Inkomensafhankelijke huurverhoging; leuker kunnen we het niet maken

Sinds juli 2013 bestaat de mogelijkheid om een extra huurverhoging door te voeren bij huurders boven een bepaald inkomen. Dat heet de inkomensafhankelijke huurverhoging. Verhuurders moeten zich registreren en kunnen vervolgens inloggen op een speciale website van de Belastingdienst. Daar kan informatie worden opgevraagd over het (gezamenlijke) inkomen van een bepaald adres. Natuurlijk kan niet iedereen inloggen en deze privacygevoelige informatie opvragen. Alleen de eigenaar/verhuurder van het adres kan dat.

Inkomensverklaring

De Belastingdienst geeft vervolgens een verklaring, waarin alleen maar wordt vermeld in welke inkomenscategorie het huishouden valt, en door hoeveel personen het inkomen wordt verkregen. Het peiljaar ligt twee jaar voor het jaar waarin de informatie wordt opgevraagd. Voor de huurverhoging over 2016, was het peiljaar dus 2014. De verhuurder kan de huur met een hoger percentage verhogen als het huishoudinkomen van de huurder boven een, door de Minister bepaald, bedrag lag. Als de huurder minder verdient dan die grens, komt deze niet in aanmerking voor de extra verhoging. Als er in de afgelopen twee jaar een substantiële wijziging heeft plaatsgehad in het inkomen van de huurder (deze is bijvoorbeeld veel minder gaan verdienen, is alleenstaand geworden, of is zijn of haar baan kwijtgeraakt), kan de huurder om verlegging van het peiljaar vragen. Dat moet natuurlijk gemotiveerd worden gedaan.
Met de verklaring van de Belastingdienst kan de verhuurder zijn huurverhogingsvoorstel doen. De verklaring moet bij het voorstel worden gevoegd en daarna is het aan de huurder om ofwel in te stemmen (stilzwijgend, door de verhoging te betalen) of om bezwaar te maken bij de huurcommissie. In sommige gevallen moet de verhuurder dat doen. Dit alles volgens het normale systeem van de huurverhoging.

Raad van State; gegevens mogen niet worden verstrekt

Begin 2016 heeft de Raad van State bepaald dat er geen wettelijke basis was voor het verstrekken van de informatie over het huishoudinkomen aan verhuurders. Dit was dus op papier niet goed geregeld, het verstrekken was in strijd met de wet bescherming persoonsgegevens. Hier schreven we in februari 2016 al over (zie hier). De Minister heeft dit alsnog snel rechtgezet met een reparatiewet. Die stond waarschijnlijk al klaar, omdat de uitspraak van de Raad van State werd verwacht.

Veel huurders hebben gedacht dat zij, als gevolg van de uitspraak van de Raad van State, ten onrechte extra huurverhogingen hebben gekregen. En dat deze dus teruggedraaid zal moeten worden. De Woonbond heeft dat ook verkondigd en heeft in september zelfs laten weten dat er een procedure wordt voorbereid tegen verhuurdersorganisaties als Vastgoed Belang, IVBN en Aedes. Deze procedure loopt inmiddels. In ons artikel uit februari 2016 hebben we al geschreven dat volgens ons huurders geen kans maken om de (al betaalde) huurverhoging terug te vorderen. Dat zal naar verwachting ook de uitkomst zijn van de procedure die de Woonbond heeft aangespannen.

Kantonrechter: huurder krijgt inkomensafhankelijke huurverhoging niet terug

De kantonrechter Utrecht heeft onlangs moeten beslissen over een zaak waarbij een huurder de volgens hem onterecht betaalde inkomensafhankelijke huurverhoging terug vorderde van de verhuurder. De huurder vond dat hij deze ten onrechte had betaald, omdat de Belastingdienst zijn inkomensgegevens nooit had mogen geven. De huurder heeft bezwaar gemaakt tegen een voorstel van zijn verhuurder de huur te verhogen per 1 juli 2015 met 5%. Dat was de maximale huurverhoging, voor huishoudens met een inkomen boven (ruim) € 43.000,- per jaar. De verhuurder heeft het bezwaar van de huurder afgewezen en de voorzitter van de huurcommissie heeft het verhogingsvoorstel redelijk geacht. De huurder heeft ook nog verzet ingesteld tegen de uitspraak van de huurcommissie, maar ook daar trok hij aan het kortste eind. De huurcommissie heeft in een uitspraak van eind januari 2016 geoordeeld dat er geen gronden zijn voor deze huurder om bezwaar aan te tekenen tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Ongeveer in dezelfde periode als waar de uitspraak van de huurcommissie is gewezen, heeft de Raad van State bepaald dat de Belastingdienst geen inkomensgegevens had mogen verstrekken aan verhuurders. Dat is voor de huurder mogelijk de aanleiding geweest om een procedure bij de kantonrechter te starten. De huurder wees in die procedure op de uitspraak van de Raad van State en stelde dat er geen wettelijke basis was om gebruik te maken van de inkomensgegevens. Die waren tenslotte onrechtmatig verstrekt. Dat zou er volgens de huurder toe moeten leiden dat de huurverhoging moet worden teruggedraaid en dat de oude huurprijs zou moeten blijven gelden tot het moment dat er wel een rechtsgeldige huurverhoging werd aangezegd.

Uitspraak

Daar ging de kantonrechter niet in mee. De kantonrechter heeft overwogen dat de uitspraak van de Raad van State heeft bepaald dat de Belastingdienst geen informatie had mogen verstrekken over het inkomen van de huurder. Maar dat stond niet in de weg aan het doen van een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel door de verhuurder.

Het voorstel was niet in strijd met de wet. Een voorstel moet worden voorzien van een inkomensverklaring. De huurprijswetgeving bepaalt dat een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel alleen niet mogelijk is, als de huurder is benadeeld door het niet verstrekken van een inkomensverklaring. En, zo heeft de kantonrechter overwogen, ook als er geen verklaring bij is gevoegd, zou een huurverhogingsvoorstel mogelijk (en redelijk) zijn.

Het doel van de extra huurverhoging is om huurders met een hoger inkomen een hogere verhoging in rekening te brengen dan huurders met een lager inkomen. En dat is nog steeds zo, ook nu de gegevensverstrekking door de Belastingdienst onrechtmatig is gebleken. De huurder had niet gesteld dat zijn inkomen onder de inkomensgrens lag, dus de verhoging paste bij zijn inkomen. Deze huurder zou dus zelfs niet worden benadeeld door het ontbreken van een verklaring.

Kortom; deze huurder moest de huurverhoging gewoon betalen. Zijn procedures hebben geen succes gehad. Het gaat natuurlijk om relatief kleine bedragen, maar over vele jaren kan dat aardig oplopen (huurverhoging op huurverhoging). En voor grotere verhuurders kan dit helemaal groot verschil maken. Stelt u zich voor dat een verhuurder alle huurders die een inkomensafhankelijke huurverhoging hebben gekregen, zou moeten terugbetalen. Dat is dus niet aan de orde.

Met inachtneming van de uitspraak van de kantonrechter, verwacht ik dat ook de procedure van de Woonbond tegen de verhuurdersorganisaties geen kans van slagen zal hebben. Het lijkt op een procedure voor de bühne, om te laten zien dat er wordt opgekomen voor de huurders. Maar die worden waarschijnlijk blij gemaakt met een dode mus. De uitkomst van de hierboven genoemde zaak hadden we in februari al juist voorspeld. Zodra er een uitspaak is in de zaak van de Woonbond, laten we u dat natuurlijk ook weten.