Ook Hof verklaart Engels recht toepasselijk op Amsterdamse huurwoning

Op 24 februari jl. heeft het Amsterdamse gerechtshof een uitspraak van de kantonrechter Amsterdam uit februari 2014 bekrachtigd, waarin Engels recht van toepassing werd verklaard op een Amsterdamse huurwoning. In een eerdere nieuwsbrief schreef ik al over die eerste uitspraak.

Waar ging de zaak ook alweer over? Verhuurder, een Engelsman en zijn vrouw, die hun eigen woning aan de Amsterdamse gracht hadden verhuurd, kregen van hun huurder een verzoek de huurprijs te splitsen. Er zou zogenaamde all-in huur zijn overeengekomen. Huurder was ook een Engelsman, een expat, wiens gezin in Londen bleef wonen terwijl huurder door de week in Amsterdam verbleef. In het weekend ging hij naar zijn gezin in Londen. De huurprijs bedroeg € 1.600,- per maand. In de huurovereenkomst stond dat Engels recht van toepassing was op eventuele geschillen.

Huurcommissie
De huurcommissie heeft op het verzoek van de huurder geoordeeld dat er een all-in huurprijs was overeengekomen. Er zouden enkele zaken in de woning staan, waar geen aparte vergoeding voor was afgesproken. De verhuurder was het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie en ging naar de kantonrechter.

Kantonrechter
In de procedure bij de kantonrechter ging de discussie vooral over de vraag of Engels recht mocht worden toegepast. Dat zou namelijk betekenen dat de sanctie op all-in huur niet zou gelden (toen nog: 55 % van de puntenwaardering als kale huurprijs en 25 % daarvan als servicekosten; dat kwam neer op circa € 600,- in plaats van de overeengekomen € 1.600,- per maand). De kantonrechter kwam tot het oordeel dat de rechtskeuze was toegestaan op basis van Europees recht (het Rome I verdrag). Daardoor bleef de overeengekomen huurprijs gelden.

Gerechtshof
De huurder was het niet eens met de uitspraak van de kantonrechter en ging in hoger beroep. In die procedure ging het uitsluitend over de vraag of de keuze die partijen in de huurovereenkomst hadden gemaakt om Engels recht van toepassing te verklaren, toegestaan is. Volgens de huurder niet, omdat er geen (of niet voldoende) ‘relevante aanknopingspunten’, zoals vereist volgens Rome I, zouden zijn. Het Hof vond het feit dat beide partijen Brits zijn, voldoende aanknopingspunten bieden voor de keuze voor Engels recht.

En het Hof vond, in tegenstelling tot de huurder, niet dat de all-in sanctie van ‘bijzonder dwingend recht’ was. Deze huurder verkeerde in een min of meer gelijkwaardige positie als de verhuurder en had deze bescherming dus niet nodig. Daarin speelde een rol dat de huurprijs geliberaliseerd zou zijn op basis van de puntentelling, de huurder en verhuurder in een gelijkwaardige positie verkeerden (qua opleidingsniveau en maatschappelijke positie) en zij hebben gekozen voor toepassing van het recht waar zij het meest van weten: dat van hun thuisland. Het hoger beroep werd verworpen en de uitspraak van de kantonrechter werd bekrachtigd.

Conclusie
Wat kunnen we leren van deze bijzondere zaak? In elk geval dat het dus op basis van Europees recht mogelijk is ander recht op een huurovereenkomst van toepassing te verklaren. En dat daarmee de Nederlandse huur(prijs)bescherming kan worden ‘omzeild’. Natuurlijk kan dat niet altijd. In deze zaak waren beide partijen afkomstig uit hetzelfde land en hadden zij min of meer dezelfde maatschappelijke positie. Dat zijn relevante omstandigheden, die het voor de rechter wellicht eenvoudiger hebben gemaakt het Britse recht toe te passen.

Het is al met al een bijzondere uitkomst van een zaak met bijzondere feiten. Wellicht wordt de Hoge Raad nog gevraagd de zaak te beoordelen, in verband met de principiële kanten. Als dat gebeurt, zullen wij u daarover informeren.

N.B. Als u de uitspraak wilt teruglezen, kan dat hier