VVE en verhuur

Meerdere klanten hebben ons de laatste tijd gevraagd hoe het nu zit met de verhuur van een appartementsrecht. Deze klanten waren voornemens om een woning te kopen met het doel om deze (tijdelijk) te verhuren, bijvoorbeeld omdat zij de woning als pied-à-terre willen gebruiken of omdat ze voor een bepaalde periode naar het buitenland gaan. Zij wilden weten of verhuur van hun toekomstige woning mogelijk is of dat de Vereniging van Eigenaars (VvE) verhuur kan verbieden. Het zit zo.

Voorwaarde voor verhuur

In principe ben je als woningeigenaar vrij om de woning te verhuren. Maar als de woning een aandeel is in een in appartementsrechten gesplitst gebouw, dus een appartementsrecht, dan heb je te maken met de VvE. Een eigenaar van een appartementsrecht is automatisch lid van de VvE en hij heeft zich bij de koop van zijn appartementsrecht verplicht om de VvE-regels na te leven. Deze regels zijn opgenomen in de splitsingsakte, het splitsingsreglement (vaak een modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie) en een eventueel huishoudelijk reglement. In het splitsingsreglement zijn de zogenaamde gedragsregels voor appartementseigenaren en gebruikers opgenomen.

In het splitsingsreglement[1] is veelal bepaald dat een appartementseigenaar zijn woning aan iemand anders in gebruik mag geven en dus mag verhuren, mits hij ervoor zorg draagt dat deze gebruiker zich voorafgaande aan het gebruik akkoord verklaart met de geldende VvE-regels en het bestuur een kopie van die verklaring ontvangt. In de praktijk wordt er meestal een bepaling in de huurovereenkomst opgenomen waarin staat dat de huurder zich aan de wettelijke bepalingen over VvE, de splitsingsakte, het splitsingsreglement en eventueel het huishoudelijk reglement moet houden. Dat kan volstaan. De appartementseigenaar blijft wel steeds aansprakelijk voor de verplichtingen die uit de VvE-regels voortvloeien en voor de gedragingen van de huurder.

Bedrijfsmatige activiteiten

Dit kan anders liggen bij commerciële verhuur. Als de woning bijvoorbeeld steeds voor korte perioden wordt verhuurd aan toeristen of expats (short stay), dan kan dat gebruik in strijd zijn met de VvE-regels. In de splitsingsakte is namelijk een bestemming aan het appartementsrecht gegeven en in het splitsingsreglement is bepaald dat het appartementsrecht volgens die bestemming moet worden gebruikt. Een gebruik dat afwijkt van de bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de VvE. Dat betekent dat als de bestemming van het appartementsrecht ‘woning’ is, dat dit appartementsrecht niet zonder toestemming van de VvE bedrijfsmatig mag worden gebruikt. Tijdelijke verhuur van een woning aan toeristen of expats bijvoorbeeld via websites als airbnb wordt al snel als commerciële exploitatie gezien. De VvE kan deze activiteiten dus op die grond tegen gaan. De appartementseigenaar riskeert bovendien boetes. Het is daarbij niet relevant of de appartementseigenaar toestemming van de gemeente heeft voor de exploitatie van zijn appartement voor short stay.

Verbod op tijdelijke verhuur via airbnb

Ook is in sommige huishoudelijke reglementen specifiek opgenomen dat tijdelijke verhuur van het appartementsrecht in de vorm van short stay, bed and breakfast, airbnb, en/of andere vormen van tijdelijke verhuur verboden is. VvE’s kunnen tot zo’n verbod besluiten in verband met de (geluids)overlast die commerciële verhuur met zich mee kan brengen. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 31 januari 2013, waarin de rechter kort gezegd oordeelde dat een verbod op short stay of de weigering van de VvE om daar toestemming voor te geven niet onredelijk is.

Conclusie

Verhuur van het appartementsrecht is dus mogelijk, maar er kunnen restricties gelden. Toekomstige appartementseigenaren doen er dus goed aan om voor de verkoop alle documenten van de VvE goed door te nemen en te controleren op mogelijke beperkingen ten aanzien van het voorgenomen gebruik.

[1] In ieder geval in de modelreglementen van 1983, 1992 en 2006