Annotatie over het opleveren van het gehuurde door huurder

Annotatie van Marjolein Scheeper, die in september 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/117)

JHV 2015/117 Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 26-05-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1900
Oplevering, Huurovereenkomst, Schadevergoeding

» Samenvatting

De verhuurder heeft per 1 mei 2008 een woning verhuurd aan huurder voor een huurprijs van € 1.410,15 per maand. Huurder heeft de huur opgezegd tegen 1 oktober 2010 en heeft het gehuurde ook op die datum opgeleverd. De verhuurder vindt dat de huurder ondeugdelijk heeft opgeleverd en stelt dat hij het gehuurde pas vanaf 1 mei 2011 weer kon verhuren. De verhuurder vordert onder andere betaling van een vergoeding voor schilderwerk, gederfde huurinkomsten en een contractuele boete. De huurder vordert terugbetaling van de waarborgsom van € 3.000.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat er geen beschrijving van het gehuurde is gemaakt bij aanvang van de huur. Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW wordt verondersteld dat de huurder het gehuurde in dezelfde staat heeft opgeleverd als waarin hij het heeft ontvangen. De verhuurder mag tegenbewijs leveren. Hij heeft gesteld dat het gehuurde vlak voor aanvang van de huur was geschilderd, maar is er volgens de kantonrechter niet in geslaagd deze stelling te bewijzen. De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder afgewezen en de vordering van de huurder toegewezen.

De verhuurder is het niet eens met de uitspraak van de kantonrechter en gaat in hoger beroep. Volgens de verhuurder heeft hij wel bewezen dat het gehuurde pas was geschilderd en heeft aangeboden getuigen te doen horen. Het hof vindt het niet nodig de getuigen te horen.

Toewijzing van de vordering tot schadevergoeding van de verhuurder kan alleen als de huurder toerekenbaar tekort is geschoten in de oplevering van het gehuurde. Dit is niet het geval. Dat het gehuurde vlak voor aanvang van de huurovereenkomst is geschilderd, betekent niet dat de huurder bij het einde van de huur de muren opnieuw moet schilderen. Uit artikel 7:224 lid 2 BW volgt namelijk dat de huurder niet verplicht is om te herstellen wat door ouderdom is beschadigd of teniet gegaan. De huurder kan niet worden aangesproken voor normale slijtage en veroudering. De verhuurder heeft niet gesteld dat de huurder schade heeft toegebracht aan het gehuurde. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

» Noot

In deze zaak staat de vraag centraal of de huurder de woning goed heeft opgeleverd bij het einde van de huur of niet. De uitspraak is niet verrassend en in lijn met eerdere jurisprudentie. In artikel 7:224 BW staat dat de huurder het gehuurde in dezelfde staat moet teruggeven aan de huurder als waarin hij het heeft ontvangen. Hiervoor is wel vereist dat bekend is in welke staat het gehuurde bij aanvang van de huur verkeerde. Indien geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt bij aanvang van de huur, wordt er bij het einde van de huur van uitgegaan dat de huurder goed heeft opgeleverd. Indien de verhuurder meent dat de huurder schade aan het gehuurde heeft toegebracht, moet de verhuurder dat aantonen.

Bij oplevering hoeft de huurder het gehuurde niet in precies dezelfde staat terug te geven. In een woning wordt immers gewoond en dit zal slijtage tot gevolg hebben. In oudere woningen zal bovendien ook sprake zijn van beschadiging door ouderdom. Van de huurder wordt niet verwacht dat hij de slijtage die als gevolg van normaal gebruik van de woning is ontstaan, verhelpt. Als de verhuurder stelt dat er sprake is van schade en niet van slijtage moet de verhuurder dat bewijzen.

Het is voor de verhuurder dus van belang dat bij aanvang van de huur een duidelijke beschrijving van het gehuurde wordt opgemaakt. Dit kan na afloop van de huur bewijsproblemen voorkomen.