Wordt het wat met dat middenhuursegment? – Deel 2

Op 20 september 2018 heeft minister Ollongren haar wetsvoorstel Maatregelen Middenhuur bij de Tweede Kamer ingediend. Met het wetsvoorstel wil zij het middenhuursegment vlot trekken door het te vergroten. Gaat zij daarin slagen?

Consultatiefase

In maart van dit jaar had de minister al een concept van dit wetsvoorstel ter consultatie gepubliceerd. Daarop zijn 16 reacties gekomen, voornamelijk van belangenorganisaties zoals Aedes, IVBN, NEPROM en de VNG. Wij schreven er toen al over (zie: http://hielkemaco.nl/nieuws/middenhuursegment/). Geconstateerd kan worden dat het nu ingediende wetsvoorstel nauwelijks afwijkt van het concept ervan.

Middenhuursegment

Het middenhuursegment is het segment boven de liberalisatiegrens (€ 710) tot ongeveer € 1.000 huur per maand. Ollongren vindt dat het middenhuursegment een essentiële rol speelt bij de doorstroming op de woningmarkt. Sommigen zijn op het middensegment aangewezen, omdat zij een middeninkomen hebben en daarom niet in aanmerking komen voor sociale huur en niet willen of kunnen kopen. De minister noemt als voorbeelden agenten en onderwijzers. Daarnaast bevordert een groter middenhuursegment volgens haar ook de doorstroming van scheefwoners vanuit de sociale huurvoorraad, doordat zij bij verhuizing naar een middenhuurwoning een niet al te grote huursprong behoeven te maken.

Wetsvoorstel ‘Maatregelen Middenhuur’

Ollongren wil de wet op twee punten wijzigen om daarmee de door haar gewenste lokale initiatieven te faciliteren.

In de eerste plaats wil zij de Huisvestingswet wijzigen door te bepalen dat deze betrekking heeft op schaarse woonruimte. Daarmee wordt bereikt – de minister noemt dat: verduidelijkt – dat het middenhuursegment onder het toewijzingsbeleid van gemeenten kan vallen. Nu staat in de wet dat het bij het toewijzingsbeleid moet gaan om schaarse goedkope woonruimte en is niet zeker of het middensegment daaronder kan vallen. Gemeentebesturen kunnen er hierdoor voor zorgen dat middenhuurwoningen worden toegewezen aan specifiek aan te wijzen doelgroepen, bijvoorbeeld op basis van inkomen.

De tweede wetswijziging moet ertoe leiden dat corporaties gemakkelijker kunnen bouwen en verhuren in het middensegment. Sinds de herziening van de Woningwet in 2015 is de speelruimte van corporaties in het segment boven € 710 (het zogenaamde niet-DAEB-bezit) beperkt: zij moeten goedkeuring van de minister vragen om in dat segment actief te zijn om te voorkomen dat zij andere verhuurders oneerlijke concurrentie aandoen (de zogenaamde markttoets). De minister is voornemens de Woningwet te wijzigen door deze goedkeuringsprocedure te versoepelen en te vereenvoudigen.

Gaat dit werken?

In het regeerakkoord staat dat het middenhuursegment zal worden versterkt. Ollongren geeft daar nu uitvoering aan. Haar maatregelen zullen zeker enig effect hebben, maar of deze de zo noodzakelijke doorstroming in de grote steden voldoende op gang brengen valt te betwijfelen.

De versoepeling van de markttoets zal zeker enig effect hebben, maar niet eerder dan op de middellange termijn.

Verder valt te verwachten dat de grote steden, Amsterdam en Utrecht voorop, gebruik zullen maken van hun nieuwe bevoegdheid om voor woningen boven de € 710 inkomenscriteria te stellen. Dat zal tot effect hebben dat vrijkomende woningen met een middenhuur worden toegewezen aan huishoudens met een middeninkomen. Maar dat kan niet verhinderen dat de te betalen huurprijs hoger uitvalt. De gemeente heeft bij bestaande bouw immers geen instrumenten om grenzen te stellen aan de hoogte van de huurprijs. De huurcommissie heeft in dit segment bovendien geen bevoegdheid om de huurprijs te toetsen. En omdat de woningmarkt op slot zit en er dus relatief weinig mutaties zijn, zal ook deze maatregel een beperkte invloed hebben.

De maatregelen zullen ook niet veel effect hebben op de verhuisgeneigdheid van scheefwoners, zeker niet als zij al lang in hun sociale huurwoning wonen en dus een lage huur betalen. Voor hen is het meestal aantrekkelijker in hun goedkope sociale huurwoning te blijven zitten dan te verhuizen naar een aanmerkelijk duurdere middenhuurwoning.