De nieuwe ROZ-modelhuurovereenkomst woonruimte, een verbetering?

Inleiding

Op 18 april 2017 presenteerde de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) eindelijk haar nieuwe model huurovereenkomst voor woonruimte (gedateerd 20 maart 2017). Eindelijk, omdat het oude model stamde uit 2003. Het was hopeloos verouderd. Eigenlijk was het de laatste jaren onverstandig om dat model te gebruiken, omdat sommige regelingen verouderd waren, andere regelingen niet meer golden en ook omdat er regelingen ontbraken. In deze bijdrage wordt stilgestaan bij de inhoud van het nieuwe model: welke keuzes zijn gemaakt, wat is er verbeterd en wat mist er nog?

Waarom een nieuw model

De ROZ geeft in haar persbericht toe dat vorige model verouderd was. Ook secretaris mw. mr. drs. Judith Norbarth-ten Hoor legt in een interview in mei 2017 in het blad Huurrecht In Praktijk uit dat het model door wetswijzigingen en een door veranderde wereld al enkele jaren aan vervanging toe was. Wetswijzigingen van de afgelopen jaren die dwongen tot aanpassingen van huurcontracten waren onder meer de Warmtewet en de wijzigingen rond de servicekosten, beide in 2014.
Volgens de ROZ zijn de belangrijkste wijzigingen in het model de boeteregelingen en het beter kunnen bestrijden van overlast als gevolg van onderverhuur (zoals via Airbnb) en als gevolg van hennep. De boetes in het oude model waren inderdaad grotendeels onbruikbaar geworden als gevolg van (inmiddels alweer enkele jaren oude) Europese jurisprudentie. De ROZ heeft dus lang stil gezeten, maar kon nu niet langer meer wachten. De reden daarvan was de invoering op 1 juli 2016 van de Wet Doorstroming Huurmarkt. Deze wet heeft de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten en voor huurcontracten voor bepaalde doelgroepen aanmerkelijk verruimd. Het oude model was daardoor niet meer bruikbaar.

Doelgroep ROZ

De ROZ richt zich op institutionele en particuliere verhuurders. Gebruikers van het model moeten zich realiseren dat de ROZ de belangen behartigt van verhuurders en niet die van huurders en dat dat in verschillende in het model gemaakte keuzes tot uitdrukking komt. Dat staat ook met zoveel woorden in de handleiding bij het model. Niettemin heeft de ROZ wel stilgestaan bij het belang van de huurder en zijn enkele scherpe randjes weg gevijld. Ik noem hier art. 17.7 van de Algemene Bepalingen (AB) (dat garandeert dat de huurder niet hogere servicekosten hoeft te betalen bij gedeeltelijke leegstand van zijn wooncomplex) en art. 23 AB (dat de huurder een betere positie geeft als de woning op de begindatum nog niet beschikbaar is).

De ROZ richt zich niet op woningcorporaties, die eigen modellen hebben ontwikkeld.

Modellen voor woonruimte van de ROZ

Wat biedt de ROZ precies aan? Op haar website kunnen de volgende documenten gratis worden gedownload:

  • Het nieuwe model huurovereenkomst;
  • Het nieuwe model huurovereenkomst;
  • De nieuwe daarbij behorende Algemene Bepalingen (AB);
  • Een handleiding voor het gebruik van het model.

Het nieuwe model is sinds kort ook beschikbaar in de Engelse taal.

Verder zijn er de volgende niet recent aangepaste documenten (die stammen uit 1999):

  • Eindinspectierapport;
  • Inspectierapport;
  • Opleveringsrapport woningen en kamers;
  • Overname overeenkomst;
  • Voorinspectie rapport.


Eén model voor veel verschillende situaties …

De ROZ heeft bij het nieuwe model een andere belangrijke keuze gemaakt. De ROZ heeft slechts één model gemaakt dat in veel situaties is te gebruiken, inclusief de nieuwe mogelijkheden van de Wet Doorstroming Huurmarkt. Daaraan kleeft wel meteen een nadeel. Het is oppassen geblazen bij het invullen van het contract, omdat in de ene situatie de ene regeling van toepassing is en in de andere situatie de andere regeling. Daarbij kunnen gemakkelijk vergissingen worden gemaakt. Het zou mijn voorkeur hebben te werken met verschillende modellen, omdat daarmee dit soort vergissingen beter worden kunnen voorkomen. Toch moet ik toegeven dat de wijze waarop de ROZ al deze mogelijkheden in één model heeft gestopt respect afdwingt. Het is een ingenieuze invuloefening geworden.

…. maar zeker niet alle situaties

Wie denkt dat met dit nieuwe model alle denkbare type huurcontracten voor woonruimte zijn inbegrepen komt bedrogen uit. Zo ontbreken de specifieke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet, de huurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur, de overeenkomst voor hospitaverhuur en de huurovereenkomst voor woningen die gehuurd worden door een woongroep. Dat is jammer. Met name de verhuur aan woongroepen/woningdelers is de laatste jaren sterk in opmars. Dat komt doordat, indien een woning kamersgewijs zou worden verhuurd op basis van aparte kamerhuurcontracten, het puntensysteem voor kamers van toepassing is, terwijl indien dezelfde woning aan dezelfde bewonersgroep in gebruik wordt gegeven op één huurcontract met al die bewoners tezamen, de woning veelal in het geliberaliseerde segment voor een veel hogere totaalhuurprijs kan worden verhuurd zonder de mogelijkheid van huurprijstoetsing door Huurcommissie. Door de wijzigingen van het woningwaarderingsstelsel, die het huidige (demissionaire) kabinet heeft ingevoerd, kunnen veel meer woningen dan voorheen geliberaliseerd worden verhuurd, zeker in gebieden waar de WOZ-waarde hoog is. Weliswaar kan in het model worden ingevuld dat de woning aan meer natuurlijke personen wordt verhuurd, maar het is niet aan te raden om dit model te gebruiken bij verhuur aan groepen bewoners, aangezien specifieke regelingen ontbreken voor mutaties in de woongroep, eventueel coöptatie, en hoe een einde kan worden gemaakt aan deze vorm van exploitatie indien de verhuurder daarmee wenst te stoppen.

Huur voor onbepaalde tijd met een initiële huurtermijn

De ROZ heeft nog een duidelijke keuze gemaakt. Dat betreft de normale huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (optie 2). Het is daarbij mogelijk, net als in het oude model, om een initiële minimale huurperiode in te vullen. Partijen kunnen gedurende die periode de huur niet opzeggen. Bij de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt was er aanvankelijk enige verwarring over de vraag of dat nog wel mogelijk was. Er waren enkele partijen (zoals de NVM) die zich op het standpunt stelden dat, indien zo’n initiële minimale huurperiode (van 2 jaar of minder bij zelfstandige woonruimte) wordt afgesproken bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, de huurovereenkomst kwalificeert als de tijdelijke huurovereenkomst die op 1 juli 2016 is ingevoerd. En dan mag de huurder op grond van de wet altijd tussentijds opzeggen, ook al wordt hem dat in het contract verboden. De gedachte bij die wettelijke regeling is dat de huurder, die tijdelijk huurt, tijdig op zoek moet gaan naar andere woonruimte en daarom niet moet vastzitten aan dubbele huurlasten zodra hij een nieuwe woning gevonden heeft. De meeste partijen echter waren het met die visie niet eens. Aan deze onduidelijkheid heeft de minister eind 2016 in een brief aan de Kamer een einde gemaakt door uit te leggen dat de Wet Doorstroming Huurmarkt niets beoogt te veranderen aan de reeds bestaande wettelijke en contractuele mogelijkheden. Toch houdt de ROZ in de handleiding bij het contract voor de zekerheid een kleine slag om de arm. Dat is op zichzelf verstandig, omdat er pas echt 100% helderheid is zodra de Hoge Raad hierover een uitspraak heeft gedaan (maar dat kan nog lang duren). De praktijk heeft de brief van de minister op grote schaal omarmt; er worden veel huurcontracten voor onbepaalde tijd met een initiële huurtermijn tot stand gebracht, vooral in het duurdere segment. Het model van de ROZ dwingt overigens, anders dan het vorige model uit 2003, dan tot een initiële huurtermijn van 1 jaar, terwijl in de praktijk behoeft kan bestaan aan een andere termijn. De reden daarvan ontgaat mij en wordt helaas niet toegelicht.
Optie 4 van het model is de huurovereenkomst met een (minimum)termijn van 2 jaar (zelfstandige woonruimte) respectievelijk 5 jaar (onzelfstandige woonruimte). Dan kan wel worden overeengekomen dat beide partijen, dus ook de huurder, de huur niet kan opzeggen gedurende die termijn. Ik verwacht dat daar in de praktijk weinig behoefte aan bestaat.

Haastklus?

Bij de bestudering van het in april 2017 gepresenteerde model kon ik me niet helemaal aan de indruk onttrekken dat het een haastklus is geweest, want bij de presentatie van het model waren er nog een aantal slordigheden, zoals vermelding van twee maal hetzelfde artikelnummer (artikel 3.4), waarvan de inhoud ook nog in strijd was met elkaar. Dat is inmiddels opgelost.

Verder maakt de website van de ROZ melding van twee kleine maar wel vervelende omissies in art. 19.9 AB (dat gaat over de plicht van de huurder de woning bij het einde van de huur netjes op te leveren). Merkwaardig is dat de ROZ niets zegt over wat gebruikers moeten doen om de omissies het hoofd te bieden. Het ligt voor de hand de omissie te corrigeren in de huurovereenkomst zelf (bv. in art. 12, waar ruimte is opengelaten voor eigen regelingen). De ROZ had dit ook zelf standaard in het model kunnen opnemen, zolang de AB niet zijn gecorrigeerd, want de huurovereenkomst is anders de AB niet bij de rechtbank Den Haag gedeponeerd.

Verbeteringen in het ROZ-model 2017

Welke verbeteringen zitten er in het model 2017?

Artikelen in plaats van louter nummers
Het eerste dat opvalt, is dat het model thans werkt met artikelen. Voorheen werd alleen het nummer van de betreffende bepaling genoemd, maar dat kon leiden tot onduidelijkheden en dat las niet lekker. Nu kan er gemakkelijker worden verwezen: naar bv. artikel 3.1 van de huurovereenkomst of artikel 17.7 van de AB.

Boeteregelingen
Zoals opgemerkt, is eén van de (noodzakelijke) verbeteringen ten opzichte van het oude model dat er nu specifieke boetebepalingen zijn bij specifieke ongewenste gedragingen van de huurder. Dit was noodzakelijk geworden vanwege de (Europese) rechtspraak, waar ik hiervoor op doelde. Op deze wijze kan per huurdersovertreding een boetebedrag worden ingevuld. De ROZ heeft er ongelukkigerwijs voor gekozen om de boetebedragen zelf niet alvast in te vullen in het model en dat aan partijen zelf over te laten. Wel oppert de ROZ in de handleiding bij het model suggesties voor te hanteren boetebedragen. Ik vind dat geen gelukkige keuze, omdat de gebruiker de boetebedragen nu steeds zelf moet invullen, terwijl meestal de suggesties van de ROZ zullen worden overgenomen. Beter zou zijn geweest alvast boetebedragen in te vullen die in de meeste gevallen adequaat kunnen worden geacht en erbij te vermelden dat binnen zekere grenzen daarvan kan worden afgeweken. Nu is er het risico dat vergeten wordt de boetebedragen in te vullen. Dat kan vervelende gevolgen hebben.
De ROZ heeft daarnaast ook nog een algemeen boetebeding opgenomen (artikel 11.2 van de huurovereenkomst), dat een boete koppelt aan alle overige mogelijke schendingen van de huurovereenkomst door de huurder. De ROZ zegt in de handleiding dat art. 11.2 bij professionele verhuurders niet van toepassing is. Het is echter nog maar de vraag of dergelijke bedingen als het gaat om niet-professionele verhuurders wel genade vinden bij de rechter. Ook hier moet de gebruiker het boetebedrag zelf invullen en geeft de ROZ in de handleiding een suggestie (€ 10 per dag met een maximum van € 2.000).
Ik mis bij de boetebepalingen de uitdrukkelijke vermelding dat, indien de huurder in strijd handelt met de huurovereenkomst en de verhuurder aanspraak maakt op de boete, deze tevens de bevoegdheid heeft om de huurovereenkomst te ontbinden. De boetes staan op ernstige schendingen van zijn verplichtingen door de huurder (zoals illegale onderverhuur, hennep, verbouwingen zonder toestemming). In dergelijke gevallen willen de meeste verhuurders af van de huurder. Het ontbreken van de bevoegdheid tot ontbinding in het model leidt er niet meteen toe dat ontbinding onmogelijk is, maar het zou mijn voorkeur hebben om bij dit soort regelmatig voorkomende maar zeer ongewenste huurdersgedragingen helder te zijn in het contract.

Verdere verbeteringen

  • Verdere verbeteringen en nieuwigheden in het ROZ-model: de verplichting van de huurder zijn winst aan de verhuurder af te dragen bij illegale onderverhuur en bij hennepteelt e.d. (art. 11.1 sub d en e van de huurovereenkomst);
  • Een expliciet verbod om de woning aan toeristen te verhuren via websites als Airbnb (art. 2.1 AB);
  • De verplichting van de huurder om mee te werken aan een onderzoek van de verhuurder, indien deze redenen heeft om aan te nemen dat de huurder de woning heeft onderverhuurd. En de verplichting om de personalia van de onderhuurder te verstrekken (artikel 2.2 AB);
  • Het (niet echt nodige, maar wel verstandige) verbod wijzigingen aan te brengen aan het gehuurde die de energie-index van de woning verslechteren (artikel 4.4 AB);
  • Het verbod om niet behangen wanden te behangen, stickers op verfwerk te plakken vloerbedekking vast te lijmen en het gebod om door de huurder aangebrachte structuurverf, granol en dergelijke bij het einde van de huur te verwijderen (artikel 4.10 AB);
  • De verplichting van de huurder een inboedelverzekering te hebben (art. 13.7 AB), kennelijk om bij geschillen over schade van de huurder als gevolg bv. gebreken, betaling van een schadevergoeding te ontlopen (in de hoop dat de verzekeraar geen regres neemt);
  • Aanpassing van het model aan de in 2014 ingevoerde Warmtewet (art. 17.3 AB), maar ik mis de wettelijk voorgeschreven geschillenregeling, zeker nu de huidige praktijk, waarbij de huurcommissie zich bevoegd acht, op gespannen voet lijkt te staan met de wet en niet alle typen geschillen dekt;
  • Opvallend is dat de ROZ ervoor heeft gekozen de verhuurder te verplichten de aanzegging dat de huur eindigt bij tijdelijke huurovereenkomsten (optie 3) aangetekend te verzenden (art. 18.2 AB). Het is weliswaar altijd aan te raden om die aanzegging aangetekend te verzenden, maar door deze vorm van verzending contractueel te verplichten loopt de verhuurder, die de aanzegging niet aangetekend heeft verzonden maar het bereiken daarvan door de huurder wel anderszins kan bewijzen, het risico dat de huurder zich alsnog op huurbescherming kan beroepen.


Wat ontbreekt er in het model en wat kan/moet anders?

Er zijn ook kritische noten te kraken en er zijn zaken die ontbreken:

  • Ik mis de verplichting van de huurder om, indien hij meldt overlast van derden te hebben, zijn volledige medewerking te verlenen aan het onderzoek en eventuele (rechts)maatregelen van de verhuurder daartegen. Dit om te voorkomen dat de huurder, die klaagt en actie van zijn verhuurder verlangt, stil blijft zitten en op geen enkele manier meewerkt aan de bestrijding van de overlast, waardoor het lastig is het bewijs rond te krijgen;
  • Ik mis het verbod aan de huurder strafbare feit te plegen vanuit het gehuurde die afbreuk (kunnen) doen aan de woning of de woonomgeving;
  • Ik mis het verbod de woning te gebruiken als pied-à-terre. Indien een woning weinig wordt gebruikt, bemoeilijkt dat het beheer en wordt de aanvechting voor sommige huurders om er ongewenst gebruik van te (laten) maken groter;
  • Ik mis een regeling die de huurder verplicht zijn enige hoofdverblijf in de woning te hebben. Dit om te voorkomen dat de rechter een dubbel hoofdverblijf sanctioneert (zoals in kantonrechter Amsterdam 27 juli 2005, WR2005/90);
  • Ik mis een regeling die de bewijslast, dat huurder de woning zelf bewoont en niet aan een derde in gebruik heeft gegeven, bij de huurder legt, indien de verhuurder een gerechtvaardigd vermoeden heeft dat zulks wel het geval was. Het rondkrijgen van het bewijs van onderverhuur is soms erg lastig. Bewijsovereenkomsten kunnen dat vergemakkelijken;
  • Ik mis de verplichting van de huurder om aan de verhuurder opgave te doen van de samenstelling van zijn huishouden en mutaties daarin;
  • Ik mis de verplichting van de huurder om zich in te schrijven in de basisregistratie personen van de gemeente en ervoor te zorgen dat zijn huisgenoten dat ook doen;
  • Ik mis een verbod van overbewoning. Huurders mogen in beginsel een ieder, die tot zijn huishouding behoort, bij zich in de woning laten wonen, maar sommige woningen zijn te klein voor het huishouden van de huurder. Dit verbod kan actie tegen bv. overlast vergemakkelijken;
  • Ik mis een verbod om in de tuin beplantingen te hebben die hoger zijn dan 2 m (dit in verband met regels van burenrecht);
  • Ik mis, net als bij het vorige model, een regeling voor periodieke aanpassing van de huurprijs aan ontwikkelingen in de markt, indien het gaat om zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs. Ik vind dit echt een gebrek aan het model, te meer daar er in de handleiding met geen woord wordt gerept over de juridische mogelijkheden. Daarom hier een korte toelichting. Bij geliberaliseerde huur kan de verhuurder de huurprijs periodiek laten aanpassen aan de marktontwikkelingen. De wettelijke regeling die dit mogelijk maakt dwingt echter tot een tijdrovende, dure en omslachtige rechtsgang, waarbij het volgens de huidige stand in de jurisprudentie niet eens zeker is of in alle gevallen de rechter de marktprijs vaststelt. De wet sluit een contractuele regeling voor periodieke huurprijsaanpassing aan het marktniveau niet uit, zodat het bijna altijd de voorkeur verdient daarvoor een regeling in het contract op te nemen die eenvoudiger, sneller en zekerder is;
  • Ik mis een regeling die erin voorziet dat, indien aan de huurder service wordt verleend waarvoor geen vergoeding verschuldigd is volgens de huurovereenkomst, de service geacht moet worden om niet te worden geleverd. Dit om te voorkomen dat in de valkuil van de all-in regeling wordt getrapt, waarbij een forse strafkorting op de huurprijs dreigt (halvering van de huur gedurende de verdere looptijd van de huur);
  • Ik mis een regeling die buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de huurder (met de bedoeling een deel van de huurprijs niet te betalen, bijvoorbeeld bij gebreken) te verbieden. Wel zijn opschorting, korting, aftrek of verrekening verboden (art. 20.1 AB), maar dat is niet afdoende. Dit omdat het in de rechtspraak nog steeds geen uitgemaakte zaak is of de huurder bij de aanwezigheid van gebreken de huurprijs mag korten zonder toestemming aan de rechter te vragen;
  • Ik mis een regeling die de huurder verplicht eerst een offerte van een aannemer over te leggen, indien hij voornemens is gebruik te maken van zijn recht gebreken zelf te herstellen, in het geval zijn verhuurder stil is blijven zitten. De huurder heeft het wettelijke recht om, zonder eerst toestemming van de rechter te vragen, gebreken zelf te herstellen als zijn verhuurder dat niet doet. Hij heeft zelfs het recht de kosten daarvan met de huur te verrekenen. De voorgestelde contractuele regeling zorgt ervoor, dat de huurder vooraf inzage geeft in die kosten en dat de verhuurder alsnog wordt geprikkeld het herstel zelf te organiseren;
  • Ik mis een regeling die de boetebedragen indexeert. Dit kan vooral van belang zijn bij zeer langlopende huurcontracten (die komen meer dan eens voor in de praktijk);
  • De ROZ heeft er kennelijk voor gekozen vooruit te lopen op de invoering van een al geruime tijd aanhangig wetsvoorstel tot wijziging van de Warmtewet door niet te reppen over de op dit moment nog steeds wettelijk verplichte warmteleveringsovereenkomst bij collectieve stookinstallaties. Dit kan, zolang de wet niet is gewijzigd, tot allerlei complicaties leiden. Het voert te ver om dit hier verder toe te lichten, aangezien dit ingewikkelde problematiek is;
  • De regeling van artikel 20.1 AB is niet helemaal in overeenstemming met de wet, namelijk voor zover het de huurder berooft van zijn (wettelijke) bevoegdheid de huurpenningen naar evenredigheid op te schorten indien de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt (bv. bij gebreken);
  • De regeling van art. 8.1 van de huurovereenkomst lijkt mij niet helemaal correct. Hierin is bepaald dat lokale belastingen en heffingen voor rekening van de huurder komen, voor zover deze betrekking hebben op het feitelijk gebruik van de woning, ook al wordt de verhuurder daarvoor aangeslagen door de overheid. In de rechtspraak wordt er in het algemeen vanuit gegaan dat de partij dit de betreffende heffing of belasting op grond van de betreffende regeling moet betalen, deze niet kan doorschuiven naar de huurder, omdat het hier niet gaat om door de verhuurder aan de huurder verleende service;
  • Art. 5 AB kent een regeling voor complexgewijze renovaties. Daarvoor geldt volgens de wet (art. 7:220 BW), indien ten minste 70% van de huurders instemt met een renovatievoorstel van de verhuurder, dat dat voorstel in beginsel als redelijk wordt beschouwd en dat, indien een tegenstemmende huurder de renovatie voor zijn woning wil verhinderen, deze binnen een bepaalde termijn naar de rechter moet. Vergeten is vast te leggen dat de verhuurder niet gebonden is aan zijn renovatievoorstel jegens de huurders die er wel mee hebben ingestemd. Dit om te voorkomen dat de verhuurder in de loop van het proces geen wijzigingen meer kan aanbrengen aan dat voorstel. De verhuurder kan bij het doen van zijn voorstel natuurlijk wel een voorbehoud van die strekking maken;
  • Art. 3.1 AB bepaalt dat de woning bij de aanvang van de huur in goede staat is en geen gebreken heeft. Mij is niet duidelijk waarom deze bepaling is opgenomen. In art. 3.2 en 3.3 AB staat dat bij de aanvang van de huur een rapport (proces-verbaal) wordt gemaakt van de staat van de woning en dat, als er een gebrek is, de verhuurder dat binnen een redelijke termijn zal repareren. Niet alleen lijkt dat in strijd met elkaar, maar bij het einde van de huur heeft de verhuurder ook niet veel aan art. 3.1 AB. De huurder mag namelijk op grond van de wet bij het einde van de huur de woning opleveren in de staat waarin die dan verkeert, inclusief beschadigingen (zie ook art. 19.2 AB), tenzij de verhuurder door middel van het proces-verbaal kan bewijzen dat de woning bij de aanvang van de huur in een betere staat verkeerde (behoudens normale slijtage en veroudering; zie art. 19.1 AB).


Woningcorporaties helemaal buiten beschouwing laten?

Ten slotte nog het volgende. Hoewel het model vooral door particuliere en institutionele beleggers zal worden gebruikt en de ROZ zich ook op deze doelgroepen richt, zal het model toch ook gebruikt worden door woningcorporaties. Dat gebeurt nu ook al, met name in het duurdere huursegment. Kennelijke vinden die corporaties dat de door Aedes vervaardigde modellen (die veel woningcorporaties naar eigen wens bewerken), te veel gericht zijn op het sociale huursegment. Voor die gevallen mis ik in de handleiding van de ROZ de waarschuwing dat corporaties tijdelijke huurcontracten (optie 3) niet altijd mogen gebruiken.
Verder mis ik een regeling (die overigens ook Aedes niet heeft) die scheefheid bestrijdt. Dat is sinds de wijziging van de Woningwet in 2015 des te belangrijker. Immers corporaties zijn op grond van de Woningwet verplicht hun woningen goedkoop te verhuren aan mensen met een laag inkomen. Deze regeling is geïntroduceerd om (goedkope en dure) scheefheid in het wonen te bestrijden. Echter de wetgever heeft verzuimd om corporaties te faciliteren om scheefheid te bestrijden tijdens de duur van huurovereenkomst. De huidige (goedkope) scheefheid in het wonen is immers vooral ontstaan doordat huurders wel een maatschappelijke carrière maken en dus in de loop van de tijd meer zijn gaan verdienen, maar blijven zitten in hun goedkope sociale huurwoning. Naarmate zo’n huurder langer in zijn woning blijft wonen, zal de huurprijs bovendien steeds verder achterblijven bij een normale ontwikkeling. Het is een bekend fenomeen in de sociale huursector. Naarmate de huurprijs lager is, zal de huurder minder geneigd zijn te verhuizen, want hij weet dat hij dan altijd een stuk duurder uit is. Dit kan worden opgelost door in de huurovereenkomst een regeling op te nemen die erin voorziet dat de huurprijs substantieel stijgt bij een inkomensstijging van de huurder. Hiervoor zijn technieken voorhanden, die eerder ook zijn gebruikt in het experiment ‘Huur-Op-Maat, dat enkele jaren geleden heeft plaatsgehad.

Ten slotte

Er is kortom nog wel wat werk aan de winkel voor de ROZ. Niettemin is geen enkel modelcontract perfect en 100% waterdicht. Er is altijd voortschrijdend inzicht, door wetswijzigingen, door rechtspraak of door maatschappelijke ontwikkelingen.