zijn dat corporaties minder vrijheid hebben om de hoogte van de (aanvangs)huurprijzen van hun woningen te bepalen. Dat zit zo.

Corporaties worden in een strak keurslijf geperst bij de keuze van hun huurders. Er zijn twee soorten beperkingen (het zogenaamde passend toewijzen): – woningcorporaties mogen hun woningen uitsluitend toewijzen aan huishoudens tot een zekere inkomensgrens (€ 34.911,- prijspeil 2015); – woningcorporaties dienen de hoogte van de huurprijs af te stemmen op het inkomensniveau van het huishouden in het kader van de huurtoeslag.

De eerste maatregel bestaat al enkele jaren, maar in minder vergaande vorm. Het doel is beteugeling van oneerlijke concurrentie op de woningmarkt. De gedachte is dat corporaties door middel van verschillende vormen van staatssteun, die niet beschikbaar is voor particuliere verhuurders en institutionele beleggers, woningen hebben kunnen bouwen en exploiteren. De wet reguleert dat die staatssteun alleen wordt ingezet op markten waar commerciële partijen niet of minder actief zijn. Om die reden worden corporaties gedwongen alleen mensen te huisvesten aan de onderkant van de woningmarkt. Ze dienen daarmee niet zozeer een commercieel maar veeleer een algemeen belang (dienst van algemeen economisch belang – DAEB).

De tweede maatregel heeft tot doel huurders met lage inkomens te beschermen tegen te hoge huurprijzen. En passant zal deze maatregel ook effect hebben voor de overheidsuitgaven in het kader van de huurtoeslag. De maatregel dwingt corporaties sociale huurwoningen te verhuren tegen een huurprijs tot maximaal de aftoppingsgrens. Naarmate een woning groter is, kan deze grens flink onder de huurprijsgrens volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) liggen.

Deze ontwikkelingen beperken corporaties bij het bepalen van de hoogte van de huurprijs van de woningen die zij verhuren. Corporaties zullen hun aanvangshuren in veel gevallen naar beneden moeten bijstellen.

Maar dit is nog niet alles. Er zijn meer maatregelen waar corporaties rekening mee moeten houden als zij hun nieuwe huurprijsbeleid bepalen..

Een van die maatregelen is de verhuurderheffing. Deze wordt alleen berekend over woningen die onder de liberalisatiegrens (€ 710,68 per maand) worden verhuurd, ook al zou de woning in het geliberaliseerde segment kunnen worden verhuurd. Daarnaast zal op 1 oktober 2015 een nieuw WWS worden ingevoerd, waarin de WOZ-waarde van de woning wordt meegerekend. Voor verreweg de meeste woningen zal het nieuwe WWS leiden tot een andere maximale huurprijs (hoger of lager). Tenslotte denkt de regering al sinds haar aantreden in 2012 na over de zogenaamde huursombenadering (zie ook elders in deze nieuwsbrief). Het is de bedoeling dat de inkomensafhankelijke huurverhoging die we de afgelopen drie jaar hebben gehad, op 1 juli 2016 zal worden vervangen door de huursombenadering. Daarbij krijgen verhuurders ruimte om zelf te bepalen welke huurverhoging zij toepassen. Zij kunnen die bijvoorbeeld laten afhangen van de ligging of de grootte van de woning of van het inkomen of de gezinssamenstelling van de huurder. Als zij er maar voor zorgen dat de totale huurinkomsten die zij ontvangen (de huursom) niet meer worden verhoogd dan met een zeker percentage dat de minister jaarlijks vaststelt. Hoe de regeling er precies uit zal zien is nog onbekend.

Al deze nieuwe regelgeving dwingt corporaties nieuwe keuzes te maken waar het betreft de keuze van hun huurders en de hoogte van de huurprijzen bij aanvang van de huurovereenkomst. Dat kunnen lastige keuzes zijn, zeker als dat leidt tot vermindering van de huurinkomsten. En daar komt het op 3 juni 2015 tussen Aedes en de Woonbond gesloten huurakkoord over de jaarlijkse huurstijging in de periode 2016-2018 nog bij.

De Herzieningswet zorgt en passant voor scheefheidsbestrijding: sociale huurwoningen zijn alleen bestemd voor huishoudens tot een zekere inkomensgrens. De Herzieningswet bevat echter slechts regels voor de aanvangshuurprijs, maar niet voor de huurontwikkeling na de totstandkoming van de huurovereenkomst. De nieuwe wet dwingt corporaties dus niet om huurders die ineens meer gaan verdienen anders te behandelen, bijvoorbeeld door aan hen een hogere prijs te vragen of, drastischer, de huur op te zeggen. Aedes en de Woonbond hebben in het huurakkoord van 3 juni 2015, dat geen betrekking heeft op scheefwoners, afgesproken nader onderzoek te doen naar dit fenomeen.

Maar dat betekent nog niet dat corporaties niet nu al zelf maatregelen kunnen nemen tegen scheefwonen. Corporaties, die dat zouden willen, kunnen binnen de bestaande wettelijke kaders afspraken met hun huurders over de situatie dat het inkomen van de huurder in de loop van de huur (fors) stijgt. Die afspraken kunnen leiden tot aanpassing van de huurprijs naar boven of zelfs tot beëindiging van de huur. Hielkema & co heeft ervaring met dergelijke contractuele arrangementen.