De nieuwe Leegstandwet

De nieuwe Leegstandwet

Al in januari 2012 had de voormalig minister van Binnenlandse Zaken en Koningrijkrelaties aangekondigd dat zij het huiseigenaren gemakkelijker wilde maken om hun woonruimte tijdelijk te verhuren.[1] De mogelijkheden om een leegstaande woning op grond van de Leegstandwet te verhuren moesten volgens de minister worden verruimd. Dit omdat er veel mensen zijn die hun woning maar moeilijk kunnen verkopen en met dubbele woonlasten zitten en woningcorporaties vanwege de crisis te kampen hebben met vertraging van sloop- of renovatieprojecten. Nadat de Minsterraad op 13 juli 2012 het groene licht gaf aan de plannen van de minister, is op 15 oktober 2012 een wetsvoorstel ingediend tot wijziging van de Leegstandwet.[2] De nieuwe Leegstandwet is op 1 juli 2013 van kracht geworden.[3]

 

In dit artikel zal kort worden ingegaan op de belangrijkste bepalingen van de Leegstandwet. Daarna zullen de nieuwe bepalingen en verruimingsmaatregelen van de nieuwe Leegstandwet worden besproken. Tot slot komen de bemoeienissen van de bank bij tijdelijke verhuur aan de orde.
Leegstandwet

De Leegstandwet bevat bepalingen over de huur en verhuur van leegstaande woningen en gebouwen. Met een vergunning van de gemeente kunnen eigenaren hun leegstaande woningen tijdelijk verhuren, waarbij een belangrijk deel van de wettelijke huurbescherming voor huurders buiten toepassing is verklaard. De tijdelijke verhuur is geregeld in artikel 15 en 16 van de Leegstandwet. Artikel 15 formuleert de voorwaarden waaronder de eigenaar van leegstaande woonruimte een tijdelijke huurovereenkomst kan sluiten. Artikel 16 bevat bijzondere voorschriften die gelden voor een tijdelijke huurovereenkomst, waarvan enkele afwijken van de regels uit het Burgerlijk Wetboek.

Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is alleen mogelijk als het gaat om drie categorieën panden, namelijk:

  1. Woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie of onderwijs. Dat zijn dus bijvoorbeeld woningen in bejaardentehuizen, ziekenhuizen, hotels, kantoren en scholen.
  2. Woonruimte in voor de verkoop bestemde woningen. Deze categorie is onderverdeeld in drie subcategorieën:
    1.       Woningen die nooit bewoond zijn geweest (nieuwbouwwoningen)
    2.        Bestaande koopwoningen waarin de eigenaar in het laatste jaar voordat deze leeg kwam te staan zelf heeft gewoond
    3.        Bestaande koopwoningen die de laatste twaalf maanden niet door de eigenaar bewoond zijn geweest, maar die in de afgelopen tien jaar voor een maximale periode van drie jaar verhuurd zijn geweest
  3. Woningen bestemd voor afbraak of vernieuwbouw

De eigenaar van een leegstaande woning kan een vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet aanvragen bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente waar de woning in is gelegen. De gemeente beoordeelt de aanvraag en kan deze alleen toewijzen als er aan een aantal vereisten is voldaan. Zo zal in de eerste plaats moeten vaststaan dat de woning leeg staat. Dat spreekt voor zich. Voorts moet aangetoond kunnen worden dat het niet van de eigenaar kan worden gevergd dat hij de woning verkoopt of op een reguliere wijze verhuurt. Met andere woorden, dat er bijzondere omstandigheden zijn die maken dat de huurbescherming grotendeels buiten werking moet worden gesteld. Dat is het geval als de eigenaar onevenredig zou worden benadeeld door een beroep van een huurder op huurbescherming op het moment dat de bestemming van de woonruimte kan worden verwezenlijkt (afbraak, vernieuwbouw of verkoop). De gemeente kan bijvoorbeeld bekijken of de vraagprijs die de eigenaar voor de woning vraagt wel redelijk is. In de derde plaats moet formeel worden gemeld wie de tijdelijke huurder is, omdat de eigenaar moet aantonen dat de woning in voldoende mate zal worden bewoond. In de praktijk mag de naam van de huurder ook later worden doorgegeven of vraagt de gemeente er niet naar. Tot slot zal de eigenaar van zogenaamde “categorie c woningen” moeten kunnen laten zien dat het om een ingrijpende verbouwing gaat en dat het voornemen daartoe gemeend is. De eigenaar moet bovendien aantonen dat de plannen binnen een redelijke termijn zullen worden uitgevoerd.

In de tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet geldt zoals vermeld een belangrijk deel van de wettelijke huurbescherming voor de huurder niet. Zo zijn de opzeggingsgronden niet van toepassing. De verhuurder kan de huurovereenkomst dus opzeggen zonder daarbij een beroep te doen op één van de wettelijke gronden als genoemd in artikel 7:274 BW. Maar de verhuurder mag vanzelfsprekend geen misbruik maken van zijn opzeggingsbevoegdheid. En ook zal zijn belang bij ontruiming van de woning zwaarder moeten wegen dan het (woon)belang van de tijdelijke huurder. Daarnaast zijn de bepalingen over het beëindigen van de huurovereenkomst door de rechter buiten toepassing verklaard. De tijdelijke huurovereenkomst eindigt als de verhuurder deze rechtsgeldig heeft opgezegd. Een beëindigingsprocedure is niet nodig.
Voor de tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet gelden diverse bijzondere voorschriften, welke zijn opgenomen in artikel 16 Leegstandwet. Daartoe behoren voorschriften ten aanzien van de duur van de overeenkomst en de termijnen voor opzegging.

Zo is onder meer bepaald dat de tijdelijke huurovereenkomst van rechtswege tenminste zes maanden duurt. Een overeenkomst die voor een kortere periode is aangegaan, is nietig.

Voorts geldt dat de tijdelijke huurovereenkomst in elke geval eindigt op het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Voor de beëindiging van de tijdelijke huurovereenkomst tegen dat tijdstip is in principe geen opzegging nodig. Maar deze bepaling uit de Leegstandwet is tegenstrijdig met de geldende (en niet uitgesloten) bepalingen in het Burgerlijk Wetboek en de rechtspraak lijkt daarom ook aan te nemen dat de huurovereenkomst ondanks het bepaalde in artikel 16 van de Leegstandwet toch moet worden opgezegd. Verhuurders doen er dus verstandig aan de huurovereenkomst tegen het einde van de duur van de vergunning schriftelijk op te zeggen.

De opzegging door de verhuurder moet gebeuren met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal drie maanden. De opzegtermijn voor de huurder is ten hoogste één maand. De opzegging moet geschieden bij exploit of aangetekende brief.

Voor zogenaamde “categorie a en c woningen” is de verhuurder niet vrij in het bepalen van de hoogte van de huurprijs. De gemeente stelt de maximale huurprijs vast aan de hand van het woningwaarderingsstelsel en vermeldt deze huurprijs in de vergunning. Dit is de huurprijs die tussen partijen geldt, ook al hebben zij zelf een hogere huur afgesproken. Hieronder zal in worden gegaan op hetgeen geldt voor “categorie b woningen”.

Een laatste belangrijk voorschrift is dat de huurovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan en dat daarin melding moet worden gemaakt van de vergunning tot tijdelijke verhuur, het nummer van de vergunning, het tijdvak waarvoor de vergunning is verleend en de in de vergunning vermelde huurprijs. Ook dient in de huurovereenkomst vermeld te worden dat de huurovereenkomst eindigt op het tijdstip dat de vergunning haar geldigheid verliest. De huurder moet bekend zijn met het karakter van de tijdelijke huurovereenkomst. De sanctie op het niet naleven van dit voorschrift is dat er een reguliere huurovereenkomst ontstaat, zodat de verhuurder zich niet kan beroepen op het buiten toepassing blijven van de huurbeschermingsbepalingen.

Verruimingsmaatregelen
Sinds 1 juli 2013 zijn er een aantal wijzigingen doorgevoerd in de Leegstandwet. Het doel van deze wijzigingen is om de tijdelijke verhuur van woonruimten in het kader van de Leegstandwet te vergemakkelijken en de mogelijkheden om te komen tot tijdelijke verhuur te verruimen. Hierdoor kan tijdelijke verhuur vaker een oplossing vormen in situaties waarin eigen bewoning, reguliere verhuur dan wel verkoop van een woonruimte binnen afzienbare tijd niet tot de mogelijkheden behoort. De verruimingsmogelijkheden betreffen de volgende onderdelen.

Geen huurprijsbescherming bij verhuur van te koop staande woningen

Aanvankelijk was in de Leegstandwet opgenomen dat de gemeente bij de vergunningverlening altijd de maximale huurprijs moest vermelden, zoals die aan de hand van het woningwaarderingsstelsel kon worden bepaald. In 2010 werd daarop een uitzondering gemaakt voor te koop staande woningen (categorie b). Artikel 2.8 van de Crisis- en herstelwet bepaalde dat koopwoningen in de vrije sector verhuurd mochten worden, mits de woning daarvoor genoeg punten had. De verhuurder was dan vrij in het bepalen van de hoogte van de huurprijs. Artikel 2.8 van de Crisis- en herstelwet is met de inwerkingtreding van de nieuwe Leegstandwet vervallen en er is een nog ruimere bepaling voor in de plaats gekomen. Thans geldt dat voor álle te koop staande woningen (en dus niet alleen de vrije sector) de huurprijs geheel vrij overeengekomen kan worden tussen verhuurder en huurder. Voor deze categorie woningen blijft de huurprijsbescherming buiten toepassing, ongeacht de hoogte van de huurprijs of de kwaliteit van de woonruimte. De gemeente neemt dus geen huurprijs meer op in de verguning. De minister verwacht dat het belang van de snelle verhuur, ter voorkoming van dubbele lasten, de verhuurder ervan zal weerhouden om onredelijk hoge huurprijzen te vragen.

Maximale termijn voor verlenging van vergunningen

Tot 1 juli 2013 was in de Leegstandwet bepaald dat een vergunning door de gemeente kon worden verleend voor een maximale periode van twee jaar en steeds met maximaal een jaar kon worden verlengd als de oorzaak van de leegstand onverwachts lager voortduurde. De maximale totaalperiode was vijf jaren. Met de nieuwe Leegstandwet zijn deze termijnen verlengd.

De maximale termijn voor tijdelijke verhuur van woonruimte in leegstaande gebouwen die geen woonbestemming hebben (categorie a) is verdubbeld naar tien jaar. Deze tijdelijk leegstaande gebouwen in afwachting van een bepaalde andere bestemming zoals verbouwing, verkoop of sloop kunnen geschikt gemaakt worden voor bewoning, maar dat vergt vaak een substantiële investering. De minister wil met een verlenging van de maximale termijn meer mogelijkheden bieden om dit soort investeringen lonend te maken. Met de termijn van tien jaar wordt aangesloten bij de maximale termijn van een tijdelijke afwijking van een bestemmingsplan waarvoor met een reguliere procedure een omgevingsvergunning kan worden verleend.

Een vergunning voor te koop staande woningen (categorie b) wordt voor vijf jaar ineens verleend. Deze vergunning kan niet worden verlengd. Nieuw is overigens ook dat particuliere verhuurders niet meer dan twee te koop staande woningen tegelijk tijdelijk mogen verhuren.
De maximale termijn voor tijdelijke verhuur van huurwoningen die bestemd zijn voor afbraak of vernieuwbouw (categorie c) is verruimd tot zeven jaar. Daarmee wordt onnodige leegstand voorkomen wanneer herstructureringsprojecten door de huidige financiële crisis vertraging oplopen. Waarborg tegen misbruik is de beoordeling van de verlengingsaanvraag door de gemeente.

Overigens geldt nog steeds dat het verlengingsverzoek moet worden ingediend uiterlijk voordat de vergunning haar geldigheid verliest. Als een verzoek te laat wordt ingediend en de huurder de woning ook na afloop van de geldigheidsduur van de vergunning blijft bewonen, dan komt er in beginsel een reguliere huurovereenkomst tot stand. En als de vergunning wordt verlengd, moet ook de huurovereenkomst schriftelijk worden verlengd. Gebeurt dit niet, dan geldt weer diezelfde sanctie van reguliere huur.

Dezelfde woonruimte meerdere keren verhuren

Onder de oude Leegstandwet gold dat voor hetzelfde gebouw of dezelfde woning maar eenmaal een vergunning op grond van de Leegstandwet kon worden aangevraagd. Sinds 1 juli 2013 is dit gewijzigd en is het mogelijk dat eenzelfde gebouw of woning in een nieuwe situatie opnieuw tijdelijk kan worden verhuurd op grond van de Leegstandwet. Denkbaar is bijvoorbeeld dat een woning op enig moment bestemd is voor renovatie en jaren later op de nominatie staat voor sloop. Omdat het moet gaan om een nieuwe situatie is opgenomen dat tussen verschillende perioden van tijdelijke verhuur sprake moet zijn van een periode van reguliere verhuur dan wel gebruik als woonruimte door de eigenaar van tenminste vijf jaar.

Geen nadere voorwaarden aan vergunningverlening

In de praktijk bleek dat sommige gemeenten extra voorwaarden stelden aan het verlenen van een vergunning op grond van de Leegstandwet, welke voorwaarden een belemmering vormden voor het voor tijdelijke verhuur aanbieden van koopwoningen. In de Leegstandwet is thans dan ook opgenomen dat de vergunning uitsluitend aan de in de Leegstandwet genoemde voorwaarden mag worden getoetst. Gemeenten mogen geen eisen stellen die niet in de wet zijn opgenomen en mogen dus geen vergunning weigeren als aan de in de wet genoemde voorwaarden is voldaan.

Banken

Bij een hypotheekverstrekking hanteren banken vrijwel altijd een huurbeding, dat de eigenaar verbiedt om zonder toestemming van de bank de woning te verhuren. De eigenaar die een woning op grond van de Leegstandwet wil verhuren, zal dus eerst toestemming aan de bank moeten vragen.

Banken kunnen aan deze toestemming hun eigen voorwaarden stellen en doen dat ook. Zij kunnen bijvoorbeeld eisen dat de woning minimaal zes maanden in de verkoop moet staan alvorens het tijdelijk verhuurd mag worden of dat de eigenaar van de woning de opbrengsten uit de huur gebruikt om de hypotheek verder af te lossen.

Gebleken is dat een paar grote banken eigenaren verplichten om bij tijdelijke verhuur met bepaalde bemiddelingsbureaus in zee te gaan. Alleen als gebruik wordt gemaakt van deze bureaus kan toestemming voor tijdelijke verhuur worden verleend. Het staat eigenaren dan niet vrij om zelf huurders te zoeken of om een andere makelaar in te schakelen. Banken doen dit omdat zij er zeker van willen zijn dat er deugdelijke contracten tot stand worden gebracht en zij niet geconfronteerd worden met de sanctie van reguliere verhuur. De minister heeft zich daar naar aanleiding van Kamervragen over uitgelaten en meent dat banken woningeigenaren daartoe niet mogen verplichten. De woningeigenaren zijn zelf goed in staat huurders te vinden en goede contracten te sluiten. Wel zouden de banken bijvoorbeeld objectieve criteria kunnen stellen waaraan de bemiddeling zou moeten voldoen en zouden zij de eigenaar kunnen ondersteunen bij de keuze van een adviseur. De minister gaf aan hierover in overleg te treden met de banken, maar de uitkomst daarvan is mij niet bekend.
Tot slot dient een woningeigenaar er bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet op bedacht te zijn dat er geen aftrek van de hypotheekrente meer mogelijk is. Pas als de woning weer uit de verhuur komt en weer leeg komt te staan, valt de woning weer in box 1.

Conclusie

De nieuwe Leegstandwet is wat mij betreft een stapje in de goede richting om de stagnatie op de woningmarkt te verhelpen. De Leegstandwet biedt in ieder geval goede mogelijkheden voor eigenaren van woningen die “onder water staan” of eigenaren die met dubbele woonlasten zitten. Zij kunnen hun woningen tijdelijk verhuren in afwachting van betere tijden of meer spaargeld. Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet vereist wel enige oplettendheid. Contracten moeten zorgvuldig worden opgesteld en opzeggingen en verlengingsaanvragen moeten tijdig worden gedaan, anders ligt de sanctie van reguliere verhuur op de loer. Maar zoals minister Blok al aangaf, zijn woningeigenaren daar prima toe in staat. Helaas werken de banken vooralsnog niet echt mee. Door de aanvullende (en soms onredelijke) eisen belemmeren zij de tijdelijke verhuur. En dat is vreemd, omdat de bank bij kostendekkende tijdelijke verhuur toch een grotere garantie heeft op betaling van de maandelijkse hypotheekrente door de eigenaar, dan bij leegstand van de woning het geval zal zijn. En executoriale verkoop van de woning als gevolg van achterstand in de betalingen of schending van het huurbeding is in deze tijd voor de bank ook geen goed alternatief, lijkt mij. Voor het slagen van de nieuwe Leegstandwet is dus het te hopen dat er spoedig verandering in de opstelling van de banken komt.

 

[1] Brief van 17 januari 2012, kenmerk WBI/W 2011058010

[2] Kamerstukken II 2012-2013, 33 436, nr. 2

[3] Staatsblad 2013, 264