Vakantieverhuur van 60 naar 30 dagen

Het college van B&W van Amsterdam heeft op 10 januari 2018 in een persbericht gemeld dat de regels voor vakantieverhuur zo worden aangepast dat per 1 januari 2019 vakantieverhuur nog maar 30 dagen per jaar zal zijn toegestaan, waar dat nu nog 60 dagen is. De gemeente denkt dat het mogelijk is de teugels op deze wijze strakker aan te trekken en baseert zich daarbij op recente rechtspraak van de rechtbank Amsterdam. Wij vragen ons in dit artikel af of de gemeente dat wel goed ziet.

Er zijn ruwweg drie gevallen denkbaar waarin een woning in Amsterdam wordt ingezet voor de verhuur aan toeristen.

  1. De eigenaar of huurder van een woning verhuurt een deel van zijn woning (maximaal 40%) het gehele jaar aan toeristen. Onder voorwaarden is dat toegestaan. Dit is de zgn. Bed & Breakfast-regeling. Daarover gaat het niet in dit artikel.
  2. De eigenaar of huurder gebruikt zijn gehele woning zodanig voor de verhuur aan toeristen dat geen sprake meer is van bewoning door hem. Er is dan feitelijk een illegaal hotel ontstaan. Daar zal de gemeente vanzelfsprekend altijd tegen optreden, omdat dat zowel in strijd is met de bouwregelgeving als met de Huisvestingsverordening.
  3. De eigenaar of huurder verhuurt zijn gehele woning incidenteel, bijvoorbeeld tijdens zijn vakantie, aan toeristen. Onder voorwaarden is dat maximaal 60 dagen per jaar toegestaan. Het college van B&W wil dat terugbrengen naar maximaal 30 dagen per jaar. Daarvoor is een wijziging van de Huisvestingsverordening nodig. De Gemeenteraad moet daarover nog besluiten.

 

In dit artikel zoom ik in op situaties 2 en 3. In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam [1]  van 5 december 2017 was namelijk sprake van een grensgeval. De gemeente had geconstateerd dat een eigenaar zijn woning kort via een website aan toeristen had verhuurd. De gemeente legde aan de eigenaar vervolgens een boete op van € 13.500. De eigenaar tekende daartegen beroep aan. De rechtbank stelde eerst vast dat de eigenaar, hoewel hij veel in het buitenland verbleef, de woning wel normaal als zijn woning was blijven gebruiken. Maar, zo oordeelde de rechtbank, omdat hij de woning aan toeristen had verhuurd, heeft hij zijn woning illegaal onttrokken aan de woonfunctie. De boete van €13.500,- bleef daarmee in stand.

Huisvestingsverordening

De vraag of een woning nog wel normaal wordt bewoond, vloeit voort uit de Huisvestingsverordening. Daarin staat dat het niet is toegestaan om zonder vergunning een woning aan zijn bestemming tot bewoning te onttrekken. Daarbij is van belang dat, wanneer een woning wordt gebruikt voor bewoning en de bewoner zich inschrijft bij de Gemeentelijke Basis Administratie, geen sprake is van onttrekking, zo blijkt uit de wetsgeschiedenis.

Dat het college nu met een zekere tevredenheid verwijst naar deze uitspraak, is op zich begrijpelijk. Want de rechtbank gaat een stuk verder dan het gemeentelijk beleid, zodat het lijkt alsof de gemeente haar beleid rond toeristische verhuur kan verscherpen.

Het is echter maar zeer de vraag of deze uitspraak in appel in stand zal blijven. Ik leg uit waarom.

Wanneer is er sprake van woonruimteonttrekking?

Woonruimteontrekking is verboden zonder vergunning. Maar wanneer is er sprake van woonruimteonttrekking? Het is lastig een grens te trekken: hoe lang moet de periode zijn dat een bewoner zijn woning tijdelijk verlaat om die aan toeristen te verhuren, zodat je eigenlijk niet meer kan spreken van bewoning?  Ligt die grens bij 30 dagen, bij 60 dagen, bij 90 dagen? En is er wel een algemene grens in aantal dagen te trekken, of kan dat ook nog van geval tot geval verschillen? Duidelijk is dat, als die grens is overschreden, er sprake is van woningonttrekking en dat de gemeente een (forse) boete kan uitdelen. De gemeente heeft er in 2014 voor gekozen de grens bij 60 dagen per jaar te leggen. Zij verwacht dan ‘safe’ te zitten. Dat betekent dat, als een bewoner dat aantal dagen niet overschrijdt, hij niet het risico loopt beboet te worden vanwege illegale woningonttrekking.

Illegaal hotel

Er zijn echter ook de situaties, zoals hiervoor genoemd onder 2, dat bij een huisbezoek weliswaar niet is gebleken dat een woning in een jaar meer dan 60 dagen verhuurd is aan toeristen, maar dat uit bijkomende omstandigheden (hotelmatige inrichting, geen sprake meer van bewoning) blijkt dat de eigenaar of huurder zijn woning helemaal niet meer bewoont en heeft omgevormd tot een illegaal hotel. Ook dat is woningonttrekking en wordt beboet. De Raad van State heeft in het recente verleden herhaaldelijk moeten oordelen over dergelijke illegale hotels en stelde dan met de volgende overweging eerst vast dat er geen sprake was van normale bewoning:

‘…. uit de verhuur van de woning aan en het gebruik van de woning door toeristen volgt dat deze niet beschikbaar was voor duurzame bewoning en dat deze derhalve aan de woonruimtevoorraad was onttrokken[2].’ 

In dat geval kan ook kortdurende verhuur als woningonttrekking worden aangemerkt.[3]

Terug naar de uitspraak van 5 december 2017 van de rechtbank Amsterdam. De gemeente had bij een eenmalige controle in de woning toeristen aangetroffen die daar enkele dagen verbleven, maar had niet vastgesteld dat de woning was omgevormd tot een illegaal hotel. En hoewel ook de rechtbank had vastgesteld dat de eigenaar zijn woning wel normaal was blijven bewonen, oordeelt de rechtbank toch dat er sprake is van woningonttrekking. Volgens ons is dat onjuist. Indien vaststaat dat de bewoner zijn hoofdverblijf heeft behouden in de woning en er slechts één maal bij een gemeentelijke controle toeristen in de woning zijn aangetroffen, kan er volgens ons geen sprake zijn van woningonttrekking.

Er zou in dit geval alleen woningonttrekking kunnen zijn, indien de woningeigenaar zijn woning meer dan 60 dagen in het jaar aan toeristen hadden verhuurd.

De rechtbank interpreteert het beleid van de gemeente zo dat toeristische verhuur altijd woningonttrekking is. Maar dat is naar onze mening te kort door de bocht.

Wij concluderen dan ook dat het college van B&W de uitspraak van 5 december 2017 van de rechtbank Amsterdam ten onrechte als ondersteuning ziet van haar voornemen om de toeristische verhuur te beperken tot maximaal 30 dagen in plaats van 60 dagen per jaar.  Zowel de rechtbank als het college van B&W gaan voorbij aan de essentiële voorvraag: of de bewoner de bewoning door hem van de woning had prijsgegeven om deze aan toeristen te kunnen verhuren.

De omhelzing door de gemeente van de uitspraak van de rechtbank zou bovendien kunnen leiden tot een grote mate van rechtsonzekerheid. Immers, als bewoners zich aan de grens van 60 (of 30) dagen houden en de woning verder normaal zelf bewonen, kunnen zij toch worden geconfronteerd met een boete. Dat kan niet de bedoeling zijn.

Wij denken dat de gemeenteraad, alvorens in te stemmen met het besluit van het college van B&W, er goed aan doet dit serieus te onderzoeken. Want het is nog maar de vraag of de grens bij 30 dagen per jaar kán worden gelegd. Veel mensen trekken er tijdens hun vakanties op uit en wonen dan tijdelijk niet hun woning . In Nederland hebben de meeste werknemers recht op ongeveer 5 weken vakantie per jaar. Langer komt ook voor en soms nemen mensen onbetaald verlof om te gaan reizen. Maar wel met de bedoeling terug te keren naar hun huis. Als zij dan hun woning aan toeristen verhuren voor in totaal meer dan 30 dagen in een jaar, hebben zij dan de bewoning van hun woning opgegeven? Maken zij zich dan dus schuldig aan woningonttrekking? Kan de gemeente hen dan beboeten? De grens van 60 dagen was zo gek nog niet, denken wij.

[1] https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBAMS:2017:8938

[2] ABRvS 14 oktober 2015, nr. 201500846/1/A3 en  20 september 2017, nr. 201606453/1/A3

[3] ABRvS 20 december 2017, nr. 201700867 1/A3