Categoriearchief: Publicaties

Met regelmaat publiceren we artikelen op ons vakgebied in vakliteratuur of andere media. Een overzicht hiervan vindt u hier.

Ontbinding huurovereenkomst woonruimte bij strafbare feiten in eveneens gehuurde bedrijfsruimte?

Elsje de Bie schreef voor WR Tijdschrift voor Huurrecht (WR 2017/119) een noot bij de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam, over de vraag in hoeverre het mogelijk is een huurovereenkomst voor woonruimte te ontbinden in het geval er sprake is van strafbare feiten in een (nabijgelegen) loods, die al dan niet door dezelfde verhuurder wordt verhuurd. Klik hier om de noot te lezen.

Annotatie van Marjolein Scheeper: Verdenking van brandstichting onvoldoende voor ontbinding en ontruiming

Verdenking van brandstichting onvoldoende voor ontbinding en ontruiming

 

Gerechtshof Den Haag,
17 mei 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1309
(mrs. J.J. van der Helm, M.P.J. Ruijpers en A.C. Rop)

Ontbinding. Brandstichting. Gebreken. Schadevergoeding. Bewijs.

[artt. 6:265, 7:207 BW; art. 150 Rv.]

Huurder X heeft van stichting Woonbron sinds 11 december 1997 een sociale huurwoning gehuurd. Op 6 maart 2015 heeft er een brand gewoed in de woning en X is door de politie aangehouden op verdenking van brandstichting. Woonbron heeft aangifte gedaan tegen de huurder en de politie is een onderzoek gestart naar de oorzaak van de brand. Op 2 oktober 2015 heeft Woonbron vervangende woonruimte ter beschikking gesteld aan de huurder voor de duur van het herstel van de woning.

In eerste aanleg heeft Woonbron ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en vergoeding van haar schade van X gevorderd op grond van wanprestatie bestaande uit brandstichting. In reconventie heeft X gevorderd dat Woonbron de woning zal herstellen en dat de huurprijs wordt verminderd tot nihil met ingang van 6 maart 2015 tot het moment van herstel. De kantonrechter heeft in eerste aanleg zowel de vorderingen van Woonbron als van X afgewezen.

Woonbron heeft als eerste hoger beroep ingesteld en gevorderd dat haar vorderingen alsnog worden toegewezen. X had namelijk brand gesticht in de woning en dat is grond voor ontbinding van de huurovereenkomst, aldus Woonbron. X heeft ontkend dat hij brand heeft gesticht en heeft in incidenteel appel gevorderd dat zijn vorderingen alsnog worden toegewezen.

Het gerechtshof sluit zich aan bij het standpunt van X. Toewijzing van de vorderingen van Woonbron is alleen mogelijk indien vast komt te staan dat X de brand heeft gesticht. Het politieonderzoek naar de oorzaak van de brand was nog niet afgerond en alleen een strafrechtelijke verdenking is in dit geval volgens het hof onvoldoende. Het is het goed recht van Woonbron om het onderzoek van de politie niet af te wachten, maar het risico daarvan is voor Woonbron nu op grond van het bewijsmateriaal dat voorhanden is niet kan worden vastgesteld dat X brand heeft gesticht. Het is op grond van artikel 150 Rv wel aan Woonbron om het bewijs van de brandstichting aan te dragen en daar is zij niet in geslaagd. Nu niet is komen vast te staan dat X brand heeft gesticht, dienen de vorderingen van X naar het oordeel van het hof wel toegewezen te worden. De huurovereenkomst blijft dus in stand, Woonbron moet de woning herstellen en de huurprijs wordt verminderd tot 0% van de huurprijs tot het moment van herstel.

Noot

In deze zaak is een samenloop van strafrecht en civiel recht aan de orde. Een strafbare handeling kan namelijk ook een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren. Het probleem is vaak dat alleen nog sprake is van verdenking en nog niet vaststaat of de handeling daadwerkelijk strafbaar is. Of de huurder vervolgd en veroordeeld wordt voor zijn handelen, is immers nog maar de vraag. Indien de verhuurder betoogt dat de huurder het strafbare feit heeft begaan en dat de huurovereenkomst om die reden ontbonden moet worden, is het op grond van artikel 150 Rv aan de verhuurder om aan te tonen dat de huurder het strafbare feit heeft begaan. De verhuurder moet het dan zien te redden met het bewijsmateriaal dat voor handen is. In bovenstaande zaak was dat onvoldoende. Woonbron had er in dit geval wellicht verstandiger aan gedaan om de uitslag van het onderzoek af te wachten.

Een vordering zonder strafrechtelijk vonnis is niet altijd kansloos. Ook zonder een strafrechtelijk vonnis kan in civielrechtelijke zin voldoende bewijs voorhanden zijn dat de huurder het strafbare feit heeft gepleegd, omdat het relatief zware criterium in het strafrecht dat het feit wettig en overtuigend bewezen moet worden in het civiele bewijsrecht geldt. In bovenstaande zaak had de huurder het strafbare feit uitgebreid betwist. Het onderzoek door de politie was noodzakelijk om uitsluitsel te geven over de betrokkenheid van de huurder.

De huurder had op zijn beurt vorderingen ingesteld tot herstel van de woning en huurvermindering. De huurder kon immers niet in het gehuurde wonen tot de schade die de brand had veroorzaakt was hersteld. De schade die is veroorzaakt heeft een gebrek opgeleverd in de zin van artikel 7:204 BW. In beginsel moet een verhuurder gebreken op verzoek van de huurder herstellen. De huurder kan daarnaast op grond van artikel 7:207 BW in het geval van vermindering van het huurgenot door het gebrek een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Deze huurvermindering kan de huurder ingevolge het tweede lid niet vorderen indien hij jegens de verhuurder aansprakelijk is voor het ontstaan van het gebrek. Woonbron heeft zich in bovenstaande zaak slechts verweerd tegen de huurvermindering door te betogen dat de huurder de brand had aangestoken en dat de huurder daarom aansprakelijk was voor het ontstaan van de brand. De brandstichting is echter niet vast komen te staan, en bij gebreke van verder verweer van Woonbron worden de vorderingen van de huurder geheel toegewezen. Woonbron heeft de hoogte van de huurvermindering niet betwist, dus dan wordt door de rechter ook niet gekeken of de gevorderde huurvermindering evenredig is. Woonbron had er goed aan gedaan om goed na te gaan of er geen subsidiaire verweren werden overgeslagen voor het geval het primaire verweer inzake de aansprakelijkheid van de huurder zou worden afgewezen.

Annotatie van Marjolein Scheeper: Jaarlijks verblijf in het buitenland gedurende 5 maanden onvoldoende voor ontbinding

Annotatie van Marjolein Scheeper, die is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2016/23)

Jaarlijks verblijf in het buitenland gedurende 5 maanden onvoldoende voor ontbinding

Gerechtshof Amsterdam,
12 april 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1442 (kort geding)
(mrs. J.C. Toorman, C.C. Meijer en L.R. van Harinxma thoe Slooten)

Ontbinding. Hoofdverblijf. Onderverhuur. Overlast. Beperkingen kort geding-procedure.

[art. 6:265 BW; art. 7:213 BW]

Huurder X heeft van Woningstichting Eigen Haard een sociale huurwoning gehuurd. In de huurovereenkomst is vastgelegd dat de woning alleen bedoeld is om te worden gebruikt als woonruimte voor de huurder en leden van zijn gezin. Daarnaast dient de huurder zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde. Het is verboden om het gehuurde te gebruiken als pied-à-terre, om het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven en om overlast te veroorzaken. Eigen Haard heeft van buren van X vernomen dat X meerdere keren per jaar gedurende een aantal maanden in Spanje verblijft en zijn woning dan onderverhuurt of in gebruik geeft. Medewerkers van de corporatie hebben tijdens een huisbezoek bewoner B in de woning aangetroffen.

In eerste aanleg heeft Eigen Haard X gedagvaard in kort geding en ontruiming van de woning en betaling van een contractuele boete gevorderd. De corporatie heeft haar vorderingen gebaseerd op wanprestatie van X bestaande uit het niet hebben van het hoofdverblijf in de woning, onderverhuur van de woning en veroorzaking van overlast door degene die hij in de woning toelaat. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen toegewezen.
X stelt hoger beroep in. Hij erkent dat hij jaarlijks gedurende 5 maanden de woning niet bewoont. Gedurende zijn afwezigheid wordt de woning regelmatig bewoond door A, zijn partner. X erkent ook de woning gedurende enkele weken in gebruik te hebben gegeven aan vrienden, maar nooit maandenlang. De corporatie zou X bovendien nooit hebben verteld dat de manier zoals hij de woning gebruikte niet door de beugel kon. Over overlast is volgens X pas sinds 2015 en na onderzoek door de corporatie geklaagd, de klachten zijn niet spontaan geuit door de omwonenden.

Het hof ziet in de stellingen van X, die Eigen Haard voor het grootste deel niet weersproken heeft, aanleiding om het vonnis in eerste aanleg te vernietigen en de vorderingen van de corporatie alsnog af te wijzen. Ten aanzien van het hoofdverblijf overweegt het hof dat 5 maanden weliswaar een lange periode is om afwezig te zijn, maar dat dat in deze zaak niet per definitie meebrengt dat de bodemrechter zal oordelen dat geen hoofdverblijf wordt gehouden in de woning. Het hof hecht in dat verband waarde aan de omstandigheden dat de partner van X in de woning verblijft en dat het verblijf van X in het buitenland helpt om de bipolaire stoornis van X onder controle te houden, Het hof overweegt met betrekking tot de onderverhuur dat er een reële mogelijkheid bestaat dat de ingebruikgeving door de bodemrechter onvoldoende zwaarwegend zal worden geoordeeld omdat het slechts ging om verhuur aan vrienden gedurende enkele weken en X de woning na het huisbezoek door de corporatie niet meer in gebruik heeft gegeven. De door de corporatie gestelde overlast is volgens het hof onvoldoende onderbouwd. De klachten zijn onvoldoende specifiek en er is nooit geklaagd bij andere instanties, zoals de politie. Voor toewijzing van deze vordering zou eerst nader feitenonderzoek moeten worden gedaan en daarvoor is in een kort geding geen plaats. X hoeft de woning dus niet te ontruimen.

Noot

In onderhavige zaak dacht de verhuurder op basis van drie tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst ontruiming te kunnen vorderen in een kort geding procedure. Uiteindelijk hebben de bijzondere omstandigheden van het geval ervoor gezorgd dat de vorderingen werden afgewezen.
In kort geding worden alleen voorlopige beslissingen genomen door de rechter en het is bedoeld voor spoedeisende zaken. Indien over dezelfde vraagstukken een bodemprocedure wordt gestart of al loopt dan is de rechter in de bodemprocedure niet gebonden aan de uitspraak in kort geding. De rechter kan dus anders oordelen. Dit brengt mee dat de rechter in kort geding terughoudend is bij het vooruitlopen op beslissingen die in een bodemprocedure genomen zouden kunnen worden, zoals een beslissing op een vordering tot ontruiming en een vordering tot betaling van een boete. Alleen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen, zal de rechter in kort geding dat ook doen. Bij een vordering tot betaling van geld is de rechter in kort geding doorgaans terughoudend omdat er een groot risico bestaat dat het geld niet meer teruggestort kan worden als de bodemrechter anders oordeelt. In kort geding is bovendien geen plaats voor aanvullend onderzoek of getuigenverhoor in verband met de spoedeisendheid. Vorderingen in kort geding vereisen derhalve een goede dossier opbouw en een redelijke mate van zekerheid dat de vordering toegewezen zal worden.
De verhuurder vorderde hier ontruiming van het gehuurde. Ontruiming kan in kort geding, vooruitlopend op een vordering tot ontbinding in een bodemprocedure, worden gevorderd. De verhuurder heeft het recht om de huurovereenkomst te ontbinden indien de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, tenzij de wanprestatie de ontbinding (en ontruiming) gezien zijn bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). De rechter zal dus in de eerste plaats kijken of er tekortkomingen zijn. Vervolgens, als de huurder daar een beroep op heeft gedaan, zal de rechter beoordelen of de tekortkomingen voldoende ernstig zijn.

Bijzondere omstandigheden kunnen ervoor zorgen dat een tekortkoming onvoldoende ernstig is of in ieder geval dat onvoldoende zeker is dat een bodemrechter ze voldoende ernstig zal vinden. In onderhavige zaak had de huurder verschillende bijzondere omstandigheden aangevoerd, zoals het verblijf in de woning door zijn partner, zijn bipolaire stoornis en de kortdurende onderverhuur aan vrienden. In deze zaak werd de huurder verweten dat hij zijn hoofdverblijf niet had in het gehuurde terwijl hij dit wel verplicht was op grond van de huurovereenkomst. De huurder heeft erkend inderdaad gedurende een aantal maanden niet in de woning te hebben gewoond. Er is dus sprake van een tekortkoming als bedoeld in artikel 6:265 BW. De verhuurder had dus in beginsel het recht om de overeenkomst te ontbinden. In dit geval heeft de huurder echter aangevoerd dat de tekortkomingen niet voldoende ernstig zijn in verband met de bijzondere omstandigheden. Bij de verplichting tot het hebben van het hoofdverblijf kan de reden voor de afwezigheid van de huurder een rol spelen bij de vraag of er sprake is van een voldoende ernstige tekortkoming. Zo heeft de rechtbank Amsterdam op 31 juli 2008 (WR 2009, 19) bepaald dat een huurder die al 5 jaar in detentie zat toch zijn verplichting tot het hebben van zijn hoofdverblijf in het gehuurde niet had geschonden ondanks dat hij dus al 5 jaar niet in het gehuurde woonde. Ook in onderhavige zaak heeft de huurder redenen aangevoerd voor zijn afwezigheid. De corporatie heeft al deze omstandigheden niet weersproken waardoor ze door de rechter voor waar zijn aangenomen. De rechter zag in deze omstandigheden aanleiding om de tekortkoming onvoldoende ernstig te achten. Indien Eigen Haard de stellingen gemotiveerd zou hebben weersproken was de uitkomst van de zaak wellicht anders geweest.

Kortom, bij kort geding procedures moet er rekening mee worden gehouden dat er geen plaats is voor aanvullend onderzoek. De zaak moet dus in voldoende mate ‘rond zijn’ als het gaat om het bewijs. Indien de eisende partij in kort geding de deksel op de neus krijgt, kunnen er twee wegen worden bewandeld. De eisende partij kan in hoger beroep gaan tegen het kort geding vonnis of een bodemprocedure starten en dezelfde vorderingen nog een keer voorleggen. Bij vorderingen op grond van artikel 6:265 BW moet de huurder er voorts rekening mee houden dat hij expliciet een beroep moet doen op de tenzij-clausule en moet stellen en bewijzen dat zijn tekortkomingen onvoldoende ernstig zijn om ontbinden en ontruiming te rechtvaardigen. Indien de huurder dit nalaat, is de rechter verplicht om de vordering tot ontbinding en ontruiming toe te wijzen indien sprake is van een tekortkoming.

Annotatie van Marjolein Scheeper: Opschorting betaling van de huurprijs wegens gebreken

Annotatie van Marjolein Scheeper, die is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2016/17)

Opschorting betaling van de huurprijs wegens gebreken

Gerechtshof Amsterdam,  8 maart 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:873
(mrs. R.J.M. Smit, C. Uriot en M.J. Schaepman-de Bruijne)

Huurachterstand. Gebreken. Opschorting. Verrekening.

[art. 7:204 e.v. BW; art. 6:52 BW]

Huurster X heeft van de verhuurder een huurwoning gehuurd voor een huurprijs van € 153,00 per maand. Volgens X waren er gebreken in de woning. Vanaf augustus 2012 heeft X de huurprijs voor het gehuurde niet meer betaald in verband met de gestelde gebreken. X heeft de verhuurder in februari 2013 gewezen op de gebreken. Ook heeft X meegedeeld dat zij de kosten van door haarzelf verrichte werkzaamheden (€ 1.092,04) zou verrekenen met de huur. De verhuurder heeft X meerdere keren gesommeerd tot betaling van de huurpenningen, maar X heeft niet aan de sommaties voldaan.

In eerste aanleg heeft de verhuurder X gedagvaard in een bodemprocedure en ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurschuld van € 2.392,40 gevorderd. X heeft een voorwaardelijke tegeneis ingesteld, namelijk veroordeling van de verhuurder tot het verhelpen van de gebreken op straffe van een dwangsom indien de rechtbank de vordering van de verhuurder zou afwijzen. In eerste aanleg heeft de rechtbank een deskundige benoemd om onderzoek te doen naar de gebreken in de woning. De deskundige heeft geconstateerd dat in de woning schimmelvorming was in verband met vochtproblemen. Volgens de deskundige beperkte dit het huurgenot van X. De kantonrechter heeft naar aanleiding van het onderzoek door de deskundige geoordeeld dat de gebreken een huurvermindering van 20% rechtvaardigden. Bovendien mocht X de door haar gemaakte kosten niet verrekenen. X had echter 100% van de huurprijs ingehouden en haar kosten wel verrekend. De ontstane huurachterstand rechtvaardigde de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde volgens de kantonrechter en heeft de vorderingen van de verhuurder toegewezen.

X was het niet eens met het oordeel van de kantonrechter en heeft hoger beroep ingesteld. In hoger beroep heeft zij onder andere gesteld dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de gebreken slechts een huurvermindering van € 20% rechtvaardigden en dat zij haar kosten niet mocht verrekenen. De ontstane huurachterstand was volgens X bovendien niet dusdanig ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigde. Volgens het hof heeft X onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan een hogere huurvermindering gerechtvaardigd was. Niet is gebleken dat X of haar kinderen gezondheidsklachten hadden opgelopen en bovendien is X zelf verantwoordelijk voor de ventilatie van haar woning. X heeft niet aangetoond dat zij de verhuurder erop heeft gewezen dat de vochtproblemen verholpen moesten worden in verband met mogelijke gezondheidsschade. Ten aanzien van de verrekening heeft het hof geoordeeld dat niet is gebleken dat X de verhuurder in gebreke heeft gesteld met betrekking tot de werkzaamheden waarvoor X kosten had gemaakt. X mocht de kosten dus niet verrekenen met de huurpenningen. Ook het hof is verder van oordeel dat het ten onrechte niet betalen van 80% van de huurpenningen een ernstige tekortkoming is die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

Noot
Indien in een huurwoning gebreken zijn, kan een huurder op grond van artikel 7:207 BW vermindering van de verschuldigde huurprijs vorderen. Deze vermindering van de huurprijs moet evenredig zijn aan de vermindering van het huurgenot van de huurder door het gebrek aan de woning. Uit onderhavige zaak blijkt dat een huurder zich op glad ijs begeeft als hij uit eigen beweging de huur opschort in verband met gebreken. Er zijn meerdere aspecten waardoor de huurder op een later moment toch moet betalen ondanks dat hij dacht recht te hebben op huurvermindering. Het eerste aspect betreft de vraag of er überhaupt sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Er zijn veel uitspraken over de vraag of een bepaald probleem een gebrek is of niet. De problemen variëren van loszittende drempels tot verzakking van de tuin en van overlast door bedwantsen in huis tot overlast door stadsvernieuwingsactiviteiten rond het huis (vb. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17 maart 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:1922), rechtbank Amsterdam, 16 januari 2014 (ECLI:NL:RBAMS:2014:284) en Gerechtshof Amsterdam, 1 mei 2012 (ECLI:NL:GHAMS:2012:BW9640)). Als duidelijk is dat er een gebrek is, is nog de vraag hoe ernstig dat gebrek is en hoe hoog daardoor de vermindering van de huurprijs mag zijn. De huurcommissie (bij wie de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte terecht kan voor procedures over gebreken) heeft op haar website een gebrekenboek gepubliceerd. In dit document staat voor veel verschillende gebreken hoe ernstig deze is volgens de huurcommissie en welke huurvermindering daarbij kan horen. Dit gebrekenboek is ook voor huurders van geliberaliseerde woonruimte een aanknopingspunt om te bepalen wat hun positie is. Bij geliberaliseerde huurovereenkomsten heeft de rechter echter wel de vrijheid om de ernst van het gebrek en de bijpassende huurvermindering te beoordelen. De huurder doet er derhalve verstandig aan om een verzoek in te dienen bij de huurcommissie bij niet-geliberaliseerde huur of bij de rechter bij huurovereenkomsten in het geliberaliseerde segment. Anders loopt de huurder het risico dat voor de huurder in bovenstaande zaak zich heeft gerealiseerd. Namelijk dat zij ten onrechte de huur niet heeft betaald en daarmee een huurschuld heeft laten ontstaan die tot ontbinding van de huurovereenkomst heeft geleid.

In bovenstaande zaak heeft de huurder ook door haar gemaakte kosten verrekend met de huurpenningen. Indien sprake is van gebreken en de verhuurder weigert de gebreken te verhelpen ondanks verzoeken daartoe van de huurder kan de huurder de gebreken zelf verhelpen. De kosten die de huurder maakt om de gebreken te verhelpen, kan de huurder dan verhalen op de verhuurder of in mindering brengen op de huurprijs (artikel 7:206 lid 3 BW). Afgezien van het feit dat ook voor verrekening dus moet vast komen te staan dat sprake is van een gebrek mag de huurder pas verrekenen als de verhuurder met het verhelpen van de gebreken in verzuim is (dus ondanks een aanmaning van de huurder niet overgaat tot herstel). De huurder moet de verhuurder dus in beginsel eerst in gebreke hebben gesteld (artikel 6:81 en 6:82 BW). Hier zijn uitzonderingen op mogelijk, maar die waren in bovenstaande zaak niet aan de orde. De huurder had de verhuurder niet in gebreke gesteld en mocht alleen al daarom de kosten niet verrekenen met de huur. De rechter is in deze zaak niet toegekomen aan de vraag of de kosten wel zagen op het verhelpen van gebreken en dus wel voor rekening van de verhuurder zouden moeten komen.

Kortom een huurder moet zich goed beraden over zijn positie als het gaat om gebreken. Het uit eigen beweging opschorten van de huurpenningen of verrekenen van kosten kan grote gevolgen hebben indien achteraf blijkt dat de opschorting of verrekening onterecht is geweest, zoals uit bovenstaande zaak blijkt.

Annotatie van Marjolein Scheeper: Schijnconstructie – vermoeden van niet rechtsgeldige huurovereenkomst

Annotatie van Marjolein Scheeper, die is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2016/13)

Schijnconstructie – vermoeden van niet rechtsgeldige huurovereenkomst

Gerechtshof Amsterdam,
23 februari 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:652 (kort geding)
(mrs. R.J.M. Smit, C.C. Meijer en E.M. Polak)

Huurovereenkomst. Illegale toeristische verhuur. Schijnconstructie.

[artikel 7:201 BW]

Op 26 februari 2015 hebben huurders van verhuurder X een woning gehuurd voor de duur van één jaar en voor een huurprijs van € 1.495,00 per maand. X is op 28 maart 2015 overleden. Na het overlijden van X heeft de heer Y zich gemeld bij de huurders met de mededeling dat hij de rechtmatige bewoner zou zijn van de gehuurde woning omdat hij op 25 september 2013 een huurovereenkomst met X zou hebben gesloten voor het gehuurde met een huurprijs van € 580,00 per maand. Y heeft de huurders gesommeerd tot ontruiming van het gehuurde. De huurders van het gehuurde hebben geweigerd de woning te verlaten. Y is daarom een kort geding procedure gestart waarin hij ontruiming heeft gevorderd.

In de procedure is gebleken dat de gemeente Amsterdam X in augustus 2014 heeft meegedeeld dat X in strijd met de regelgeving het gehuurde verhuurde aan toeristen en X heeft gelast het gebruik van het gehuurde als logiesgebouw te staken. Daarnaast is gebleken dat de kantonrechter Amsterdam in januari 2016 bij vonnis de vordering van een andere beweerdelijk huurder van X heeft afgewezen omdat sprake zou zijn van een schijnovereenkomst. De voorzieningenrechter heeft in onderhavige zaak de vorderingen van Y afgewezen.

Y was het niet eens met dit oordeel en heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis. Y heeft naar voren gebracht dat de wijle verhuurder X hem de woning te huur heeft aangeboden in 2013 omdat Y destijds dakloos was. X zou daarbij de voorwaarde gesteld hebben dat Y het gehuurde af en toe moest verlaten voor verhuur van de woning aan toeristen. Y heeft naar eigen zeggen ingestemd met deze voorwaarde. Volgens Y heeft de verhuur aan toeristen slechts incidenteel plaatsgevonden. Eind januari 2015 zou Y na een korte afwezigheid terug zijn gekeerd naar het gehuurde en daar hebben geconstateerd dat de huurders hun intrek in de woning hadden genomen.

Het hof heeft het vonnis bekrachtigd. Het hof heeft vooropgesteld dat de onderhavige zaak veel overeenkomst vertoont met de zaak waarvan de kantonrechter Amsterdam in januari 2016 had geoordeeld dat sprake was van een schijnovereenkomst. Ook in die zaak ging het om een woning van X die voor een opvallend lage huurprijs was verhuurd, waarbij telkens contant zou zijn betaald. De kwitanties verschilden verrassend weinig. Bovendien heeft de gemeente in deze zaak geconstateerd dat de woning illegaal als toeristenlogies in gebruik was ten tijde van de gestelde verhuur aan Y. Op basis van het voorgaande heeft het hof overwogen dat het aannemelijk is dat ook in de onderhavige zaak sprake is van een schijnovereenkomst waarbij de huurovereenkomst tussen X en Y alleen gesloten is om de illegale verhuur van de woning aan toeristen door X te verdoezelen en Y een inschrijfadres te bieden. Er is dus geen rechtsgeldige huurovereenkomst. De vordering is door de kantonrechter in eerste aanleg terecht afgewezen.

Noot

Een ‘huurder’ die misbruik probeert te maken van het overlijden van de verhuurder van een woning door te beweren dat hij de rechtmatige bewoner van de woning is. Deze zaak is meer vermakelijk dan juridisch interessant. De juridische vraag die voorligt in deze zaak lijkt een ogenschijnlijk simpele: Is sprake van een huurovereenkomst? Een huurovereenkomst moet op grond van artikel 7:201 BW aan twee vereisten voldoen. Ten eerste moet het gehuurde in gebruik zijn gegeven en ten tweede moet de huurder een tegenprestatie voldoen, doorgaans maandelijkse betaling van een geldsom. Een huurovereenkomst hoeft dus niet eens schriftelijk te zijn vastgelegd. Gelet op de bewijslast bij conflicten is dat evenwel wel verstandig. Een onderhandse akte kan namelijk dwingend bewijs opleveren in een procedure. Het wordt voor de wederpartij in dat geval moeilijker om het tegendeel te bewijzen.

In het geval van schijnovereenkomsten ligt hier, dus bij het bewijzen van het tegendeel, ook de moeilijkheid. De rechter krijgt een ondertekende onderhandse akte onder ogen van de eisende partij. Het is dan aan de wederpartij, in dit geval de huurders, om aannemelijk te maken dat deze overeenkomst niet rechtsgeldig is. In onderhavige zaak was de wijle verhuurder X kennelijk een verhuurder die meerdere keren hetzelfde trucje heeft uitgehaald en hadden de huurders het geluk dat de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam in januari 2016 al eerder door de schijnconstructie had heen geprikt. Het was niet aannemelijk dat het gehuurde ooit aan Y in gebruik is gegeven en ook niet dat er daadwerkelijk huur is betaald. Geen rechtsgeldige huurovereenkomst dus.

Column ‘Verhuurders en huurders opgelet: de EPV komt eraan!’

Anne Maren Langeloo schreef voor VastgoedJournaal een column over dit onderwerp, die op 6 juli 2016 is gepubliceerd.

Twee jaar geleden zorgde de invoering van de Warmtewet voor een nieuwe kostenpost. Nu komt de energieprestatievergoeding (EPV) erbij. Volgens advocate Anne Maren Langeloo is deze in strijd met het stelsel van het huurprijzenrecht.

Klik hier om de rest van het artikel te lezen.

Column Wet Doorstroming Huurmarkt: Cruciale vernieuwingen in huurwoningmarkt

Huib Hielkema schreef voor VastgoedJournaal een column over dit onderwerp, dat op 26 mei 2016 is gepubliceerd.

Op 16 april 2016 stemde de Eerste Kamer in met de Wet Doorstroming Huurmarkt. Deze wet zorgt voor een radicale omslag in het huurrecht en de huurwoningmarkt. De wet rust op twee pijlers. De gemiddelde huurstijging die woningcorporaties mogen doorvoeren wordt gelimiteerd en de mogelijkheden om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten worden uitgebreid. Of je het ermee eens bent of niet, de wet is een politieke prestatie van formaat van minister Blok, die goed heeft aangevoeld dat de tijd er nu rijp voor is. De wet wordt ingevoerd op 1 juli. Er is werk aan de winkel voor eigenaren van huurwoningen.

Klik hier om de rest van de column te lezen.

Column: De informatieplicht van de makelaar

Elsje de Bie schreef voor VastgoedJournaal een column over dit onderwerp, die op 3 mei 2016 is gepubliceerd.

Moet de makelaar, die in opdracht van de verhuurder bemiddelt, de huurder informeren over zijn rechten? Wat zijn de gevolgen als hij dat niet doet? Over deze vragen zijn de laatste tijd regelmatig geschillen. Er is dan ook de nodige jurisprudentie verschenen. Ik geef u graag een overzicht.

Klik hier om de rest van het artikel te lezen.

Annotatie over ontruiming van een woning in verband met onderhuur

Annotatie van Elsje de Bie, die onlangs is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur, jaargang 2016, afl. 1 (JHV 2016/07).

Ontruiming woning in verband met onderhuur

Gerechtshof Amsterdam
10 november 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4670
(mrs. C.M. Aarts, R.J.M. Smit en R.J.Q. Klomp)

Spoed kort geding. Onderhuur. Hoofdverblijf. Ontruiming. Boete.

Samenvatting

De Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot verhuurt aan huurder een woning voor € 445,79 per maand. In de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst staat dat de huurder verplicht is zijn woning zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben. Verder staat erin dat hij de woning niet mag onderverhuren op straffe van een boete. De boete is gelijk aan het verschil tussen de huur die de huurder aan Stadgenoot moet betalen en de huur die hij uit de illegale onderverhuur ontvangt.

Medewerkers van Stadgenoot hebben bij onderhoudswerkzaamheden een Letse man en een hoogzwangere vrouw aangetroffen in de woning, geen van beide zijnde de huurder. Stadgenoot heeft de huurder vervolgens gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen en de woning te ontruimen. Huurder heeft daarop telefonisch aan Stadgenoot medegedeeld nog steeds in de woning te wonen. Vier dagen later is Stadgenoot poolshoogte gaan nemen, en wederom waren alleen de Letse man en een hoogzwangere vrouw aanwezig. Stadgenoot heeft zelfs nog een derde bezoek gebracht; toen waren er vier personen van Letse komaf in de woning die verklaarden de woning via internet te hebben gehuurd voor € 1.000 per maand. Stadgenoot heeft de huurder daarop uitgenodigd voor een gesprek. Huurder is niet verschenen. Stadgenoot heeft nogmaals gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. Een paar dagen later heeft Stadgenoot een proces-verbaal ontvangen, waaruit blijkt dat de politie de woning meermalen heeft bezocht, maar de huurder daar nooit heeft aangetroffen. De reden van de bezoeken van de politie aan de woning blijkt niet uit de uitspraak. De Letse personen zijn wél steeds aangetroffen. Zij hebben de woning verlaten; huurder heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.

De kantonrechter heeft de ontruimingsvordering van Stadgenoot toegewezen, alsmede de contractuele boete van € 2.771,05. Het hof acht aannemelijk dat gedurende vijf maanden het gehuurde zonder toestemming aan derden in gebruik is gegeven en dat huurder geen hoofdverblijf had in het gehuurde nu hij daar nimmer is aangetroffen. Het hof oordeelt het niet aannemelijk dat huurder maandenlang drie tot vier volwassenen bij zich heeft laten wonen. De huurder kon ter zitting de namen niet produceren van deze personen, die hij als vrienden typeerde. De ontruiming wordt, gezien de ernst van de tekortkoming, toegewezen. De gevorderde boete wijst het hof af, omdat het hof het voorshands onvoldoende aannemelijk oordeelt dat het gehuurde is onderverhuurd voor € 1.000 per maand.

Noot

Dat de ontruiming van het gehuurde in deze zaak is toegewezen wekt geen verbazing. Stadgenoot heeft een lange adem gehad door de huurder na de eerste sommatie nog een kans te geven en vervolgens, nadat wederom onbekende personen in het gehuurde waren gesignaleerd, toch nog te proberen in gesprek te treden met de huurder. Toen huurder dat weigerde, althans niet verscheen op de afgesproken datum, heeft Stadgenoot de huurder nogmaals gesommeerd op te zeggen.

Interessant aan deze zaak is de contractuele boetebepaling, die als volgt luidt:

‘Indien de huurder in strijd met het verbod van het vorige lid handelt [onderhuurverbod; EdB] en aan de derde(n) een hogere (huur)prijs in rekening brengt dan hij zelf aan verhuurder verschuldigd is, of volgens de door de verhuurder gestelde voorwaarden in rekening mag brengen, is huurder , gehouden het verschil aan verhuurder af te dragen.’

Deze boetebepaling lijkt te zijn gebaseerd op artikel 6:104 BW, dat ziet op winstafdracht in geval van onrechtmatige daad of wanprestatie. Dat artikel geeft de rechter de discretionaire bevoegdheid om, als iemand op grond van onrechtmatige daad of wanprestatie jegens een ander aansprakelijk is en daardoor winst heeft genoten, de schade van de ander te begroten op de genoten winst of een deel daarvan. Rechters gaan daartoe vaak pas over als de werkelijk geleden schade lastig is vast te stellen. Onder ‘winst’ moet worden verstaan de nettowinst die wordt gemaakt dankzij de betreffende gedragingen. Uit de jurisprudentie bij artikel 6:104 BW blijkt dat, indien de verhuurder in het geheel geen schade heeft geleden, een aanspraak op de winst uit illegale onderhuur niet mogelijk is.

In de contractuele boetebepaling in de onderhavige zaak wordt niet de eis gesteld dat sprake moet zijn van schade. Het gaat hier om een boete als prikkel tot nakoming: het voorkómen van het zo ongewenste onderverhuren. In deze zaak vond het hof het in kort geding voorshands onvoldoende aannemelijk dat het gehuurde was onderverhuurd voor € 1.000 per maand. Wellicht dat dit in een bodemprocedure anders was gelopen. In een bodemprocedure heeft de rechter immers meer mogelijkheden dan in kort geding om te onderzoeken of een gevorderd bedrag aan schadevergoeding juist/redelijk is.

Annotatie over ontruiming ivm mishandeling van schoonmakers

Annotatie van Marjolein Scheeper, die binnenkort zal verschijnen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2016/01)

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch,
1 december 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4993
(mrs. W.H.B. den Hartog Jager, M.G.W.M. Stienissen en J.P. de Haan)

Overlast. Ontbinding. Ontruiming. Mishandeling.

[artikel 7:213 BW]

BrabantWonen heeft met ingang van 12 juli 2013 een woning verhuurd aan huurder. De woning maakt deel uit van een appartementencomplex. De gemeenschappelijke ruimtes van dit complex werden schoongehouden door schoonmakers van een schoonmaakbedrijf. Op 26 november 2013 heeft huurder twee schoonmakers van het schoonmaakbedrijf aangesproken op hun gedrag. Tijdens hun werk zouden zij teveel lawaai maken. Huurder heeft de schoonmakers vervolgens mishandeld, omdat zij hem uitgescholden zouden hebben. De politierechter heeft de huurder veroordeeld voor de mishandeling. BrabantWonen heeft op grond van het voorgaande ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd.

De kantonrechter in eerste aanleg heeft geoordeeld dat de mishandeling een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst oplevert, die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigde. Huurder heeft hoger beroep ingesteld tegen dit oordeel.

In hoger beroep heeft huurder gesteld dat de mishandeling geen verband hield met de huurovereenkomst, omdat het een ‘doodgewoon conflict tussen drie mensen’ zou zijn. Daarnaast heeft huurder betoogd dat zijn woonbelang zwaarder dient te wegen dan het belang van BrabantWonen bij ontruiming. Huurder was net uit een opvang- en begeleidingstraject gekomen en heeft de woning gekregen met een urgentie. De mishandeling was bovendien een op zichzelf staand incident waar hij spijt van had. Het hof gaat niet mee in de verweren van huurder. Het heeft geoordeeld dat de mishandeling voldoende verband houdt met de huurovereenkomst, omdat de overeenkomst meebrengt dat de huurder zich ook in de gemeenschappelijke ruimtes moet gedragen. Het woonbelang van huurder weegt bovendien niet zwaarder dan het belang van BrabantWonen. Van BrabantWonen mag worden verwacht dat degene die in haar opdracht werkzaamheden uitvoeren in het gehuurde daar veilig zijn. Met de aanwezigheid van huurder in het gehuurde kan deze veiligheid niet worden gegarandeerd. De vrees voor herhaling is aannemelijk. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

Noot

In deze zaak gaat het om een vordering tot ontruiming van het gehuurde op grond van overlast. De stelling van de woningcorporatie is dat de huurder zich als een slecht huurder heeft gedragen (artikel 7:213 BW) door de schoonmakers te mishandelen. De huurder heeft het formele tegenargument naar voren gebracht dat de mishandeling niet in het kader van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden en dat het dus geen schending van de huurovereenkomst oplevert. Het hof heeft dit argument gepasseerd en terecht lijkt mij. De huurder had op grond van de huurovereenkomst toegang tot en recht op het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes en de schoonmakers waren in opdracht van de verhuurder in het gebouw aanwezig. De mishandeling van deze schoonmakers is daarom nauw verbonden met de huurovereenkomst.

In deze zaak heeft de huurder de schoonmakers daadwerkelijk mishandeld. In eerdere uitspraken zijn huurders reeds ontruimd voor het dreigen met geweld. Zo is de huurder van een woning in Rotterdam op 1 april 2010 (ECLI:NL:RBROT:2010:BM2011) veroordeeld tot ontruiming omdat hij de pinautomaat op het kantoor van de verhuurder had losgetrokken en dreigde het apparaat naar een medewerker van de verhuurder te gooien. Dat de huurovereenkomst in deze zaak is ontbonden en dat het gehuurde ontruimd moet worden, is dan ook niet verrassend.

(Dreiging met) geweld wordt geschaard onder overlast en slecht huurderschap. In overlastzaken wordt doorgaans veel tijd gestoken in een goede dossieropbouw. Bij burenoverlast is dit ook zeker vereist. Er moet sprake zijn van ernstige en structurele overlast. Geweld is in dat kader een vreemde eend in de bijt. Eenmalig gebruik van geweld kan reeds voldoende zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Annotatie over ontruiming in verband met ernstige overlast

Annotatie van Marjolein Scheeper, die binnenkort zal verschijnen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2016/01)

Gerechtshof Amsterdam,19 januari 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:111 (kort geding)
(mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en E.M. Polak)

Overlast. Kort geding. Ontruiming.

[artikel 7:213 BW]

Ymere heeft met ingang van 4 januari 2010 een sociale huurwoning verhuurd aan huurder. Op grond van de huurovereenkomst is het huurder verboden om overlast te veroorzaken. Sinds 5 april 2011 heeft Ymere van verschillende omwonenden overlastmeldingen over huurder ontvangen. Het gaat met name om geluidsoverlast door harde muziek, geschreeuw en gegooi met spullen, en om overlast door intimidatie en belediging. Huurder heeft op zijn beurt ook geklaagd over zijn buren. De buren van huurder hebben geprobeerd om de huurder aan te spreken op zijn gedrag, maar dat heeft niet geholpen. In november 2013 is huurder voor een jaar naar het buitenland gegaan. Na zijn terugkeer is huurder in de bij de woning behorende berging gaan wonen en is de overlast teruggekeerd. Wederom heeft Ymere meerdere overlastmeldingen ontvangen over huurder. Begin 2015 is de maat vol en is Ymere een procedure tot ontruiming gestart.

De kantonrechter heeft in eerste aanleg in kort geding de huurder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen 8 dagen na betekening van het vonnis. De huurder is vervolgens een executiegeschil gestart waarin hij heeft gevorderd dat de tenuitvoerlegging van het vonnis geschorst zou worden. Deze vordering van huurder is afgewezen. Huurder heeft de woning ontruimd. Op 30 maart 2015 heeft de huurder hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter.

In hoger beroep stelt huurder dat zijn buren juist degenen waren die overlast veroorzaakten en dat zijn buren alleen klachten hebben ingediend tegen hem omdat hij klachten had ingediend tegen de buren. Daarnaast stelt huurder dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat een alternatieve oplossing, zoals bemiddeling, geen zin had. Ten slotte stelt huurder dat zijn woonbelang in de weg stond aan ontruiming, omdat hij geen vervangende woonruimte had en omdat hij zijn kinderen vanuit het buitenland naar Nederland wilde halen.

Het hof gaat voorbij aan de argumenten van de huurder. De klachten van de omwonenden over huurder waren van eerdere datum dan de klachten van huurder over zijn buren. Er waren bovendien al meerdere bemiddelingspogingen gedaan die de buren geïnitieerd hadden. Deze pogingen zijn steeds mislukt doordat huurder naar het buitenland vertrok. Van de omwonenden kan niet langer verwacht worden dat zij nog langer de overlast van huurder ondervinden. Het woonbelang van de omwonenden weegt zwaarder dan het woonbelang van de huurder. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

Noot

In deze zaak gaat het om een vordering tot ontruiming van het gehuurde op grond van ernstige overlast. Om ontruiming van het gehuurde te kunnen rechtvaardigen moet de overlast voldoende ernstig, structureel en voortdurend zijn. Een goede dossieropbouw is bij overlastzaken dan ook van belang. Zo’n zaak staat of valt met de verklaringen van de omwonenden en eventueel van de hulpverlening of politie. Het belang van een goede dossieropbouw bij overlastkwesties kan niet genoeg worden onderstreept.

Bij overlastzaken bevindt de verhuurder zich vaak in een lastige positie. Bij de dossieropbouw is de verhuurder afhankelijk van meldingen en klachten van omwonenden. Het kan lang duren voordat er voldoende bewijs is verzameld. Gedurende deze periode blijven de klagende omwonenden overlast ondervinden. Deze omwonenden hebben vaak het gevoel dat er niets met hun klachten wordt gedaan en dat zij niet serieus worden genomen.

In de praktijk is daarom de behoefte ontstaan aan een manier om de huurder eerder in rechte aan te spreken op zijn of haar gedrag. De gedragsaanwijzing is hier geschikt voor. De verhuurder kan voor de rechter vorderen dat aan de huurder een gedragsaanwijzing wordt opgelegd. Dit houdt in dat de rechter in een vonnis bepaalt dat de huurder bepaald gedrag niet meer mag vertonen. Juridisch gezien is dit een vordering tot nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Als de huurder vervolgens toch dat gedrag vertoont, is het onderbouwen van de vordering tot ontruiming eenvoudiger omdat er al eerder een vonnis is gewezen. Bovendien kan de rechter ook bepalen dat de huurder een termijn krijgt om zich aan de gedragsaanwijzing te houden en de zaak tot na die termijn aanhouden. Als de huurder binnen de termijn weer overlast veroorzaakt, kan de rechter de zaak hervatten en alsnog overgaan tot een veroordeling tot ontruiming, Een voorbeeld van een zaak waarin een gedragsaanwijzing is opgelegd is de zaak van de rechtbank Limburg van 3 maart 2015 (ECLI:NL:RBLIM:2015:1803).

In bovengenoemde zaak was er al gedurende vier jaar overlast veroorzaakt en de buren van de huurder hadden veelvuldig geklaagd. De verhuurder had daardoor een goed dossier als basis voor de vordering tot ontruiming. Het oordeel van de kantonrechter en het hof is niet verrassend.

Annotatie over campuscontracten en tijdelijke verhuur

Annotatie van Elsje de Bie, die in september 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/119)

JHV 2015/119 Gerechtshof Amsterdam, 19-05-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1924
Kamerverhuur, Huurovereenkomst naar aard van korte duur, Campuscontract

 » Samenvatting

Verhuurder verhuurt onzelfstandige woonruimte voor de duur van een jaar aan een buitenlandse student voor een huurprijs van € 236 per maand en een vast bedrag aan energie, water en servicekosten. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het verblijf in de woning een noodoplossing voor de huurder is en dat de huurder begrijpt dat hij na een jaar de woning moet verlaten. Verder is in de huurovereenkomst opgenomen dat partijen het erover eens zijn dat artikel 7:271 BW, waarin staat dat een huurovereenkomst alleen door opzegging kan eindigen, buiten toepassing blijft.

De huurder heeft de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. De huurcommissie achtte die niet redelijk en stelde de huurprijs op €116,92 per maand. De kantonrechter heeft de conventionele vordering van verhuurder tot vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie toegewezen en de reconventionele vordering van de huurder tot terugbetaling van teveel betaalde huur afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is, wat betekent dat de huurder door de huurcommissie niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard.

In hoger beroep stelt de huurder dat geen sprake is van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur en voert onder meer aan dat verschillende studenten na het eerste jaar nog altijd in de door verhuurder verhuurde woningen wonen. Er is, zo stelt huurder, een campuscontract tot stand gekomen. Dat is een reguliere huurovereenkomst met huur(prijs)bescherming.

In een procedure tussen een andere huurder en dezelfde verhuurder waarin de omstandigheden min of meer gelijk waren, heeft de kantonrechter geoordeeld dat géén sprake was van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur (Kanton Amsterdam 8 april 2014, WR 2014/62).

Het hof oordeelt dat artikel 7:232 lid 2 BW restrictief moet worden toegepast. Het gaat om gevallen waarin het voor iedereen duidelijk is dat geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huur(prijs)bescherming. Bij woonruimte die aan studenten wordt verhuurd past terughoudendheid om naar zijn aard tijdelijkheid aan te nemen omdat artikel 7:274 lid 4 BW een bijzondere beëindigingsgrond biedt om de huurovereenkomst te beëindigen als een student klaar is met studeren. Dat artikel 7:274 lid 4 BW die mogelijkheid biedt betekent al dat ervan moet worden uitgegaan dat bij verhuur van dit soort woonruimte geen sprake kan zijn van een gebruik naar zijn aard van korte duur, aldus het hof. De huurder wordt dus in het gelijk gesteld.

 » Noot

Bij verhuur aan buitenlandse studenten die voor bepaalde tijd in Nederland komen wonen, kan de verhuurder kiezen voor een reguliere huurovereenkomst, bijvoorbeeld in de vorm van een campuscontract (artikel 7:274 lid 4), of een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur (artikel 7:232 lid 2 BW).

Uit de lagere rechtspraak blijkt dat rechters, zelfs binnen één rechtbank, in vergelijkbare gevallen verschillend oordelen over de kwalificatie van zo’n tijdelijke huurovereenkomst. Zo blijkt ook uit dit arrest. In eerste aanleg oordeelde de kantonrechter dat wél sprake was van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur was, maar in een andere vrijwel gelijktijdig gewezen uitspraak over een vergelijkbaar geval oordeelde een collega-kantonrechter van dezelfde rechtbank (WR 2014/62) precies het tegenovergestelde. De kantonrechter verwees in dat laatste geval onder meer naar de parlementaire geschiedenis waarin staat dat artikel 7:232 lid 2 BW geldt voor de gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.

Het oordeel van het hof in deze zaak komt mij juist voor. Het ging hier om een voltijd student die een jaar lang in Amsterdam kwam studeren. In de huurovereenkomst stond dan wel dat partijen begrijpen dat de huurovereenkomst van korte duur is. Daaruit blijkt echter niet voldoende duidelijk dat geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Dit zou anders kunnen zijn als de huurder bijvoorbeeld voor een uitwisselingsprogramma een paar maanden in Nederland verblijft. Bovendien voorziet de wet in de mogelijkheid een campushuurovereenkomst met een (voormalig) student te beëindigen, op het moment dat de studie is beëindigd.

In de huurovereenkomst tussen partijen stond opgenomen dat het verblijf in de woning een “noodoplossing” betreft. Het hof gaat daar verder niet op in, maar in de hiervoor aangehaalde uitspraak (WR 2014/62) oordeelt de kantonrechter Amsterdam dat “niet gebleken is dat er een objectief vast te stellen noodsituatie is die rechtvaardigt dat bij verhuur van deze kamers het huurbeschermingsstelsel niet van toepassing zou moeten zijn.” De verhuurder had een beroep gedaan op het belang van doorstroming. De kantonrechter oordeelde, terecht, dat juist voor dat belang artikel 7:274 lid 4 BW in het leven is geroepen.

Annotatie over het opleveren van het gehuurde door huurder

Annotatie van Marjolein Scheeper, die in september 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/117)

JHV 2015/117 Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 26-05-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1900
Oplevering, Huurovereenkomst, Schadevergoeding

» Samenvatting

De verhuurder heeft per 1 mei 2008 een woning verhuurd aan huurder voor een huurprijs van € 1.410,15 per maand. Huurder heeft de huur opgezegd tegen 1 oktober 2010 en heeft het gehuurde ook op die datum opgeleverd. De verhuurder vindt dat de huurder ondeugdelijk heeft opgeleverd en stelt dat hij het gehuurde pas vanaf 1 mei 2011 weer kon verhuren. De verhuurder vordert onder andere betaling van een vergoeding voor schilderwerk, gederfde huurinkomsten en een contractuele boete. De huurder vordert terugbetaling van de waarborgsom van € 3.000.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat er geen beschrijving van het gehuurde is gemaakt bij aanvang van de huur. Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW wordt verondersteld dat de huurder het gehuurde in dezelfde staat heeft opgeleverd als waarin hij het heeft ontvangen. De verhuurder mag tegenbewijs leveren. Hij heeft gesteld dat het gehuurde vlak voor aanvang van de huur was geschilderd, maar is er volgens de kantonrechter niet in geslaagd deze stelling te bewijzen. De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder afgewezen en de vordering van de huurder toegewezen.

De verhuurder is het niet eens met de uitspraak van de kantonrechter en gaat in hoger beroep. Volgens de verhuurder heeft hij wel bewezen dat het gehuurde pas was geschilderd en heeft aangeboden getuigen te doen horen. Het hof vindt het niet nodig de getuigen te horen.

Toewijzing van de vordering tot schadevergoeding van de verhuurder kan alleen als de huurder toerekenbaar tekort is geschoten in de oplevering van het gehuurde. Dit is niet het geval. Dat het gehuurde vlak voor aanvang van de huurovereenkomst is geschilderd, betekent niet dat de huurder bij het einde van de huur de muren opnieuw moet schilderen. Uit artikel 7:224 lid 2 BW volgt namelijk dat de huurder niet verplicht is om te herstellen wat door ouderdom is beschadigd of teniet gegaan. De huurder kan niet worden aangesproken voor normale slijtage en veroudering. De verhuurder heeft niet gesteld dat de huurder schade heeft toegebracht aan het gehuurde. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

» Noot

In deze zaak staat de vraag centraal of de huurder de woning goed heeft opgeleverd bij het einde van de huur of niet. De uitspraak is niet verrassend en in lijn met eerdere jurisprudentie. In artikel 7:224 BW staat dat de huurder het gehuurde in dezelfde staat moet teruggeven aan de huurder als waarin hij het heeft ontvangen. Hiervoor is wel vereist dat bekend is in welke staat het gehuurde bij aanvang van de huur verkeerde. Indien geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt bij aanvang van de huur, wordt er bij het einde van de huur van uitgegaan dat de huurder goed heeft opgeleverd. Indien de verhuurder meent dat de huurder schade aan het gehuurde heeft toegebracht, moet de verhuurder dat aantonen.

Bij oplevering hoeft de huurder het gehuurde niet in precies dezelfde staat terug te geven. In een woning wordt immers gewoond en dit zal slijtage tot gevolg hebben. In oudere woningen zal bovendien ook sprake zijn van beschadiging door ouderdom. Van de huurder wordt niet verwacht dat hij de slijtage die als gevolg van normaal gebruik van de woning is ontstaan, verhelpt. Als de verhuurder stelt dat er sprake is van schade en niet van slijtage moet de verhuurder dat bewijzen.

Het is voor de verhuurder dus van belang dat bij aanvang van de huur een duidelijke beschrijving van het gehuurde wordt opgemaakt. Dit kan na afloop van de huur bewijsproblemen voorkomen.

Annotatie over opzegging door de huurder en overlast

Annotatie van Marjolein Scheeper, die in september 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/152)

JHV 2015/152 Rechtbank Limburg, 20-08-2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:712
Overlast, Intrekking opzegging door huurder, Vernietiging, Ne bis in idem

 » Samenvatting

Stichting Weller Wonen heeft met ingang van 15 oktober 2007 een woning verhuurd aan huurder. Naar aanleiding van overlastklachten van omwonenden en het voornemen van de gemeente om de woning voor drie maanden te sluiten, heeft Weller een procedure gestart tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Bij vonnis van 10 september 2014 zijn de vorderingen van Weller afgewezen, omdat de overlast veroorzaakt door bij huurder verblijvende derden incidenteel was. Het woonbelang van huurder woog zwaarder. Weller heeft hoger beroep ingesteld. Het arrest staat gepland op 8 december 2015.

In de gehuurde woning verblijven huurder en haar drie kinderen. De jongste kinderen verblijven doordeweeks in een jeugdzorginstelling. Daarnaast verblijft de ex-partner van de huurder regelmatig in de woning. Sinds het vonnis van 10 september 2014 hebben Weller en de politie tientallen klachten van omwonenden ontvangen over geluidsoverlast en ernstig geweld. De gemeente heeft aangekondigd voornemens te zijn de woning voor drie maanden te sluiten. Partijen mochten bij de gemeente hun zienswijze naar voren brengen. Na deze zitting heeft huurder de huurovereenkomst opgezegd. Het Meldpunt Zeer Moeilijk Plaatsbaren van het RIMO heeft geprobeerd huurder te helpen, maar huurder komt de afspraken niet na.

Weller vordert nu in een kort geding ontruiming van het gehuurde op grond van de structurele ernstige overlast die sinds het vonnis van 10 september 2014 alleen is toegenomen. Huurder stelt dat Weller zich niet kan beroepen op feiten en omstandigheden die niet reeds in de appelprocedure zijn aangevoerd. Daarnaast vernietigt huurder de opzegging van de huurovereenkomst op grond van wilsgebreken. Huurder betwist dat zij overlast heeft veroorzaakt en stelt daarnaast dat de belangen van haar kinderen in de weg staan aan toewijzing van de vordering.

De rechtbank wijst de ontruiming van de woning toe. De rechtbank overweegt dat in het civiele recht een vordering niet kan worden afgewezen alleen op de grond dat over dezelfde rechtsverhouding al eens is geprocedeerd. Ten aanzien van de opzegging overweegt de rechtbank dat de vraag is of Weller ervan uit mocht gaan dat huurder op de hoogte was van de gevolgen van haar beslissing om op te zeggen. Gelet op de aanhangige procedures had Weller bij huurder moeten verifiëren of huurder inderdaad bedoeld heeft de huurovereenkomst te beëindigen. Dit heeft Weller niet gedaan. De rechtbank acht aannemelijk dat de opzegging vernietigd zal worden op grond van artikel 3:44 BW. Ten aanzien van de overlast mocht van huurder verwacht worden dat zij de nodige maatregelen zou nemen om de overlast door degene die zij toeliet tot het gehuurde te beperken. Dit heeft huurder niet gedaan en ze heeft daardoor wanprestatie gepleegd. Het belang van de kinderen van huurder bij behoud van de woning staat ook niet in de weg aan de ontruiming. Het is in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de ouders om de nodige voorzieningen te treffen. Huurder moet de woning binnen vijf dagen na betekening van het vonnis ontruimen.

 » Noot

In deze zaak gaat het om een vordering tot ontruiming van het gehuurde op grond van ernstige overlast terwijl in een aanhangige appelprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst voorligt. De huurder heeft zich op het standpunt gesteld dat in dit kort geding alleen vooruitgelopen kan worden op de beslissing in hoger beroep omdat er al eens geprocedeerd is in de rechtsverhouding met Weller. Dit argument is ontleend aan het strafrechtelijke ‘ne bis in idem’-beginsel, dat inhoudt dat iemand niet twee keer voor dezelfde misdaad berecht kan worden. Het civiele recht kent een dergelijk beginsel niet. Bovendien staat het een partij vrij om op basis van nieuwe feiten een nieuwe procedure te starten. Het kort geding hoeft niet beperkt te worden tot de bij het hof naar voren gebrachte feiten.

Vervolgens komt de kwestie aangaande de opzegging van de huurovereenkomst door de huurder aan de orde. Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW eindigt een huurovereenkomst na opzegging door de huurder. Een opzegging kan in beginsel niet worden ingetrokken, tenzij sprake is van specifieke bijzondere omstandigheden, waaronder de aanwezigheid van een wilsgebrek of de onaanvaardbaarheid van de gevolgen van de opzegging. [noot:1] De rechter oordeelt hier dus dat van bijzondere omstandigheden sprake was.

Ten slotte blijft de overlast over. De overlast moet voldoende ernstig, structureel en voortdurend zijn om ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Bij overlast is een goede dossieropbouw derhalve van belang. Dit blijkt ook uit deze zaak waarin de vordering tot ontbinding c.q. ontruiming eerst is afgewezen. In deze zaak werd de overlast veroorzaakt door personen die de huurder toeliet tot het gehuurde. Een huurder is echter ook verantwoordelijk voor gedragingen van personen die met haar goedvinden in het gehuurde zijn (art. 7:219 BW). Van de huurder mocht daarom verwacht worden dat zij maatregelen nam om de overlast door deze personen te beperken. Dit heeft zij niet gedaan. De ernstige, structurele en voortdurende overlast was voldoende aannemelijk gemaakt door Weller door de verklaringen van omwonenden, verklaringen van de hulpinstanties, de politie en de gemeente. Het belang van een goede dossieropbouw bij overlastkwesties kan niet genoeg worden onderstreept.

» Voetnoten

[1] Vergelijk Hof Arnhem 4 februari 1997, WR 1997/40.

Annotatie over onderhuurbescherming

Annotatie van Marjolein Scheeper die in september 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur

JHV 2015/138 Rechtbank Rotterdam, 12-06-2015, ECLI:NL:RBROT:2015:4143
Einde huurovereenkomst, Onderverhuur, Huurbescherming

 » Samenvatting

De rechtsvoorganger van Stichting Woonstad Rotterdam heeft met ingang van 22 juli 1992 een woning verhuurd aan huurder en zijn vader. Op 31 maart 2008 heeft nog een bewoner zich ingeschreven op het adres van het gehuurde. Woonstad heeft schriftelijk verklaard geen bezwaar te hebben tegen deze inschrijving. Na het overlijden van vader heeft Woonstad een nieuwe huurovereenkomst met huurder (niet met de bewoner) gesloten ingaande op 1 maart 2009. Op 10 maart 2015 heeft de huurder de huurovereenkomst opgezegd, waarna de overeenkomst op 10 april 2015 zou eindigen. Bij brief van 20 maart 2015 heeft de bewoner aangekondigd als achterblijvende onderhuurder de huurovereenkomst met ingang van 10 april 2015 te zullen voortzetten. Woonstad heeft niet ingestemd met deze voortzetting.

Woonstad vordert dat de huurder en bewoner worden veroordeeld tot ontruiming. Daarnaast is er geen geldige onderhuurovereenkomst. Er is weliswaar een overeenkomst, maar deze is geantedateerd, bevatte geen beding voor een vergoeding en ziet bovendien niet op een zelfstandige woning. Daarnaast is aannemelijk dat een vordering tot beëindiging in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De bewoner heeft geen blijk gegeven van voldoende financiële waarborg en bovendien is de overeenkomst gesloten met het kennelijke doel de bewoner de positie van huurder te verschaffen.

De huurder stelt ook dat er geen onderverhuur was. Hij kan zich niet meer herinneren dat hij de onderhuurovereenkomst heeft getekend. Voor zover dat het geval was, zou hij dat onder druk van de bewoner hebben gedaan. De bewoner stelt dat er wel een onderhuurovereenkomst was. De huurder zou niet in het gehuurde hebben gewoond en het zou altijd de bedoeling zijn geweest dat de bewoner de huurder van de woning zou worden.

De rechtbank oordeelt dat voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zou worden bepaald dat er geen onderhuurrelatie tot stand is gekomen tussen de huurder en de bewoner. De bewoner heeft onvoldoende aangetoond dat de huurder in januari 2014 uit het gehuurde is vertrokken. Bovendien is voldoende aannemelijk gemaakt dat de huurder en de bewoner de woonlasten deelden. De rechtbank acht het bovendien waarschijnlijk dat de rechter in een bodemprocedure zou oordelen dat de overeenkomst zou zijn aangegaan met de kennelijke bedoeling de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen. Ook een belangenafweging zou in het voordeel van Woonstad uitvallen. De ontruiming wordt toegewezen.

» Noot

In deze zaak staat de vraag centraal of de bewoner de huurovereenkomst met de verhuurder kan voortzetten op grond van artikel 7:269 BW. Artikel 7:269 lid 1 BW bepaalt dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft wordt voortgezet door de verhuurder als de huurder vertrekt. Om de huurovereenkomst te kunnen voortzetten, zijn er dus wel een aantal voorwaarden: 1) het moet gaan om onderhuur; 2) van een zelfstandige woonruimte; 3) waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft. Als aan de voorwaarden is voldaan, zet de verhuurder in beginsel de huurovereenkomst met de onderhuurder voort.

Toch kan de verhuurder dan ook nog van de overeenkomst af op grond van het tweede lid van artikel 7:269 BW. Binnen zes maanden na de voortzetting kan de verhuurder bij de rechter vorderen dat de overeenkomst eindigt indien 1) de onderhuurder onvoldoende financiële waarborg biedt, 2) indien de onderhuur was aangegaan met de bedoeling de onderhuurder de positie van huurder te geven, 3) indien dit niet van de verhuurder gevergd kan worden of 4) indien de onderhuurder geen huisvestingsvergunning heeft terwijl dit wel vereist is.

In deze zaak liep het beroep van de onderhuurder op voortzetting al stuk bij de voorwaarden voor de voortzetting. Volgens de rechtbank was er namelijk geen onderhuur. De onderhuurovereenkomst was pas getekend in maart 2015, vermelde geen ingangsdatum en ook geen huurprijs. Daarbij is niet door de onderhuurder bewezen dat de huurder in januari 2014 was vertrokken, dus was er ook geen sprake van de huur van een zelfstandige woonruimte.

De rechtbank heeft bovendien nog overwogen dat de verhuurder bij voortzetting een beroep zou kunnen doen op lid 2 van artikel 7:269 BW. De onderhuurovereenkomst is gesloten in maart 2015. Slechts een paar dagen later heeft de huurder de hoofdhuurovereenkomst opgezegd. Kennelijk is de overeenkomst uitsluitend gesloten met het doel de onderhuurder de mogelijkheid te geven in de woning te blijven wonen nadat de huurder wegging. Dus met de bedoeling de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen. Dit is misbruik van huurbescherming en daarom niet toegestaan.

De onderhuurder die rechten wil hebben jegens de verhuurder moet in ieder geval zorgen dat de onderhuurrelatie goed is vastgelegd in een onderhuurovereenkomst en dat de onderhuur enige tijd voor de beëindiging van de hoofdhuur is aangegaan. Dit biedt dan nog geen garantie voor de onderhuurder, want de overeenkomst kan op grond van een belangenafweging alsnog worden beëindigd.

Huurrecht Woonruimte (SDU)

Deze maand verscheen alweer de zevende geheel herziene druk van dit boek.

Acht ervaren juristen, waaronder Huib Hielkema, bespreken in dit boek de inhoud en strekking van het huurrecht voor woonruimte. Het boek is zeer toegankelijk, compleet en actueel. ‘Huurrecht Woonruimte’ is geschreven voor juristen en niet-juristen, die in hun dagelijkse praktijk uiteenlopende vragen op het gebied van huurrecht tegenkomen.

Het boek is te bestellen via de uitgever.

Annotatie over vergoeding voor door de huurder aangebrachte wijzigingen

Annotatie van Marjolein Scheeper die in juni 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/98)

JHV 2015/98 Gerechtshof Amsterdam, 21-04-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1529
Beëindigingsovereenkomst, Ongerechtvaardigde verrijking, Gebreken

» Samenvatting

Huurder heeft per 1 juni 2000 een woning gehuurd van verhuurder. In oktober 2003 heeft huurder namens andere bewoners van het pand de verhuurder gewezen op verschillende gebreken aan het pand. Vanaf 2009 tot en met 2012 heeft huurder werkzaamheden verricht aan de schuur van het pand. Op 1 november 2013 heeft verhuurder aan huurder geschreven dat geconstateerd is dat huurder haar woning heeft onderverhuurd. De verhuurder heeft huurder gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen voor 15 november 2013. Huurder heeft bij email van 13 november 2013 meegedeeld dat zij bereid is de huur op te zeggen mits de verhuurder een vergoeding voor de tweede helft van november zou betalen en een beëindigingsovereenkomst zou tekenen. De verhuurder heeft de overeenkomst niet getekend. Huurder heeft de woning op 15 november 2013 ontruimd. Op 18 november 2013 heeft verhuurder aan huurder meegedeeld dat de huurovereenkomst per 31 december 2013 zou eindigen en dat huurder tot 31 december 2013 huur verschuldigd is. Huurder heeft geprotesteerd tegen deze opzegtermijn en heeft terugbetaling van de waarborgsom gevraagd.

Huurder heeft bij de kantonrechter gevorderd dat verhuurder zou worden veroordeeld tot betaling van de waarborgsom en tot een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking (wegens de verrichte werkzaamheden aan de schuur). De verhuurder heeft gevorderd dat huurder zou worden veroordeeld tot betaling van de huur over december 2013 en tot vergoeding van de kosten voor het herstel van gebreken die de woning vertoonde nadat de huurder had ontruimd.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst per 15 november is geëindigd en dat huurder na die datum geen huur meer verschuldigd is. De vordering van huurder tot betaling van de waarborgsom en de vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking zijn beide grotendeels toegewezen.

Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter vernietigd. De overeenkomst is volgens het hof niet geëindigd per 15 november 2013. Huurder heeft het voorstel van verhuurder om de huur per die datum te laten eindigen niet geaccepteerd. Huurder heeft in de email van 13 november 2013 een tegenvoorstel gedaan. Dit voorstel heeft de verhuurder niet geaccepteerd. Huurder is dus de huur voor de maand december 2013 verschuldigd. Verhuurder is volgens het hof bovendien niet ongerechtvaardigd verrijkt. In de huurovereenkomst is bepaald dat een vordering tot ongerechtvaardigde verrijking niet ingesteld kan worden. Nu de werkzaamheden van huurder niet geoorloofd waren (verhuurder had er niet mee ingestemd) is geen vergoeding op zijn plaats in de zin van artikel 7:216 lid 3 BW. Ook de kosten voor het herstel van de opleveringsgebreken worden toegewezen aan de verhuurder. De vordering van de huurder is door het hof alsnog afgewezen en de verhuurder is in het gelijk gesteld.

» Noot

Hoofdregel in het recht is dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding. Dit geldt ook voor overeenkomsten die bedoeld zijn om een andere overeenkomst te beëindigen. Als een partij een tegenvoorstel doet, in reactie op een eerder aanbod, wordt het eerdere aanbod afgewezen en komt er dus (nog) geen overeenkomst tot stand. De huurder heeft in deze zaak de woning dus voorbarig verlaten, er waarschijnlijk van uitgaande dat de verhuurder de voorgelegde overeenkomst wel zou tekenen. Het is verstandiger eerst te wachten op definitieve instemming.

De huurder had een vergoeding gevorderd voor de werkzaamheden die verricht waren aan de schuur op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Op grond van de wet (artikel 7:216 lid 3 BW) kan een huurder vergoeding vorderen van geoorloofde veranderingen die bij het einde van de huur niet ongedaan worden gemaakt. In deze zaak had de verhuurder echter niet ingestemd met de veranderingen. En had hij er ook niet mee ingestemd dat de wijzigingen aan het einde van de huurovereenkomst niet zouden worden weggehaald. Er was dus geen sprake van geoorloofde wijzigingen. In de huurovereenkomst mocht opgenomen worden dat een vergoeding voor ongerechtvaardigde verrijking niet kon worden gevorderd. Het hof vindt dat geen oneerlijk beding. De huurder moest dus nog even doorbetalen, terwijl hij al weg was. Hij had dus dubbel pech.

Annotatie over hoor en wederhoor

Tekst van een annotatie van Marjolein Scheeper die in juni 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/99)

JHV 2015/99 Rechtbank Limburg, 07-04-2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:2831
Gebreken, Huurcommissie, Hoor- en wederhoor

Samenvatting

Huurders hebben van verhuurder sinds december 2011 een woonruimte gehuurd. In november 2014 heeft de Huurcommissie de huurprijs verlaagd tot 40% van de maximale huurprijs in verband met gebreken aan de woning, waaronder schimmel, vocht en lekkage. De gebreken zijn door de verhuurder niet hersteld.

Huurders hebben bij de rechtbank gevorderd dat de verhuurder zou worden veroordeeld tot het binnen twee maanden na het vonnis herstellen van de gebreken. De verhuurder heeft gesteld niet van de procedure en de uitspraak van de Huurcommissie op de hoogte te zijn. Verhuurder had van de Huurcommissie geen uitnodigingen ontvangen en ook de uitspraak niet toegestuurd gekregen. Pas op 1 april 2015 heeft verhuurder kennis genomen van de uitspraak toen deze door de huurders in de (rechtbank)procedure werd gebracht.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de uitspraak van de Huurcommissie zonder hoor- en wederhoor tot stand is gekomen. De vraag of de gebreken aan de woning door verhuurder verholpen dienen te worden, moet in de procedure bij de kantonrechter afzonderlijk worden beoordeeld. De uitspraak van de Huurcommissie is hierbij slechts een omstandigheid die wordt meegewogen maar is niet doorslaggevend. In de procedure is komen vast te staan dat de oorzaak van de gebreken ligt bij handelen van de huurders zelf. De huurders hadden de schroef waarmee de afvoer aan de douchebak was bevestigd verwijderd. Hierdoor heeft er sinds 2013 water in de kruipruimte onder de badkamer kunnen stromen waardoor het schimmel- en vochtprobleem is ontstaan. De kantonrechter heeft geoordeeld dat dit geen gebreken zijn die de verhuurder moet herstellen. De vordering van huurders wordt afgewezen.

Noot

Het procesrecht wordt beheerst door enkele fundamentele rechtsbeginselen. Een daarvan is het beginsel van hoor- en wederhoor. Dit betekent dat beide partijen in procedures in de gelegenheid worden gesteld om op elkaars standpunten te reageren. Een rechter mag geen beslissing nemen op grond van gegevens waar een van de partijen zich niet (voldoende) over heeft kunnen uitlaten. Hoewel de Huurcommissie geen gerechtelijke instantie is, is het wel een instantie die voor partijen bindende uitspraken kan doen. Dat ook de procedure bij de Huurcommissie beheerst wordt door deze rechtsbeginselen, zoals de kantonrechter heeft geoordeeld, is daarom een goede zaak.

In deze zaak zag de verhuurder zich geconfronteerd met een uitspraak van de Huurcommissie die hij niet kende. De verhuurder was niet in de procedure betrokken. Hij heeft geen uitnodigingen gekregen voor de zitting en het onderzoek in de woning. Daarom heeft hij zich ook niet kunnen uitlaten over de standpunten van de huurders. De Huurcommissie heeft zelf onderzoek in de woning verricht naar de gebreken. Op dit onderzoek hebben huurders kunnen reageren, maar de verhuurder dus niet. Een uitspraak van de Huurcommissie kan binnen acht weken nadat aan partijen een afschrift van de uitspraak is toegezonden door (een van) hen aan de kantonrechter worden voorgelegd indien zij het niet eens zijn met de uitspraak. Indien de partijen de uitspraak niet voorleggen aan de rechter worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak staat. Dit heet ‘de fictie van wilsovereenstemming’. De achtwekentermijn was in deze zaak al verstreken, maar het ging hier niet om een procedure die begonnen is om de uitspraak van de Huurcommissie te laten toetsen maar om een andere (door de huurders gestarte) procedure. De kantonrechter heeft desondanks uiteindelijk wel een beslissing genomen die de uitspraak van de Huurcommissie heeft ‘overruled’. De kantonrechter heeft de oneerlijkheid in de procedure bij de Huurcommissie nu als het ware ‘gerepareerd’. Het is een praktische oplossing geweest van de kantonrechter, waarbij hij de wet creatief heeft gebruikt. De fictie van wilsovereenstemming was er waarschijnlijk niet, omdat de verhuurder de Huurcommissie-uitspraak niet kende, en de kantonrechter heeft de verhuurder op dit punt geholpen.

In beginsel is lekkage op grond van het gebrekenboek van de Huurcommissie een gebrek (categorie C) dat de verhuurder dient te verhelpen. In deze zaak bleek de lekkage echter veroorzaakt doordat de huurders de afvoer van de douchebak hebben losgeschroefd. Op grond van artikel 7:204 BW is een gebrek elke vermindering van het huurgenot, dat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten van de woning, die niet aan de huurder is toe te rekenen. In deze zaak is de vermindering van het huurgenot wel aan de huurders toe te rekenen. De huurders hebben zelf de schade veroorzaakt en zullen die dus ook moeten herstellen.

Annotatie over de vraag of sprake is van huur of bruikleen

Annotatie van Marjolein Scheeper die in juni 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/96)

JHV 2015/96 Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 14-04-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1357
Kwalificatie, Bruikleen, Huurovereenkomst, Ingebruikgeving om niet

» Samenvatting

De verhuurder is eigenaar van een voormalige boerderij, bestaande uit een woning met een erf, een tuin, een dierenweide en verschillende loodsen en schuren. Verhuurder heeft met huurder voor drie stallingsplaatsen, een gedeelte van een oude varkensstal en een gedeelte van een loods huurovereenkomsten gesloten. Voor de woning hebben partijen een gebruiksovereenkomst gesloten. Verhuurder heeft in de huurperiode gedoogd dat huurder de tuin onderhoudt, dieren houdt in de dierenweide en delen van het erf gebruikt. Tussen huurder en verhuurder is op enig moment onenigheid ontstaan. De verhuurder heeft de gebruiksovereenkomst eind augustus 2014 opgezegd tegen eind februari 2015. De huurovereenkomsten zijn in september 2014 opgezegd tegen 1 januari 2015 en tevens is de ontruiming aangezegd tegen 1 januari 2015. De huurder heeft niet ingestemd met de beëindiging van de overeenkomsten.

De verhuurder heeft de huurder gedagvaard in kort geding en ontruiming van de woning en alle opstallen op verbeurte van een dwangsom gevorderd. Tussen partijen was met name in geschil of de overeenkomst voor de woning gekwalificeerd moest worden als een huurovereenkomst, zoals huurder heeft gesteld, of als een bruikleenovereenkomst, zoals verhuurder heeft gesteld.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de vraag (of de overeenkomst voor de woning bruikleen of huur is) niet in een kortgedingprocedure beantwoord kan worden en heeft daarom de vorderingen van verhuurder afgewezen. De verhuurder heeft hoger beroep ingesteld.

Het gerechtshof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd. Het hof heeft overwogen dat in kort geding niet kan worden vastgesteld of de feiten juist zijn als daar nader onderzoek voor nodig is. Maar in deze zaak was dat niet nodig volgens het hof. Met betrekking tot de overeenkomst voor de woning heeft het hof overwogen dat uit de gesloten overeenkomst blijkt dat de woning gratis (‘om niet’) aan de huurder in gebruik was gegeven. Huurder heeft gesteld dat hij contant heeft betaald voor de woning, maar dit heeft huurder niet aannemelijk kunnen maken. Het hof kwam tot het oordeel dat de overeenkomst voor de woning een gebruiksovereenkomst is en dat deze door de verhuurder rechtsgeldig is opgezegd. De huurder moest de woning en alle andere opstallen dus ontruimen.

 » Noot

In deze zaak staat de vraag centraal of voor de woning een huur- of een gebruiksovereenkomst was gesloten. Voor de bewoner is het van groot belang om het antwoord op deze vraag te weten, omdat hij bij een huurovereenkomst huurbescherming heeft. Opzegging van de overeenkomst wordt in dat geval voor de eigenaar een stuk lastiger. Op grond van artikel 7:201 BW is er pas een huurovereenkomst als er aan een paar vereisten wordt voldaan. Allereerst moet de verhuurder een zaak (of een deel daarvan) in gebruik geven. Dat is in deze zaak gebeurd: de woning werd in gebruik gegeven. Daarnaast moet de huurder zich verbinden tot voldoen van een tegenprestatie. In de regel is dat betaling van een huurprijs. Aan dit criterium was in deze zaak niet voldaan. In de overeenkomst was namelijk geen betaling voor de huurder opgenomen en de huurder is er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat hij wel een (andere) tegenprestatie heeft voldaan. Het is voor de definitie van huur niet relevant of de tegenprestatie bestaat uit betaling van geld of dat er een andere tegenprestatie is. Er kan bijvoorbeeld ook in natura worden betaald. De tegenprestatie moet wel voldoende bepaalbaar zijn. Dat was hier niet het geval.

Het ging dus om een zogenaamde gebruiksovereenkomst. Van een gebruiksovereenkomst kan ook sprake zijn als een kleine vergoeding voor het gebruik van de woning wordt gevraagd. Bij anti-kraak betaalt de bewoner bijvoorbeeld een tegenprestatie en mag gebruik maken van de woning. Aan de criteria van artikel 7:201 BW is dus voldaan. Toch is een anti-kraakbewoner geen huurder. De tegenprestatie die een anti-kraker betaalt, is een vergoeding voor de gebruikskosten. Zodra de tegenprestatie meer bedraagt dan een vergoeding van de gebruikskosten is de kans groter dat de rechter oordeelt dat het toch om een huurovereenkomst gaat (vgl. Hof Amsterdam, 30 augustus 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BU6889). Een vergoeding vragen voor het gebruik voor de woning zonder dat de overeenkomst een huurovereenkomst is, kan dus wel. Maar het bedrag van de vergoeding mag niet hoger zijn dan de gebruikskosten, anders is het toch een huurprijs.

Annotatie over het achteraf innen van aangezegde huurverhogingen

Tekst van een annotatie van Marjolein Scheeper die in mei 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/64)

JHV 2015/64 Gerechtshof Amsterdam, 03-03-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:598
Huurverhoging, Huurachterstand, Rechtsverwerking

» Samenvatting

Huurders X hebben van verhuurder Y sinds 1 augustus 2003 een woning gehuurd in Hoorn. De aanvangshuurprijs bedroeg € 675 per maand. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks per 1 juli trendmatig verhoogd zal worden. De verhuurder heeft huurders jaarlijks deze verhoging aangezegd. De huurders hebben de jaarlijkse huurverhoging nooit betaald, maar hebben de hele looptijd van de huurovereenkomst de aanvangshuurprijs betaald. Per 1 oktober 2011 is de huurovereenkomst geëindigd.

De verhuurder heeft na de einddatum een procedure gestart en onder andere betaling van een huurachterstand van € 7.315,53 bestaande uit de huurverhogingen, gevorderd. De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder toegewezen. X gaan tegen het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep in. Zij stellen onder andere dat de kantonrechter ten onrechte is uitgegaan van de juistheid van de huurbedragen en de huurachterstand.

Het gerechtshof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank. Het oordeelt dat de maximaal toegestane huurverhoging ingevolge de Uitvoeringswet huurprijzen niet van toepassing is, omdat huurders de huurcommissie niet hebben ingeschakeld naar aanleiding van de huurverhoging(en) en voor een analoge toepassing en/of reflexwerking van deze wet geen goede grond bestaat.

Daarnaast is geen sprake van rechtsverwerking door de verhuurder doordat hij te lang gewacht zou hebben met het vorderen van de huurverhogingen. De verhuurder heeft jaarlijks de huurverhoging aangezegd en telkens de verhoogde huurprijs als uitgangspunt genomen. De huurders wisten of hadden moeten weten dat de verhuurder nog steeds aanspraak maakte op de huurverhoging, aldus het gerechtshof. De huurders moeten de huurachterstand aan de verhuurder betalen.

» Noot

In deze zaak heeft de verhuurder ieder jaar de overeengekomen huurverhoging aangezegd. In het geval van sociale huur kan een huurder naar de huurcommissie om de redelijkheid van de huurverhoging te laten toetsen. Hoewel de huurders de huurcommissie niet hadden ingeschakeld, vonden zij kennelijk dat de Uitvoeringswet huurprijzen toch moest worden toegepast. Het hof oordeelt dat deze wet toepassing mist omdat de huurcommissie niet was ingeschakeld.

Wij merken op dat de overeengekomen huurprijs van € 675 per maand boven de in 2003 geldende liberalisatiegrens lag. Met andere woorden, er was sprake van een geliberaliseerde huur en daarom was de Uitvoeringswet huurprijzen niet van toepassing en de huurcommissie niet bevoegd. Het eigenaardige van dit arrest is dat hieraan geen woord wordt gewijd.

De verhuurder had de gehele huurperiode geen betaling van de huurverhogingen gevorderd en claimde pas na afloop van de huurovereenkomst betaling van alle verhogingen. De vraag die voorligt in deze procedure, is of de verhuurder zijn recht op betaling van de verhogingen verspeeld heeft door te wachten met het ondernemen van actie tot nadat de huurovereenkomst geëindigd is. Dus in juridische termen: of er sprake is van rechtsverwerking. Het is vaste rechtspraak dat voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking alleen tijdsverloop onvoldoende is: als een partij stil zit, geen actie onderneemt, betekent dat niet dat deze partij zijn rechten of aanspraken verliest. Vereist is dat de schuldenaar er (door gedragingen van de schuldeiser) op is gaan vertrouwen dat de schuldeiser geen claim meer zal indienen of dat de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld wanneer de schuldeiser alsnog zijn geld claimt (HR 29 september 1995, NJ 1996, 89). Volgens het gerechtshof was van zulke omstandigheden geen sprake, omdat de verhuurder wel ieder jaar de verhoging had aangezegd en deze telkens baseerde op de verhoogde huurprijs. De huurders hadden kunnen weten dat de verhuurder de huurverhogingen nog steeds wilde innen. Van gerechtvaardigd vertrouwen was daarom geen sprake. Kennelijk werd de positie van de huurders door de toch forse vordering (€ 7.315,53) volgens het hof ook niet onredelijk benadeeld.

Er zijn ook uitspraken gepubliceerd waarin rechtsverwerking aan de zijde van de verhuurder juist wel is aangenomen (vergelijk Hof ’s-Hertogenbosch 29 augustus 2006, ECLI:NL:GHSHE:2006:AY9599). Het is derhalve niet zeker dat het na afloop van de huurovereenkomst vorderen van niet betaalde huurverhogingen zal lukken.

Energiekosten voor dakventilatoren aan te merken als servicekosten?

Een artikel van de hand van Elsje de Bie, dat onlangs in JHV 2015/29 is verschenen.

Rechtbank Amsterdam, sector kanton

23 maart 2012, ECLI:NL:RBAMS:2012:BW3370
(mr. H.C. Hoogeveen)

Energiekosten. Servicekosten. Redelijkheid.

[artt. 7:237 lid 3, 7:259 BW]

Op het dak van het pand waar de huurder een woning huurt van de verhuurder, staan sinds 1978 vier dakventilatoren, die voor ventilatie in de woningen en het trappenhuis van het pand zorgen. In 2007 zijn de dakventilatoren vervangen. Huurder heeft de huurcommissie nadien twee keer verzocht uitspraak te doen over de verschuldigdheid van de aan de dakventilatoren verbonden kosten. Het ging dus om een toetsing van de hoogte van de servicekosten.

Naar aanleiding van een uitspraak van de huurcommissie uit 2011heeft huurder zich tot de kantonrechter gewend, omdat hij zich daarin niet kon vinden. Huurder vordert in deze zaak voor recht te verklaren dat de kosten van het elektraverbruik van de ventilatievoorziening niet voor zijn rekening komen, omdat die kosten volgens hem niet kunnen worden aangemerkt als servicekosten en de venitlatievoorziening niet expliciet tussen partijen is overeengekomen. Daarnaast vordert huurder, voor het geval de kosten wel als servicekosten worden aangemerkt, verlaging van het verschuldigde bedrag. Het verweer van de verhuurder komt erop neer dat de elektrakosten voor dakventilatie zijn aan te merken als servicekosten, dat huurder nooit eerder heeft gesteld dat dit niet het geval zou zijn, en dat de doorberekende kosten redelijk zijn.

De kantonrechter oordeelt dat dakventilatoren zijn aan te merken als gemeenschappelijke voorziening, zodat de daaraan verbonden elektriciteitskosten zijn aan te merken als servicekosten. Vanaf de aanvang van de huur in 1978 zijn de aan de ventilatoren verbonden kosten aan huurder doorberekend. Daarmee staat vast dat de elektriciteitskosten zijn aan te merken als servicekosten als bedoeld in de wet. Het is daarbij niet relevant dat die kosten niet als zodanig in de huurovereenkomst staan vermeld. Voor wat betreft de verlagingsvordering heeft de huurder niet voldoende onderbouwd dat de in rekening gebrachte elektriciteitskosten niet redelijk zijn. De huurder wordt dus in het ongelijk gesteld. De kosten zoals door de huurcommissie bepaald, blijven verschuldigd.

Noot

Er bestaat, naast de regeling in het Burgerlijk Wetboek, een speciale regeling over servicekosten. Het Besluit servicekosten voorziet in een nadere uitwerking van het begrip “servicekosten”. Daaronder vallen elektriciteitskosten voor het verbruik van gemeenschappelijke voorzieningen. De rechter heeft, naar mijn idee terecht, dakventilatoren die voor ventilatie in de woningen en het trappenhuis zorgen, aangemerkt als gemeenschappelijke voorziening, zodat de daaraan verbonden elektriciteitskosten zijn aan te merken als servicekosten.

Servicekosten zijn slechts verschuldigd als huurder en verhuurder de serviceverlening nadrukkelijk, en natuurlijk bij voorkeur schriftelijk, zijn overeengekomen. De vraag of bepaalde dienstverlening tussen partijen is overeengekomen is vaak onderwerp van discussie. In het onderhavige geval overwoog de kantonrechter dat, ondanks afwezigheid van een specifiek beding in de huurovereenkomst daaromtrent, verschuldigdheid van de aan de dakventilatoren verbonden servicekosten door de huurder op zijn plaats is. Kennelijk ziet de kantonrechter het feit dat door verhuurder aan huurder sinds 1978 die kosten zijn doorberekend, als aanwijzing dat (stilzwijgende) wilsovereenstemming tussen partijen bestaat ten aanzien van de dakventilatievoorziening. De huurder had nog kunnen aanvoeren dat uit de post voor gemeenschappelijke elektra niet bleek dat ook kosten voor dakventilatievoorziening daaronder vielen en dat er om die reden geen wilsovereenstemming was ten aanzien van de kosten voor de dakventilatoren. Het is in elk geval aan te raden voor de verhuurder om in de huurovereenkomst op te nemen welke specifieke servicekosten door de huurder verschuldigd zijn, teneinde discussie daarover te voorkomen.

Overigens is recentelijk een nieuwe definitie van servicekosten opgenomen in boek 7 BW. Kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter worden apart genoemd. Daar de kosten voor dakventilatoren niet met een individuele meter worden gemeten, maar met centrale meter, vallen die kosten mijns inziens ook onder het nieuwe beleid onder servicekosten.

Burenoverlast en de verplichting van de woningcorporatie om actie te ondernemen

Elsje de Bie schreef een noot bij de hieronder besproken uitspraak. Deze noot is onlangs verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/03).

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch

20 januari 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:117[1]
(mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en M. van Ham)

Burenoverlast. Veroordeling van woningcorporatie om procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst aan te vangen.

X stelt al jaren last te hebben van overlast door haar buren. Zij heeft primair gevorderd dat Zo Wonen, verhuurder van X en de overlastgevers, wordt veroordeeld om binnen drie maanden na het arrest een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde aanhangig te maken. Subsidiair heeft zij gevorderd dat Zo Wonen er alles aan doet de door de overlastgevers veroorzaakte overlast te staken.

Het hof oordeelt dat uit getuigenverklaringen blijkt dat X jarenlang, dag in dag uit, door de overlastgevers hinderlijk wordt gevolgd en bespied. Ook was sprake van kleine pesterijen en zijn de overlastgevers strafrechtelijk veroordeeld voor vernieling. X heeft tevens stukken overgelegd waaruit blijkt dat sprake is geweest van intimidatie en agressie jegens haar. Het hof acht de stelselmatigheid van het negatieve contact dat de overlastgevers met X zoeken doorlaggevend en oordeelt dat sprake is van een ernstige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van X. Dat het daarbij om relatief onschuldige gedragingen gaat maakt dat niet anders.

Zo Wonen heeft in het verleden een weinig actieve houding aangenomen, zodat het hof er geen vertrouwen in heeft dat Zo Wonen voldoende maatregelen zal nemen bij toewijzing van de subsidiaire vordering. Zo Wonen heeft in eerste aanleg zelf geen initiatief genomen om een onderzoek te verrichten naar de gestelde overlast. Zo Wonen is tekort geschoten in haar verbintenis om overlast tegen te gaan.

Het hof wijst de primaire vordering toe.

Noot

Er is veel jurisprudentie over huurders die van hun verhuurder eisen op te treden tegen overlast.

In de uitspraak staat niet met zoveel worden dat X ook huurder van verhuurder Zo Wonen is, maar dat kan worden afgeleid uit overweging 10.9 waar staat dat “Zo Wonen tekort is geschoten in haar
verbintenis om de overlast tegen te gaan.”

Het hof heeft Zo Wonen veroordeeld een procedure tot ontbinding van de overeenkomst met de overlastgevers en ontruiming van het gehuurde te starten. Dat de minder vergaande subsidiaire vordering niet werd toegewezen, was omdat de rechter weinig vertrouwen had in de maatregelen die de verhuurder tegen de overlastgevende huurders zou nemen.

In deze uitspraak kwam het niet aan de orde, maar stilzitten van de verhuurder in een overlastgeval als het onderhavige kan als gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW worden gekwalificeerd: een “andere omstandigheid” waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. X had in deze zaak bijvoorbeeld ook huurvermindering ex art. 7:207 BW, gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst leidende tot huurvermindering en/of opschorting van de huurbetalingsverplichting ex art. 6:262 BW kunnen vorderen.

Als X geen huurder zou zijn van verhuurder, dan geldt dat de toegebrachte overlast, waartegen de verhuurder niet adequaat optreedt, te kwalificeren is als onrechtmatige daad jegens X. Wat dat betreft is er geen verschil met de situatie dat de overlastpleger en de klager huren van dezelfde verhuurder. De verhuurder kan in beide gevallen tegen de overlastpleger optreden op grond van de verplichting tot goed huurderschap ex art. 7:213 en meestal ook op grond van de huurovereenkomst waarin het huurder verboden is overlast toe te brengen.

[1] In deze zaak was een tussenarrest gewezen op 15 april 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:1057.

Geschil over opschorten huur

Elsje de Bie schreef een noot bij de hieronder besproken uitspraak. Deze noot zal binnenkort als artikel verschijnen in het Journaal Huur en Verhuur.

Rechtbank Overijssel, kort geding kantonrechter
26 februari 2015, ECLI:NL:RBOVE:2015:1054
(mr. M. Willemse)

Opschorting. Achterstallige huurpenningen. Tekortkoming. Verrekening schade met huurpenningen.

[Artt. 6:52 e.v., 6:127, 6:262 e.v., 7:220, 7:222 BW]

Verhuurder heeft groot onderhoud verricht aan een huurwoning. Huurder heeft daarvoor een akkoordverklaring ondertekend, die tevens een huurverhoging van € 50,- per maand inhield. Verhuurder heeft, na uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden, de woning aan huurder opgeleverd. Huurder heeft voor de oplevering getekend. Korte tijd later heeft huurder verhuurder aansprakelijk gesteld voor schade vanwege diverse gebreken aan onder meer de tuin, de keuken, de badkamer, het dak en de cv. Verhuurder heeft de gebreken verholpen. Huurder heeft getekend voor correcte uitvoering van de werkzaamheden. Enige tijd later meldt huurder aan verhuurder dat de gemaakte afspraken over de werkzaamheden niet zijn nagekomen. Huurder heeft vervolgens de huurbetalingen opgeschort. Hij maakte steeds de helft over aan de verhuurder en de helft aan de derdengeldenrekening van zijn advocaat. In de huurvoorwaarden is een beroep op verrekening uitgesloten.

In deze kort geding procedure vordert verhuurder in conventie ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huurpenningen ten bedrage van meer dan drie maandhuren. Huurder vordert in reconventie dat verhuurder veroordeeld wordt alle resterende gebreken te verhelpen, adequate vloerisolatie aan te leggen en de maandhuur terug te brengen naar het niveau van voor de renovatie. Tevens vordert hij vergoeding van schade die tijdens de renovatie zou zijn ontstaan.

De rechtbank oordeelt dat de huurder niet gerechtigd was de huurpenningen op te schorten, omdat de aanwezigheid van gebreken in kort geding niet als vaststaand kan worden aangenomen. Voorts volgt uit de huurovereenkomst dat verrekening van schade met de huurpenningen niet mogelijk is. De verschuldigdheid van het gevorderde huurbedrag is vast komen te staan. Dit bedrag omvat mede de huurverhoging van € 50,-. Ten aanzien van door de verhuurder gevorderde ontruiming oordeelt de rechter dat huurder weliswaar niet gerechtigd was tot opschorting van betaling van de huurpenningen over te gaan, maar dat die tekortkoming niet zo ernstig is dat deze op zichzelf voldoende rechtvaardiging voor ontbinding van de huurovereenkomst biedt. Daarbij komt dat huurder zich bereid heeft verklaard de achterstallige betalingen te voldoen. De rechter acht het onder die omstandigheden niet aannemelijk dat de bodemrechter de vordering tot ontbinding toewijst. De huurder wordt in zijn tegenvordering niet-ontvankelijk verklaard, omdat hij deze pas ter zitting heeft ingesteld, tewijl uit het procesreglement blijkt dat dit uiterlijk 24 uur voor de zitting moet.

Noot

De rechtbank acht (gedeeltelijke) opschorting van de huurpenningen in de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd, aangezien niet was gebleken dat het gehuurde nog gebreken vertoonde. De huurder heeft zijn stellingen dat nog sprake was van gebreken niet deugdelijk onderbouwd en daarnaast een nieuw gebrek aangevoerd dat nog niet eerder bij verhuurder was gemeld. Een les voor de huurder: hij moet de aanwezigheid van het gebrek kunnen aantonen en hij moet de verhuurder wel in kennis stellen van het gebrek wil hij aanspraak kunnen maken op herstel of schadevergoeding. Op grond van art. 7:222 BW moet dat laatste zelfs onverwijld geschieden.

De onbetaald gebleven huur was in deze zaak een bedrag gelijk aan de huur over meer dan drie maanden. Dat is normaal gesproken voldoende voor ontbinding van de huur. De rechter was de huurder kennelijk gunstig gezind en vond deze achterstand niet ernstig genoeg om ontruiming toe te wijzen. Een omstandigheid om tot dat oordeel te komen was dat huurder ter zitting de bereidheid had getoond de achterstallige huurbetalingen te voldoen.

Huurders gebruiken vaker het opschortingsrecht als pressiemiddel om verhuurder gebreken te laten herstellen. De huurder in deze zaak stelde dat de betaling van slechts de helft bedoeld was als compensatie voor gederfd woongenot en als prikkel tot het herstel. Opschorting betekent echter uitstel, en geen afstel: er moet, indien de gebreken zijn hersteld, alsnog worden betaald. De huurder kan alleen opschorten als de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld. Een formele ingebrekestelling is daarvoor niet vereist. Het risico dat de huurder loopt met opschorting is dat, indien er langere tijd niet wordt betaald (vaak meer dan 3 maanden), dat grond kan zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst. Huurders worden hier (in juridische literatuur) regelmatig voor gewaarschuwd.

Huurder heeft in deze zaak gewezen op insluipschade en schade die de aannemer tijdens de (renovatie)werkzaamheden aan zijn eigendommen heeft toegebracht. De rechter leest daarin dat huurder een beroep op verrekening heeft gedaan. De bevoegdheid tot verrekening is van regelend recht en kan contractueel worden uitgesloten. Dat was in deze zaak het geval. Overigens wordt zodanige uitsluiting volgens de zogenoemd grijze lijst van art. 6:237 sub g BW vermoed onredelijk bezwarend te zijn als het in algemene voorwaarden voorkomt. Huurders van woonruimte hebben daar regelmatig met succes een beroep op gedaan. Kennelijk is dat hier niet gebeurd of stond het niet in algemene voorwaarden.pu

Een verrekeningsverbod in de huurovereenkomst staat overigens niet in de weg aan de bevoegdheid tot opschorting.

De huurder in deze zaak had in reconventie onder meer herstel van de gebreken gevorderd. Omdat hij daarmee te laat was, is die vordering, terecht, niet-ontvankelijk verklaard. Een huurder die te maken heeft met gebreken aan het gehuurde kan ook kiezen voor een schadevergoedingsvordering wegens gederfd huurgenot, of een procedure tot tijdelijke huurverlaging ex art. 7:207 dan wel 257 BW.

WR Tijdschrift voor Huurrecht

WR, Tijdschrift voor huurrecht is een toonaangevend maandblad voor jurisprudentie en artikelen op het terrein van het huurrecht van woon- en bedrijfsruimte. Het bevat de relevante rechtspraak, vaak voorzien van commentaar. Huib Hielkema is vaste medewerker van het blad en publiceert met regelmaat artikelen en commentaren (naschrift en annotaties) bij recente uitspraken.

Zie voor verdere info de website van Kluwer

De verhouding tussen artikel 7:204 e.v. BW en artikel 6:174 BW

Artikel van de hand van Marjolein Scheeper dat in het tijdschrift Huurrecht in Praktijk (HIP 2014, 7) is gepubliceerd. Het artikel gaat over de verhouding tussen de aansprakelijkheid van de verhuurder op grond van gebreken aan het gehuurde en de aansprakelijkheid van de verhuurder op grond van de risicoaansprakelijkheid voor opstallen. Is de verhuurder altijd aansprakelijk op grond van een van de twee artikelen?

Download PDF

Mag een verhuurder een huurder verbieden een schotelantenne te plaatsen?

Artikel van de hand van Daniël de Vries en Marjolein Scheeper dat in het tijdschrift Huurrecht in Praktijk (HIP 2014, 5) is gepubliceerd. Het onderwerp van het artikel zijn de regels over het plaatsen van schotelantennes door huurders. Mag een verhuurder een huurder verbieden een schotelantenne te plaatsen? In het artikel wordt ingegaan op zowel Nederlandse als Europese rechtspraak over deze vraag.

Download PDF

Memo Huurrecht van Kluwer

Sinds 1987 wordt elk voorjaar door Kluwer het Memo Huurrecht uitgegeven. Het Memo Huurrecht is en handzaam en compact boekje. Hierin zijn opgenomen alle voor de huurrechtpraktijk belangrijke wettelijke regelingen, compleet met een korte toelichting daarop. Het Memo Huurrecht biedt door zijn jaarlijkse verschijning een hoge mate van actualiteit. Sinds de editie 2014/2015 werken Anne Maren Langeloo en Huib Hielkema aan het Memo Huurrecht. Zij nemen daarin de onderdelen verplichtingen van de verhuurder en de huurder en de huurprijswetgeving voor hun rekening. Het Memo Huurrecht is onder meer te bestellen in de webshop van Kluwer en is verkrijgbaar in de betere boekhandel.

Groene serie Huurrecht van Kluwer

De Groene Serie Huurrecht bevat een compleet en zeer uitgebreid artikelsgewijs commentaar op het gehele huurrecht. Het gaat om een losbladig werk dat tevens digitaal is te raadplegen. Huib Hielkema neemt als auteur sinds 2008 een groot deel van het huurprijzenrecht voor woonruimte voor zijn rekening. Sinds 2012 maakt hij deel uit van de driekoppige hoofdredactie. Voor meer info of bestellingen verwijzen wij naar de website van Kluwer.

SDU Commentaar Huurrecht

Een combinatie van een boek en een online uitgave waarin het gehele Huurrecht, inclusief Leegstandwet en Overlegwet, artikelsgewijs wordt becommentarieerd. Bovendien is per artikel een actueel overzicht van jurisprudentie en literatuur opgenomen. Deze uitgave wordt regelmatig geactualiseerd. Huib Hielkema maakt van meet af aan deel uit van de tweekoppige hoofdredactie van dit werk, dat voor het eerst in 2011 verscheen.

Het boek is hier te bestellen.

 

Burenoverlast, remedies tegen de overlastgevende huurder

Burenoverlast, vaak in de vorm van geluidsoverlast, is een ernstig probleem dat veelvuldig voorkomt in ons dichtbevolkte land, vooral in de grote steden. Een niet onaanzienlijk gedeelte van de huurrechtrechtspraak gaat dan ook over burenoverlast. Veel van die jurisprudentie wordt niet gepubliceerd omdat het juridisch minder interessant is. Vaak gaat het om een kort gedingprocedure tot ontruiming omdat de boosdoener het te bont heeft gemaakt. In dii boek wordt uitgebreid stilgestaan op alle voorkomende vormen van (buren)overlast en de bestrijding daarvan. Het boek bevat veel verwijzingen naar rechtspraak zodat en helder beeld ontslaat over de wijze waarop rechters met deze problematiek omgaan. Ook geeft het boek adviezen over de wijze waarop overlast kan worden voorkomen en beter kan worden bestreden, bijvoorbeeld door slimme regelingen in huurcontracten. Het boek, waarvan de tweede geheel herziene uitgave verscheen in 2012, is geschreven door de advocaten van de vastgoedsectie van Unger Hielkema advocaten, die in 2015 is opgegaan in Hielkema & co. Huib Hielkema heeft de redactie verzorgd.

Bestel het boek via Bol.com

Of via de uitgever.