Er is veel te doen om Airbnb. De kranten staan vol met berichten over de overlast die het met zich meebrengt voor bewoners. Woningen worden permanent verhuurd. De overheid weet zich geen raad met het fenomeen en het blijkt lastig om te controleren of verhuurders zich aan de afspraken houden. Zo mag een verhuurder in Amsterdam niet langer dan 60 dagen verhuren, aan maximaal vier personen, het mag niet in een sociale huurwoning en moet er natuurlijk (toeristen)belasting worden betaald.
Verbod Airbnb
Andere steden, zoals Berlijn en Barcelona, hebben al een (gedeeltelijk) verbod op Airbnb ingesteld vanwege alle problemen die er daar worden ondervonden. In Berlijn is de verhuur van gehele appartementen verboden en in Barcelona mag het alleen in bepaalde wijken en in woningen waar de hoofdbewoner zelf aanwezig is. In Parijs mag je alleen verhuren als je ook nog een andere woonruimte hebt gecreëerd in een commerciële ruimte. En in New York mag je alleen verhuren voor langere tijd, waardoor Airbnb aan banden is gelegd. Dat mag namelijk alleen als je als verhuurder ook zelf in de woning verblijft en in de kleine appartementen in New York is dat praktisch onmogelijk.
Huurovereenkomst en Airbnb
De regels die de gemeente stelt staan los van de huurovereenkomst die een huurder van de woning heeft met zijn verhuurder. In de meeste huurovereenkomsten is onderverhuur, geheel of gedeeltelijk en voor lange of korte tijd, verboden. Meestal is er geen expliciet verbod op korte vakantieverhuur zoals via Airbnb. Dat komt natuurlijk omdat de meeste (model)overeenkomsten al enkele jaren oud zijn en Airbnb een redelijk nieuw fenomeen is. Het is al gebeurd dat huurders in procedures bij de rechtbank met succes hebben betoogd dat het algemene onderverhuurverbod in hun huurovereenkomst geen betrekking heeft op kortlopende verhuur via Airbnb. Die kwamen er dus mee weg. De rechtspraak over deze vorm van onderverhuur ontwikkelde zich steeds meer in een voor de huurder gunstige richting. Als de huurder maar een paar keer had onderverhuurd, en zelf ook nog eens in de woning verbleef – wat altijd werd gesteld – dan vonden de meeste kantonrechters dat de huurovereenkomst niet hoeft te worden ontbonden.
Bewijs
Het is voor de verhuurder vaak lastig te bewijzen dat zijn huurder onderverhuurt. Op Airbnb staan de adressen van de woning niet vermeld. De verhuurder kan onmogelijk alle appartementen die te huur worden aangeboden op internet controleren en zien of het om zijn woning gaat. Het is zoeken naar een speld in een hooiberg. Daarom is het lastig bewijs rond te krijgen. En als je al een advertentie hebt gevonden, is het nog maar de vraag hoeveel keer er is onderverhuurd. Airbnb wil die informatie in verband met privacy niet geven. En dat maakt dat de verhuurder een bewijsprobleem heeft. Huurders zullen stellen dat er wel een advertentie was, maar dat er nooit was verhuurd. Of dat hij zelf in zijn woning bleef en logees had. Als de verhuurder niet anders kan bewijzen, zal de kantonrechter de vordering waarschijnlijk afwijzen en mag de huurder in zijn woning blijven.
Hof Amsterdam maakt korte metten
Het Gerechtshof Amsterdam heeft begin 2017 een uitspraak gedaan waarin anders wordt geoordeeld. Dit is een belangrijke uitspraak, die mogelijk navolging zal gaan vinden bij lagere rechters. In de zaak die voorlag, ging het om een huurder van een sociale huurwoning (huurprijs € 600,- per maand) die zijn woning op Airbnb heeft aangeboden. Vast stond dat er 4 recensies waren achtergelaten op Airbnb. Het Hof was met de verhuurder van oordeel dat dit betekent dat er ongetwijfeld meer keer was verhuurd, want niet elke huurder laat een recensie achter.
En ook vond het Hof het argument van de huurder dat hij altijd gewoon thuis was wanneer er gasten kwamen, niet relevant. Want ook onderverhuur van een deel van de woning is in strijd met de huurovereenkomst. De huurder heeft ook nog gesteld dat hij niet wist dat hij niet mocht onderverhuren, omdat hij nooit was gewaarschuwd. Volgens het Gerechtshof had het de huurder bekend moeten zijn dat het niet mocht, want het stond in de huurovereenkomst dat onderverhuur niet was toegestaan. En het Hof heeft vervolgens de ontruiming van de woning uitgesproken. Deze huurder raakte zijn woning kwijt. De uitspraak is hier na te lezen.
En wat nu?
Deze huurder was tegen de lamp gelopen. En hij kwam er niet mee weg. Mogelijk leidt het arrest tot meer van dergelijke uitspraken, ook van lagere rechters. Het moet duidelijk zijn dat vakantieverhuur veel overlast en onrust met zich meebrengt. Het is een ernstige schending van het woongenot van omwonenden. Je zou maar naast een woning wonen die (permanent of tijdelijk) wordt verhuurd aan toeristen. Die houden er een ander leefpatroon op na: zij gaan overdag de stad in en komen ’s avonds laat (of zelfs ’s nachts) pas thuis. Met al het lawaai dat zij daarbij maken.
En wat te denken van commerciële verhuur van sociale huurwoningen? Die woningen worden gesubsidieerd (met een kunstmatig lage huurprijs) terwijl de onderverhuurder flinke bedragen kan verdienen. Bedragen tussen de € 70,- en € 100,- per gast per nacht zijn, zeker in Amsterdam, niet ongebruikelijk.
Het televisieprogramma Zondag met Lubach heeft op 26 maart 2017 een item besteed aan Airbnb. Hier is dat terug te zien. Ook hieruit blijkt dat er veel overlast is en dat het eigenlijk onacceptabel is om woningen op deze wijze te verhuren. Het doel van de deeleconomie wordt volledig voorbij geschoten door de (over)last die wordt ondervonden.
De ogen van rechters worden nu hopelijk geopend. Waarschijnlijk zullen meer ontruimingsvonnissen volgen. Als u vragen hebt kunt u contact opnemen met ons kantoor. Wij hebben ruime ervaring met Airbnb dossiers.
