Tijdelijke contracten: de eerste jurisprudentie
Bij de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 op 1 juli 2016 bestond er onzekerheid over hoe de nieuwe regeling van de tijdelijke verhuur van woonruimte zou moeten worden uitgelegd. Zo was het bijvoorbeeld de vraag of de huurovereenkomst voor bepaalde tijd zoals die voor 1 juli 2016 werd gesloten nog konden worden aangegaan. En of de nieuwe regeling ook zou gelden als partijen de toepassing wel beogen maar niet de juiste (model) huurovereenkomst gebruiken of, andersom, als partijen niet bewust voor die regeling gekozen hebben maar de huurovereenkomst daar wel onder valt? Verder was er onduidelijkheid over de mogelijke samenloop van verschillende soorten huurovereenkomsten. Ook vreesden verhuurders de sanctie op het vergeten van de schriftelijke kennisgeving en werden er eigen (soms inventieve) interpretaties gegeven aan het verbod op het aangaan van twee opeenvolgende tijdelijke huurovereenkomsten. Inmiddels zijn we twee jaar verder en zijn de eerste gerechtelijke uitspraken over de tijdelijke huurovereenkomsten gewezen. Tijd om eens de balans op te maken en te bekijken of er iets van de onduidelijkheden is weggenomen.
Valt elke huurovereenkomst voor bepaalde tijd onder de nieuwe regeling?
Vóór 1 juli 2016 werden er ook huurovereenkomsten voor bepaalde tijd gesloten. Deze huurovereenkomsten eindigden niet van rechtswege, maar moesten met een wettelijke opzeggingsgrond worden opgezegd. De enige functie van de bepaalde tijd was dat er niet voor afloop van die bepaalde tijd kon worden opgezegd. Met de invoering van de nieuwe tijdelijke contracten rees de vraag of deze ‘oude’ huurovereenkomsten voor bepaalde tijd nu automatisch onder het regime van de tijdelijke huurovereenkomsten zouden gaan vallen.
De eerste uitspraken bevestigen dat dit inderdaad zo is.[1] Artikel 7:271 lid 1 BW is onverkort van toepassing op een huurovereenkomst die is aangegaan voor bepaalde tijd en waarvan de bepaalde tijd twee jaar of korter (in geval van zelfstandige woonruimte) of vijf jaar of korter (in geval van onzelfstandige woonruimte) is. Met andere woorden, een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt nu automatisch gekwalificeerd als een tijdelijke huurovereenkomst zonder huurbescherming voor de huurder. De ‘oude’ huurovereenkomst voor bepaalde tijd bestaat dus niet meer, tenzij deze is aangegaan voor een periode langer dan twee dan wel vijf jaar.
Het kan best zo zijn dat partijen zich bij het aangaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd helemaal niet bewust waren van de nieuwe mogelijkheid van tijdelijke verhuur. Of dat zij juist wel bedoeld hebben een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan, maar dit niet goed in de huurovereenkomst hebben vastgelegd. Regelmatig komen wij huurovereenkomsten tegen die tijdelijk zijn bedoeld, maar die bepalingen bevatten over opzegging en/of over verlenging (voor bepaalde tijd) die duiden op een andersoortige huurovereenkomst. Toch ook dan lijkt de dwingende regeling van artikel 7:271 lid 1 BW te gelden.
Dat is bijvoorbeeld te lezen in de uitspraak van de rechtbank Limburg van 22 november 2017.[2] In die zaak moest een huurovereenkomst worden gekwalificeerd die was gesloten voor de periode 1 juli 2016 tot en met 31 december 2016. Gelet op de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 vond de rechter dat er sprake was van een overeenkomst voor bepaalde tijd zoals in artikel 7:271 lid 1 BW wordt bedoeld. Het feit dat er een optie tot een verlenging was opgenomen, hetgeen bij een tijdelijke huurovereenkomst eigenlijk niet kan, maakte dit volgens de rechter niet anders. Hetzelfde gold voor de omstandigheid dat op de huurovereenkomst algemene bepalingen van toepassing waren verklaard, waarin bepalingen stonden die strijdig waren met de regeling van tijdelijke verhuur.
Minimale huurperiode – tijdelijke contracten
Anders is het als het gaat om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarin een bepaalde termijn is opgenomen waarbinnen de huurovereenkomst niet mag worden opgezegd. Die bepaalde termijn wordt ook wel een minimale huurperiode genoemd. De vraag was steeds of deze minimumperiode gezien moest worden als een ‘bepaalde tijd’ in de zin van art. 7:271 lid 1 BW als deze termijn korter is dan twee jaar (voor zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (voor onzelfstandige woonruimte). Want als dat zo is, dan is het een tijdelijke huurovereenkomst en kan de huurder op grond van de wet toch tussentijds opzeggen.
Onlangs zijn er twee uitspraken gewezen die daar duidelijkheid over geven.[3] Het ging in die zaken om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (12 maanden respectievelijk 6 maanden), waarin was bepaald dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou doorlopen als de overeengekomen termijn zonder opzegging zou verstrijken. Ook was schriftelijk vastgelegd dat tussentijdse opzegging niet mogelijk was en dat de huurovereenkomst door opzegging moest worden beëindigd. De rechters hebben geoordeeld dat zo’n overeenkomst een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurperiode is en dus geen tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW.
De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurperiode en een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW zijn dus twee verschillende huurovereenkomsten met ieder een eigen regeling. En het is dus niet zo dat eerstgenoemde overeenkomst sinds 1 juli 2016 als een tijdelijke huurovereenkomst moet worden aangemerkt.
Schriftelijke aanzegging
Bij een tijdelijke huurovereenkomst moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren over de dag waarop de huur eindigt. Deze kennisgeving moet aan de huurder gestuurd worden in de periode van drie maanden tot één maand voor het einde van de huurovereenkomst. De wetgever heeft hierover duidelijk gezegd dat deze termijn strikt moet worden toegepast en dat de rechter het nalaten in principe niet kan herstellen. Als de huurder niet in het wettelijke tijdvak wordt geïnformeerd, dan ontstaat er na afloop van de bepaalde tijd een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
In de eerste twee uitspraken over dit onderwerp zijn de rechters inderdaad onverbiddelijk.[4] De kennisgevingen die door de verhuurder één dag te laat en in de andere zaak juist één dag te vroeg en de tweede aanzegging vijf dagen te laat waren verstuurd, werden niet geaccepteerd. Deze waren niet tijdig. Er was daardoor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan met alle huurbescherming voor de huurder van dien.
In de meest recente uitspraak wordt een mildere koers gevaren.[5] In deze zaak had de verhuurder de huurder twee dagen te vroeg geïnformeerd over de einddatum van de kortlopende huurovereenkomst. De rechter oordeelde dat er in dit geval sprake was van een situatie, waarbij een beroep op art. 7:271 lid 1 BW, en dan meer in het bijzonder de zinsnede ‘niet eerder dan drie maanden’, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was.
De verhuurder die de kennisgeving net te vroeg heeft gestuurd kan dus hoop houden op clementie. Of dit ook geldt voor de aanzegging die net te laat is verstuurd, blijft nog steeds een vraag waarop de rechtspraak hopelijk snel antwoord geeft.
Overigens spitst de discussie over de schriftelijke kennisgeving zich in rechtszaken ook vaak toe op de vraag of de betreffende brief, fax of e-mail de huurder daadwerkelijk heeft bereikt. De verhuurder zal dat moeten bewijzen als de huurder stelt de kennisgeving niet of niet tijdig te hebben ontvangen.
Reeks van tijdelijke huurovereenkomsten
Het is niet mogelijk om voor de dezelfde woning met dezelfde huurder twee achtereenvolgende tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan. De tijdelijke huurovereenkomst kan dus niet met een bepaalde tijd worden verlengd. Vermoedelijk geldt dat ook als de totale duur van de twee tijdelijke overeenkomsten nog binnen de maximale termijn van twee jaar (of vijf jaar) blijft. Wordt het verbod overtreden, dan wordt de tweede huurovereenkomst opgevat als een verlenging van de eerste huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Er zijn helaas nog niet veel uitspraken over dit onderwerp. De onzekerheid of bepaalde situaties (bijvoorbeeld waarbij het om dezelfde woning gaat maar niet dezelfde huurder, of net andersom of waarbij er enige tijd tussen de beide overeenkomsten zit) nu wel of niet onder het verbod vallen, blijft voorlopig dus nog bestaan.
Wel is er eind vorig jaar een uitspraak gewezen die de vraag beantwoordt of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd opgevolgd kan worden door een tijdelijke huurovereenkomst zonder huurbescherming.[6] De rechter vond van niet. Zo’n constructie is volgens de rechter niet te verenigingen met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 en met de bedoeling van de wetgever. Uit de wetsgeschiedenis volgt namelijk dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de norm blijft en dat de wetgever heeft willen voorkomen dat huurders worden geconfronteerd met een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten. De rechter maakt een vergelijking met het arbeidsrecht, waar aan werknemers bescherming wordt geboden in situaties waarin een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd (met ontslagbescherming) wordt opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd en hij acht het niet ondenkbaar dat soortgelijke redenering binnen het huurrecht wordt toegepast.
Conclusie
De eerste rechtspraak over de sinds 1 juli 2016 ingevoerde tijdelijke huurovereenkomsten geeft met name enige duidelijkheid over de kwalificatie ervan. De oude huurovereenkomst voor bepaalde tijd bestaat niet meer en wordt automatisch een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW, tenzij deze is aangegaan voor een langere periode dan twee dan wel vijf jaar. En de in de praktijk veel gebruikte huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurperiode behoudt zijn plek, naast de tijdelijke huurovereenkomst. Het blijft natuurlijk belangrijk om in de huurovereenkomst duidelijk te vermelden welk type huurovereenkomst partijen voor ogen hebben.[7] De rechtspraak over de schriftelijke kennisgeving door de verhuurder geeft vooralsnog een wisselend beeld en we zullen verdere uitspraken moeten afwachten. Het lijkt mij dat er, ook bij de strikte toepassing, in voorkomende gevallen ruimte is om af te wijken op grond van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Ook wat betreft de invulling van de grijze gebieden bij het verbod op opeenvolgende tijdelijke huurovereenkomsten zal de rechtspraak nog meer piketpalen moeten gaan slaan. Wordt (dus) vervolgd.
[1] Rechtbank Midden-Nederland 16 mei 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:3011 (WR 2017/141), Rechtbank Noord-Nederland 29 augustus 2017, ECLI:NL:RBNNE: 2017:3261 (WR 2018/6 m.nt. Duijnstee-van Imhoff), Rechtbank Midden-Nederland 20 september 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:4759 (WR 2018/7 m.nt. Duinstee-van Imhoff) en Rechtbank Overijssel 28 maart 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:1628
[2] Rechtbank Limburg 22 november 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:11286
[3] Rechtbank Midden-Nederland 20 juni 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:2812 en Rechtbank Midden-Nederland 1 augustus 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:3663
[4] Rechtbank Midden-Nederland 16 mei 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:3011 (WR 2017/141) en Rechtbank Zeeland-West-Brabant 10 januari 2018, ECLI:NL:RBZWB:2018:332 (WR 2018/53 m.nt. Van Strijen)
[5] Rechtbank Overijssel 28 maart 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:1628
[6] Rechtbank Overijssel 5 december 2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:4544
[7] Hielkema & co heeft voor (vrijwel) alle denkbare situaties modelhuurovereenkomsten vervaardigd (en actualiseert die regelmatig), compleet met een uitgebreide toelichting. Deze zijn op aanvraag tegen een geringe vergoeding verkrijgbaar door een bericht te sturen naar: info@hielkemaco.nl.