Tag archieven: 290-bedrijfsruimte

Nieuws

Opzeggen huurovereenkomst 290-bedrijfsruimte: tweemaal achter elkaar, niet zonder risico’s

Het is algemeen bekend dat het voor de verhuurder niet altijd gemakkelijk is om een huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte (detailhandel) op te zeggen. Zo gelden wettelijke termijnen en ook is de verhuurder gehouden om limitatief in de wet opgenomen opzeggronden te benutten. Een aspect uit het huurrecht dat niet vaak aan bod komt, en wat daardoor wellicht gemakkelijk over het hoofd gezien kan worden is art. 7 :300 BW. Artikel 7:300 lid 4 BW bepaalt dat onder de daarin genoemde voorwaarde de overeenkomst alleen rechtsgeldig opnieuw kan worden opgezegd na een eerdere procedure, indien meer dan een jaar is verstreken nadat de afwijzende beslissing in de eerdere procedure onherroepelijk is.

In de praktijk  kan het best zo zijn dat een verhuurder met een beroep op een van de opzeggronden een huurovereenkomst opzegt, en daarover gaat procederen. Gedurende die gerechtelijke procedure, zeker als het een hoger beroep betreft waarbij er zomaar twee jaar verstreken kunnen zijn, kan er best een nieuwe opzeggrond zich aandienen. Een verhuurder dient zich in dat geval bedacht te zijn op voornoemde regeling uit art. 7:300 lid 4 BW. De verhuurder zal dan ofwel de termijn van een jaar na het onherroepelijk worden van de beslissing in hoger beroep (mits afwijzend voor verhuurder natuurlijk) ofwel moeten onderzoeken of hij het hoger beroep van de gerechtelijke procedure over de eerste opzegging en opzeggrond bijvoorbeeld wilt intrekken. Dit laatste zal een verhuurder natuurlijk enkel doen als hij er van overtuigd is dat de tweede opzeggrond meer en sneller doel zal treffen.

Zie over voorgaande ook deze uitspraak ter illustratie.

Nieuws

Afwijkende bedingen in huurovereenkomsten bij 290-bedrijfsruimte

Partijen zijn vrij om af te spreken wat zij willen. Deze contractsvrijheid is het uitgangspunt van de wet.  Maar er zijn partijen die door de wet extra beschermd worden. Voor die partijen heeft de wet bepaald dat sommige afspraken eerst door de rechter goedgekeurd moeten worden of dat sommige afspraken zelfs helemaal niet gemaakt mogen worden. Beschermde partijen zijn onder andere huurder van 290-bedrijfsruimte, zoals restaurants en winkels.

De wetgever heeft de huurders van deze ruimtes willen beschermen omdat er voor deze huurders vaak grote belangen op het spel staan. De huurders hebben vaak een minder sterke positie in de onderhandelingen dan de verhuurder en zijn daardoor misschien geneigd om eerder in te stemmen met voorwaarden van de verhuurder. Om te voorkomen dat de verhuurder misbruik maakt van de zwakkere positie van de huurder heeft de wetgever voorzorgsmaatregelen genomen.

Wettelijke bescherming van de huurder van 290-bedrijfsruimte

Eén van de voorzorgsmaatregelen die de wetgever heeft genomen is de invoering van huurbescherming. Zo kan een huurovereenkomst na opzegging door de verhuurder alleen eindigen als de huurder instemt met de opzegging of als de rechter heeft bepaald dat de overeenkomst zal eindigen. Bovendien moet de verhuurder de gronden van de opzegging aan de huurder melden zodat de huurder kan bepalen of het zin heeft om een procedure te voeren. Bij opzegging door de huurder hoeft de verhuurder niet in te stemmen en hoeft de rechter er ook niet aan te pas te komen. En zo zijn  er in de artikelen 7:290 – 7:308 BW nog meer bepalingen opgenomen ter bescherming van de huurder.

Afwijking van artikel 7:290 – 7:308 BW

Op grond van de wet mag er niet ten nadele van de huurder van de artikelen 7:290 – 7:308 BW worden afgeweken. Partijen mogen onderling dus geen afspraken maken die afwijken van de wet en die voor de huurder nadelig zijn. De huurder wordt zo altijd beschermd.

Maar er is een uitzondering. Afspraken die ten nadele van de huurder afwijken van de wettelijke regels kunnen goedgekeurd worden door de rechter. Zowel de huurder als de verhuurder (of allebei) kunnen een verzoek indienen bij de rechter tot goedkeuring van een specifieke afspraak. De rechter gaat vervolgens aan de hand van criteria toetsen of de afspraak goedgekeurd kan worden. De rechter zal de afspraak alleen goedkeuren als:

  • de afspraak de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast; of
  • de maatschappelijke positie van de huurder zodanig is dat hij de bescherming van de wet in alle redelijkheid niet nodig heeft.

Voor het indienen van een verzoek tot goedkeuring van de afspraak stelt de wet geen termijn. Dit kan voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst worden gedaan, maar ook daarna.

Wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder

De  rechten van de huurder mogen door de afwijkende afspraak  niet ernstig worden aangetast . Hierbij speelt onder andere mee om welke rechten het gaat en of de huurder gecompenseerd wordt voor de inbreuk op zijn rechten. De rechter beoordeelt dit. Inmiddels zijn in de rechtspraak aanknopingspunten te vinden waaruit kan worden afgeleid welke inbreuken als wezenlijk worden gezien. Dit zijn bijvoorbeeld de volgende:
De afspraak dat de huurovereenkomst na 10 jaar van rechtswege eindigt. Deze afspraak ontneemt de huurder de mogelijkheid om de beëindiging van de huurovereenkomst te laten toetsen door de rechter. Nu de omstandigheden ten tijde van het einde van de huurovereenkomst vaak onbekend zijn, leidt deze afspraak tot grote onzekerheid voor de huurder.
De afspraak dat de verhuurder de huurovereenkomst onmiddellijk kan opzeggen. Ook deze afspraak leidt tot veel onzekerheid voor de huurder en maakt het voor de verhuurder (te) makkelijk om de huurovereenkomst te beëindigen.

Uit de rechtspraak blijkt dat de verzoeken vaak zien op afspraken over beëindiging van de huurovereenkomst. Aangezien de huurder bij de beëindiging van de overeenkomst het pand en daarmee zijn winkel of restaurant (en bron van inkomsten) verliest, zijn rechters terughoudend bij afspraken die afwijken van de huurbescherming van de huurder.

Artikel 7:291 lid 3 BW: De maatschappelijke positie van de huurder

Als een afspraak een wezenlijke aantasting is van de rechten van de huurder houdt dat nog niet per definitie in dat het verzoek zal worden afgewezen. Als de positie van de huurder zodanig is dat hij de bescherming van de wet niet behoeft, kan de rechter de afspraak alsnog goedkeuren.

Bij de maatschappelijke positie van de huurder gaat het om het verschil tussen de positie van de verhuurder en de huurder. Zijn zowel de huurder als de verhuurder grote bedrijven met verschillende vestigingen en zijn er  juristen die naar de afspraak hebben gekeken? Dan acht de rechter de professionele huurder doorgaans in staat om voor zichzelf op te komen en zal de afspraak eerder worden goedgekeurd. Als de huurder echter een kleine ondernemer is die voor zijn inkomen afhankelijk is van het gehuurde, dan neemt de rechter de huurder tegen de verhuurder (en tegen zichzelf) in bescherming en zal zeer kritisch naar de afspraak worden gekeken.

Gezichtspunten bij beoordeling van de maatschappelijke positie van de huurder

Bij de beoordeling van de maatschappelijke positie spelen, zoals blijkt uit de rechtspraak, een aantal gezichtspunten een rol:

  • omzet en omvang van de bedrijven van huurder en verhuurder;
  • incasseringsvermogen van de huurder om financiële tegenslagen (bijvoorbeeld nog niet afgeschreven investeringen) te kunnen dragen;
  • juridische bijstand van huurder en verhuurder.

 

Als een huurder een kleine ondernemer is, houdt dat niet in dat het verzoek tot goedkeuring van de afspraak altijd afgewezen zal worden. Een voorbeeld van een uitspraak waarin een verzoek van een professionele verhuurder en een kleine huurder werd goedgekeurd is de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 8 september 2009. In deze uitspraak hebben verhuurder BP en haar huurder (een exploitant van één tankstation) een verzoek ingediend voor goedkeuring van de afspraak dat de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter zou eindigen na drie jaar. De huurder heeft in de procedure verklaard dat hij bij afwijzing van het verzoek helemaal niets zou hebben, want dan werd de huurovereenkomst niet gesloten tussen BP en de huurder. De huurder gaf in de procedure aan dat hij zijn rechten goed had afgewogen. Het gerechtshof heeft daarom geoordeeld dat geen sprake was van uitholling van de rechten van de huurder en dat de huurder de bescherming van de wet niet nodig had.

Een ander voorbeeld is de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 1 september 2014. In deze zaak ging het ook om een verzoek van een grote professionele verhuurder en een kleine huurder tot goedkeuring van de afspraak dat de huurovereenkomst na vijf jaar zou eindigen zonder tussenkomst van de rechter. Het ging hier om de verhuur van een marktkraam in de nieuwe markthal in Rotterdam. De rechter heeft in deze zaak geoordeeld dat er sprake was van een bijzonder en nieuw concept. Hierdoor was het voor de huurder en de verhuurder onzeker wat de toekomst zou brengen. Bovendien was afgesproken dat de verhuurder de huurder een nieuwe overeenkomst zou aanbieden als het bedrijf van de huurder nog steeds aan bepaalde eisen zou voldoen. Dit leidde ertoe dat de rechter vond dat de huurder de wettelijke bescherming niet nodig had.

Er zijn echter ook genoeg uitspraken waarin de rechter een verzoek afwijst, omdat de positie van de huurder daarom vraagt. Ook als de huurder het verzoek zelf of samen met de verhuurder indient, zal de rechter toetsen aan de hiervoor genoemde criteria en zo nodig het verzoek afwijzen. Het is wel handig als de huurder en de verhuurder het verzoek samen indienen. Op die manier kan het beste betoogd worden dat beide partijen zich bewust zijn van de inbreuk op de rechten en kan de huurder op de zitting ook toelichten waarom hij afstand wenst te doen van zijn rechten. Uit de hiervoor genoemde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam blijkt dat de verklaring van de huurder het verschil kan maken tussen afwijzing en toewijzing van het verzoek.

Voornoemde criteria dienen in onderlinge samenhang te worden beoordeeld door de rechter. Als een afspraak de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast, zal de rechter het beding niet zonder meer goedkeuren. De rechter zal eerst beoordelen of de maatschappelijke positie van de huurder niet toch meebrengt dat het verzoek in dat specifieke geval afgewezen moet worden. Als de rechter de afspraak goedkeurt, heeft deze goedkeuring in beginsel bindende kracht. De rechter zal niet telkens opnieuw toetsen of de afspraak nog steeds goedkeuring verdient.

Artikel 7:307 BW: Het recht op indeplaatsstelling van de huurder


Er is één bepaling in de wet waarvan nooit mag worden afgeweken, ook niet met goedkeuring door de rechter. En dat is artikel 7:307 BW. Op grond van dit artikel heeft de huurder het recht om voor de rechter te vorderen dat hij een derde als huurder in zijn plaats mag stellen, bijvoorbeeld als de huurder zijn zaak verkoopt. De rechter wijst zo’n vordering toe als  de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de indeplaatsstelling en de potentiele nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Indeplaatsstelling kan  contractueel dus niet worden uitgesloten.

Afwijkende afspraken zonder goedkeuring van de rechter


Als in een huurovereenkomst wordt afgeweken van de wettelijke bescherming zonder goedkeuring van de rechter dan is deze afspraak vernietigbaar. De huurder kan in dat geval de afspraak buiten werking stellen door aan de verhuurder mee te delen dat hij de afspraak vernietigd.

Als partijen het niet eens worden over de vernietiging van de afspraak zal de huurder voor de rechter moeten vorderen dat wordt vastgesteld dat de afspraak is vernietigd. De verhuurder kan in diezelfde procedure vorderen dat de afspraak alsnog wordt goedgekeurd, zo heeft de Hoge Raad bepaald op 3 april 2015.

Om discussies en procedures tijdens een lopende huurovereenkomst te voorkomen, verdient het de aanbeveling om de goedkeuring voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst te vragen.

Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat het afwijken van de wettelijke regels en het indienen van een verzoek tot goedkeuring maatwerk is. Het is afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval of goedkeuring verkregen zal worden. Deze specifieke omstandigheden zullen in het verzoekschrift goed uiteengezet en onderbouwd moeten worden. Laat u voorafgaand aan het indienen van een dergelijk verzoek daarom goed adviseren.