Maandelijks archief: december 2016

Nieuws

Signaleringen

Elsje op BNR

Op 10 november was Elsje de Bie voor de tweede keer te horen op BNR Nieuwsradio. Zij beantwoordde een vraag over kamerverhuur. De link naar het fragment vindt u hier.

De rechtspraak gaat digitaal

Advocaten worden binnenkort verplicht om digitaal te procederen. Digitaal procederen maakt onderdeel uit van het programma KEI (Kwaliteit en Innovatie Rechtspraak). Met de vereenvoudiging en digitalisering van het procesrecht wil de wetgever de juridische procedures sneller, efficiënter en toegankelijker maken. En door te digitaliseren wordt de rechtspraak aangepast aan de eisen van deze tijd. Dat betekent dat we afscheid nemen van de dikke papieren procesdossiers en van het hoogbejaarde faxapparaat waarmee de rechtbank nu nog communiceert. De nieuwe regelgeving zal gefaseerd worden ingevoerd. Bij de rechtbank Gelderland en de rechtbank Midden-Nederland loopt momenteel een vrijwillige pilot, waarin partijen digitaal kunnen procederen op basis van de nieuwe KEI-wetgeving voor civiele zaken. De bedoeling was de KEI-wetgeving bij deze twee rechtbanken per 1 februari 2017 definitief in werking zou treden en digitaal procederen verplicht zou worden, maar onlangs is besloten om dit met in elk geval twee maanden uit te stellen.

Nu ook: modelhuurovereenkomsten onzelfstandige woonruimte

Dit najaar presenteerde Hielkema & co spiksplinternieuwe modelhuurcontracten voor zelfstandige woonruimte. Daarin zijn de nieuwe mogelijkheden van de op 1 juli 2016 ingevoerde Wet Doorstroming Huurmarkt volledig verwerkt.
Hielkema & co is vervolgens aan de slag gegaan met modelcontracten voor onzelfstandige woonruimte. Want ook voor de verhuur van kamers heeft de Wet Doorstroming Huurmarkt het nodige versoepeld. Hielkema & co heeft twee modellen ontwikkeld:

  • Tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal 5 jaar;
  • Huurovereenkomst voor hospitaverhuur.

Neemt u contact met ons op voor meer informatie.

Conferentie ‘Balans in het huurrecht’ – Ministerie van BZK

Op 6 december 2016 vond in het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in Den Haag de conferentie ‘Balans in het huurrecht’ plaats. Wonen en Rijksdienst van minister Stef Blok maakt deel uit van dit ministerie. De conferentie werd georganiseerd om de balans op te maken van het nieuwe huurrecht en om te onderzoeken wat er nog meer zou moeten veranderen in het huurrecht voor woonruimte.
Huib Hielkema heeft op deze conferentie op uitnodiging van het Ministerie een kritische inleiding verzorgd over het huurprijsbeleid en heeft verschillende suggesties gedaan voor de aanpak van de nog altijd op slot zittende (huur)woningmarkt. Indien u geïnteresseerd bent kunt u hier zijn PowerPointpresentatie vinden.

Nieuws

Inkomensafhankelijke huurverhoging; leuker kunnen we het niet maken

Sinds juli 2013 bestaat de mogelijkheid om een extra huurverhoging door te voeren bij huurders boven een bepaald inkomen. Dat heet de inkomensafhankelijke huurverhoging. Verhuurders moeten zich registreren en kunnen vervolgens inloggen op een speciale website van de Belastingdienst. Daar kan informatie worden opgevraagd over het (gezamenlijke) inkomen van een bepaald adres. Natuurlijk kan niet iedereen inloggen en deze privacygevoelige informatie opvragen. Alleen de eigenaar/verhuurder van het adres kan dat.

Inkomensverklaring

De Belastingdienst geeft vervolgens een verklaring, waarin alleen maar wordt vermeld in welke inkomenscategorie het huishouden valt, en door hoeveel personen het inkomen wordt verkregen. Het peiljaar ligt twee jaar voor het jaar waarin de informatie wordt opgevraagd. Voor de huurverhoging over 2016, was het peiljaar dus 2014. De verhuurder kan de huur met een hoger percentage verhogen als het huishoudinkomen van de huurder boven een, door de Minister bepaald, bedrag lag. Als de huurder minder verdient dan die grens, komt deze niet in aanmerking voor de extra verhoging. Als er in de afgelopen twee jaar een substantiële wijziging heeft plaatsgehad in het inkomen van de huurder (deze is bijvoorbeeld veel minder gaan verdienen, is alleenstaand geworden, of is zijn of haar baan kwijtgeraakt), kan de huurder om verlegging van het peiljaar vragen. Dat moet natuurlijk gemotiveerd worden gedaan.
Met de verklaring van de Belastingdienst kan de verhuurder zijn huurverhogingsvoorstel doen. De verklaring moet bij het voorstel worden gevoegd en daarna is het aan de huurder om ofwel in te stemmen (stilzwijgend, door de verhoging te betalen) of om bezwaar te maken bij de huurcommissie. In sommige gevallen moet de verhuurder dat doen. Dit alles volgens het normale systeem van de huurverhoging.

Raad van State; gegevens mogen niet worden verstrekt

Begin 2016 heeft de Raad van State bepaald dat er geen wettelijke basis was voor het verstrekken van de informatie over het huishoudinkomen aan verhuurders. Dit was dus op papier niet goed geregeld, het verstrekken was in strijd met de wet bescherming persoonsgegevens. Hier schreven we in februari 2016 al over (zie hier). De Minister heeft dit alsnog snel rechtgezet met een reparatiewet. Die stond waarschijnlijk al klaar, omdat de uitspraak van de Raad van State werd verwacht.

Veel huurders hebben gedacht dat zij, als gevolg van de uitspraak van de Raad van State, ten onrechte extra huurverhogingen hebben gekregen. En dat deze dus teruggedraaid zal moeten worden. De Woonbond heeft dat ook verkondigd en heeft in september zelfs laten weten dat er een procedure wordt voorbereid tegen verhuurdersorganisaties als Vastgoed Belang, IVBN en Aedes. Deze procedure loopt inmiddels. In ons artikel uit februari 2016 hebben we al geschreven dat volgens ons huurders geen kans maken om de (al betaalde) huurverhoging terug te vorderen. Dat zal naar verwachting ook de uitkomst zijn van de procedure die de Woonbond heeft aangespannen.

Kantonrechter: huurder krijgt inkomensafhankelijke huurverhoging niet terug

De kantonrechter Utrecht heeft onlangs moeten beslissen over een zaak waarbij een huurder de volgens hem onterecht betaalde inkomensafhankelijke huurverhoging terug vorderde van de verhuurder. De huurder vond dat hij deze ten onrechte had betaald, omdat de Belastingdienst zijn inkomensgegevens nooit had mogen geven. De huurder heeft bezwaar gemaakt tegen een voorstel van zijn verhuurder de huur te verhogen per 1 juli 2015 met 5%. Dat was de maximale huurverhoging, voor huishoudens met een inkomen boven (ruim) € 43.000,- per jaar. De verhuurder heeft het bezwaar van de huurder afgewezen en de voorzitter van de huurcommissie heeft het verhogingsvoorstel redelijk geacht. De huurder heeft ook nog verzet ingesteld tegen de uitspraak van de huurcommissie, maar ook daar trok hij aan het kortste eind. De huurcommissie heeft in een uitspraak van eind januari 2016 geoordeeld dat er geen gronden zijn voor deze huurder om bezwaar aan te tekenen tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Ongeveer in dezelfde periode als waar de uitspraak van de huurcommissie is gewezen, heeft de Raad van State bepaald dat de Belastingdienst geen inkomensgegevens had mogen verstrekken aan verhuurders. Dat is voor de huurder mogelijk de aanleiding geweest om een procedure bij de kantonrechter te starten. De huurder wees in die procedure op de uitspraak van de Raad van State en stelde dat er geen wettelijke basis was om gebruik te maken van de inkomensgegevens. Die waren tenslotte onrechtmatig verstrekt. Dat zou er volgens de huurder toe moeten leiden dat de huurverhoging moet worden teruggedraaid en dat de oude huurprijs zou moeten blijven gelden tot het moment dat er wel een rechtsgeldige huurverhoging werd aangezegd.

Uitspraak

Daar ging de kantonrechter niet in mee. De kantonrechter heeft overwogen dat de uitspraak van de Raad van State heeft bepaald dat de Belastingdienst geen informatie had mogen verstrekken over het inkomen van de huurder. Maar dat stond niet in de weg aan het doen van een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel door de verhuurder.

Het voorstel was niet in strijd met de wet. Een voorstel moet worden voorzien van een inkomensverklaring. De huurprijswetgeving bepaalt dat een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel alleen niet mogelijk is, als de huurder is benadeeld door het niet verstrekken van een inkomensverklaring. En, zo heeft de kantonrechter overwogen, ook als er geen verklaring bij is gevoegd, zou een huurverhogingsvoorstel mogelijk (en redelijk) zijn.

Het doel van de extra huurverhoging is om huurders met een hoger inkomen een hogere verhoging in rekening te brengen dan huurders met een lager inkomen. En dat is nog steeds zo, ook nu de gegevensverstrekking door de Belastingdienst onrechtmatig is gebleken. De huurder had niet gesteld dat zijn inkomen onder de inkomensgrens lag, dus de verhoging paste bij zijn inkomen. Deze huurder zou dus zelfs niet worden benadeeld door het ontbreken van een verklaring.

Kortom; deze huurder moest de huurverhoging gewoon betalen. Zijn procedures hebben geen succes gehad. Het gaat natuurlijk om relatief kleine bedragen, maar over vele jaren kan dat aardig oplopen (huurverhoging op huurverhoging). En voor grotere verhuurders kan dit helemaal groot verschil maken. Stelt u zich voor dat een verhuurder alle huurders die een inkomensafhankelijke huurverhoging hebben gekregen, zou moeten terugbetalen. Dat is dus niet aan de orde.

Met inachtneming van de uitspraak van de kantonrechter, verwacht ik dat ook de procedure van de Woonbond tegen de verhuurdersorganisaties geen kans van slagen zal hebben. Het lijkt op een procedure voor de bühne, om te laten zien dat er wordt opgekomen voor de huurders. Maar die worden waarschijnlijk blij gemaakt met een dode mus. De uitkomst van de hierboven genoemde zaak hadden we in februari al juist voorspeld. Zodra er een uitspaak is in de zaak van de Woonbond, laten we u dat natuurlijk ook weten.

Lees ook: inkomensafhankelijke huurverhoging

 

Nieuws

Passend toewijzen

Bij de toewijzing van sociale huurwoningen aan woningzoekenden zijn woningcorporaties gebonden aan de passendheidscriteria die sinds 1 juli 2016 gelden op grond van de Woningwet en de Wet op de Huurtoeslag. Het doel van deze criteria is dat een huurder gehuisvest wordt in een woning die aansluit bij zijn inkomen en dat een huurder dus niet in de betalingsproblemen kan komen omdat hij in een te dure woning woont. Bovendien kan het Rijk hiermee de kosten van de huurtoeslag binnen de perken houden. In 95% van de gevallen moeten woningcorporaties zich aan deze passendheidscriteria houden. Zij hebben een marge van 5% voor uitzonderingssituaties.

Nieuwe regelgeving leidt vaak ook tot nieuwe rechtspraak. Zo heeft de voorzieningenrechter van Amsterdam zich nog niet zo lang geleden uitgelaten over de toepassing van deze nieuwe passendheidseisen door een woningcorporatie (Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam 22 augustus 2016 ECLI:NL:RBAMS:2016:5269). Uit deze uitspraak wordt duidelijk hoe een woningcorporatie de 5% marge mag invullen.

In deze zaak had een woningzoekende zich ingeschreven bij Woningnet en daarbij een jaarinkomen van € 26.000,- opgegeven. Hij had vervolgens gereageerd op een woning met een huurprijs van € 630,- per maand en kreeg deze woning voorlopig toegewezen. Maar na het verstrekken van de opgevraagde gegevens bleek dat de woningzoekende niet voor deze woning in aanmerking kwam. Het door hem opgegeven inkomen was namelijk niet juist, hij leefde van een bijstandsuitkering voor een alleenstaande. Hij zou slechts in aanmerking komen voor een woning met een maximale huurprijs van € 586,68 per maand. De woningzoekende verzocht de woningcorporatie daarop om voor hem een uitzondering te maken op het beleid van passend toewijzen, maar de woningcorporatie wilde dit niet. De woningzoekende stapte naar de rechter en vorderde dat de woningcorporatie zou worden veroordeeld om hem de woning toe te wijzen of hem anders urgentie of voorrang te verlenen zodat hij binnen een maand een woning zou kunnen betrekken.

De voorzieningenrechter constateert in zijn vonnis dat de woningcorporatie zich moet houden aan de passendheidscriteria en dat deze woningzoekende op grond van zijn inkomen niet voor deze woning in aanmerking komt. Vervolgens oordeelt de rechter dat hij ook niet in aanmerking komt voor een uitzondering op dit ‘passend toewijzen bel

Nieuws

Nieuwe bevoegdheid voor gemeenten: geliberaliseerde huurwoningen in het middensegment in bestemmingsplannen vastleggen

De vraag naar geliberaliseerde huurwoningen in het middensegment is enorm gestegen de afgelopen jaren. Het gaat om ‘goedkope’ geliberaliseerde huurwoningen. Huurwoningen waarvan de huurprijs wel boven de liberalisatiegrens van € 710,68 (prijspeil 2016) ligt, maar niet ver daarboven. Deze woningen zijn vooral in trek bij huishoudens die niet in aanmerking komen voor sociale huurwoningen en niet willen of kunnen kopen. Door de aanscherping van de leennormen bij hypotheken en de dynamische economie en arbeidsmarkt is de verwachting dat de vraag naar de huurwoningen in het middensegment nog meer zal toenemen. Het aanbod van deze woningen is nu nog beperkt en het gat tussen de sociale huurwoningen en beschikbare geliberaliseerde huurwoningen is te groot.

Vergroten aanbod huurwoningen in het middensegment: de plannen van Blok

Minister Blok wil het aanbod van de huurwoningen in het middensegment vergroten. Om dit te bereiken heeft de minister verschillende maatregelen voor ogen. Zo worden bijvoorbeeld de regels voor verkoop van huurwoningen van toegelaten instellingen, zoals woningcorporaties, vergroot. Belangrijke maatregelen zijn de aanpassing van het Besluit Ruimtelijke Ordening en het instellen van een samenwerkingstafel.

Wijziging van het Besluit Ruimtelijke Ordening

Op grond van de Wet Ruimtelijke Ordening en het Besluit Ruimtelijke Ordening kan de gemeente momenteel regels opnemen over sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en percelen voor particulier opdrachtgeverschap. Deze regels kunnen gaan over de situering en het aantal van deze woningen en percelen dat beschikbaar moet zijn. Minister Blok wil deze bevoegdheid van de gemeente uitbreiden en ook van toepassing laten zijn voor geliberaliseerde huurwoningen in het middensegment.

Vastleggen woningen voor het middensegment in het bestemmingsplan

De voorgenomen wijziging houdt in dat de gemeenten de bevoegdheid krijgen om in het bestemmingsplan op te nemen hoeveel geliberaliseerde huurwoningen in het middensegment beschikbaar moeten zijn, waar die gelegen moeten zijn en hoe lang die woningen als geliberaliseerde huurwoning in het middensegment beschikbaar moeten blijven.

Huurprijzen woningen in het middensegment

De ondergrens van de huurprijzen voor deze woningen is de liberalisatiegrens van € 710,68 (prijspeil 2016). De bovengrens van de huurprijzen voor deze woningen mag de gemeente eveneens vastleggen. Deze maximale huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd op basis van de Consumentenprijsindex van het CBS. De minister kiest er bewust voor om geen maximale huurprijs aan de gemeenten op te leggen. Door de vrijheid aan de gemeente te laten, kan per gemeente rekening worden gehouden met de ontwikkelingen van de markt en de markthuurprijzen.

Duur van de aanwijzing als geliberaliseerde huurwoning in het middensegment

De woningen die zijn aangewezen als geliberaliseerde huurwoningen in het middensegment moeten minimaal 10 jaar als een dergelijke woning verhuurd worden. Gedurende die 10 jaar mag de woning dus niet worden uitgepond. Op deze manier hoopt de minister het aanbod van deze woningen in het middensegment structureel te vergroten.

Het gaat hier om een bevoegdheid van de gemeente, niet om een verplichting. De vraag naar deze woningen verschilt per gemeente, dus de gemeente moet maatwerk kunnen verrichten.

Instelling van een samenwerkingstafel

In het wetsvoorstel en in de kamerbrief van minister Blok van 3 november 2016 wordt vaak benadrukt dat het vergroten van het aanbod van huurwoningen in het middensegment een taak is van lokale partijen. Het gaat om een samenwerking tussen de gemeenten, projectontwikkelaars, corporaties en marktpartijen. Gezamenlijk moeten zij voor een vergroting van het aanbod zorgen. Om de samenwerking tussen de lokale partijen te vergemakkelijken wil de minister een samenwerkingstafel instellen. Aan deze tafel zullen vertegenwoordigers van de betrokken partijen en de overheid plaatsnemen zodat knelpunten die nu optreden in de samenwerking kunnen worden besproken en opgelost. Minister Blok wil de samenwerkingstafel per 1 januari 2017 van start laten gaan.

Stand van zaken van wijziging van het Besluit Ruimtelijke Ordening

Het voorstel om het Besluit Ruimtelijke Ordening te wijzigen is momenteel in de consultatiefase. Via de website https://www.internetconsultatie.nl/huurwoningen kunnen de doelgroepen van de wetswijziging, waaronder huidige en toekomstige huurders van middensegmentwoningen, hun mening geven over de wijziging. Het indienen van een zienswijze kan tot 2 december 2016. Wij houden u uiteraard op de hoogte over de ontwikkelingen.

Nieuws

De deeleconomie van woonruimte: vloek of (de) zegen (voorbij)?

De deeleconomie bestaat nog maar enkele jaren en werd aanvankelijk door vrijwel iedereen omhelsd. Want wat is erop tegen om zaken die je zelf even niet nodig hebt tegen een redelijke vergoeding ter beschikking te stellen aan mensen die er dan juist wel behoefte aan hebben. Wat kan er mis zijn met het tegen een kleine vergoeding uitlenen van de werkloze boormachine of de op zolder opgeslagen partytent aan buurtgenoten die erom zitten te springen? Ook nog goed voor het milieu. En niemand vindt het een probleem als de virtuele partij, die de vraag en het aanbod bij elkaar brengt, iets verdient aan de economische waarde die hij daarmee toevoegt.

De eerste problemen ontstaan als bij dit soort diensten, van veelal bedenkelijk niveau, concurrentie wordt aangedaan aan al jaren bestaande partijen, die forse investeringen hebben gepleegd om vergelijkbare diensten op professioneel niveau aan te bieden. De ondermaatse chauffeurs van Uberpop versus de professionele taxibranche bijvoorbeeld. Dit initiatief stierf een jaar geleden in Nederland een vroege dood, nadat de autoriteiten er korte metten mee hadden gemaakt, maar is elders in de wereld nog springlevend.

En als de verhuur van gewone woningen aan toeristen een steeds grotere omvang krijgt, ontstaat er een veelheid aan knelpunten. Dat de hotelbranche daarvan concurrentie ondervindt is misschien nog tot daar aan toe. Maar in populaire toeristenlocaties, zoals Amsterdam, leidt de verhuur van gewone woonruimte via websites als Airbnb, Booking en Wimdu, inmiddels tot vrijwel onbeheersbare problemen. In Amsterdam zijn er alleen al bij Airbnb 14.000 adressen geregistreerd. Steeds duidelijker komen de negatieve effecten aan het licht. Een greep:

  • Verscheidene vormen van overlast. Toeristen die maar kort in een woning verblijven zorgen regelmatig voor overlast. Door hun herrie makende rolkoffers op straat. Doordat zij zich niet bewust zijn van de gehorigheid van de woning. Doordat zij zich flink uitleven en geen boodschap hebben aan de buren waar zij niets mee te maken hebben.
  • Gevoel van onveiligheid bij de buren, als zij op de gemeenschappelijke trap steeds wisselende onbekende vaak buitenlandse personen tegenkomen, die blijken te beschikken over de sleutel van de gemeenschappelijke voordeur.
  • Ontwrichting van de (sociale) woningmarkt en de cohesie in buurten, doordat woningen op forse schaal niet meer (uitsluitend) worden gebruikt voor de huisvesting van inwoners, maar voor tijdelijk verblijf van toeristen. De eerste protestacties zijn ook al gesignaleerd: de bekladding van deuren met de tekst: ‘no mass tourism’.
  • Huurders van woonruimte die de verleiding om op deze wijze geld te verdienen niet kunnen weerstaan en het risico nemen, ondanks een onderverhuurverbod in de huurovereenkomst. Hetzelfde speelt in appartementencomplexen, waar de eigenaren volgens de splitsingsakte hun woning als woonruimte moeten gebruiken, maar er door stelselmatige verhuur aan toeristen een bedrijfsmatige bestemming aan geven.

De rechtspraak lijkt zich de aard en de omvang van het probleem steeds meer te realiseren. Vaker dan voorheen krijgen huurders die hun woning aan toeristen onderverhuren een ontruimingsvonnis aan hun broek. En ook appartementseigenaren mogen hun als woning bestemde woning volgens inmiddels vaste jurisprudentie niet meer in gebruik geven aan toeristen. Aardige bijkomstigheid is dat het bewijs van verhuur aan toeristen via (recensies op) de websites zelf vaak gemakkelijk is te leveren.

De woningdeelsites lijken ervan uit te gaan dat de regelgeving en de economie zich aanpassen aan hen in plaats van andersom. En hun strategie lijkt daarop ook gericht te zijn, door hun streven naar grootschaligheid te combineren met hun ongrijpbaarheid als de partij die niet zelf handelt maar slechts vraag en aanbod bijeen brengt.

De gemeente Amsterdam was in 2014 de eerste gemeente in de wereld die afspraken maakte met Airbnb, waarbij onder bepaalde voorwaarden woningverhuur aan toeristen werd toegestaan (zie ook het artikel hierover op onze site). De gemeente leek te denken: if you can’t beat them, join them. De gemeente is er inmiddels achter dat deze afspraken op grote schaal worden ontdoken en niet te handhaven zijn. Eind november 2016 maakte de gemeente bekend nieuwe afspraken met Airbnb te hebben gemaakt: Airbnb gaat zelf toezien op de naleving van de regels en Airbnb zal illegaal aanbod van de site halen. De vraag is of dit gaat helpen. Er zijn voldoende andere websites om naar uit te wijken.

Inmiddels is er een hele economie ontstaan rond deze verhuurpraktijken. In de eerste plaats de websites zelf. Dat zijn enorme wereldwijd opererende bedrijven geworden, die miljoenen overnachtingen per jaar verwerken en voor elke overnachting commissie ontvangen. Verder drijft de mogelijkheid van verhuur aan toeristen de woningprijzen op. Daarnaast zijn er inmiddels nogal wat partijen die in deze markt een graantje proberen mee te pikken. Dat neemt allerlei vormen aan, variërend van de exploitatie van illegale hotels tot illegale onderverhuur en het op grote schaal uit handen nemen van de handling rond de opvang van gasten (schoonmaak, onderhoud, in-/uitcheck e.d.).

In toenemende mate nemen ook andere wereldsteden, zoals Berlijn en New York, meer of minder drastische maatregelen. Bij mijn weten is het echter nog nergens gekomen tot een volledig verbod, zoals min of meer gebeurde bij Uberpop. De Minister vindt de regeldruk te groot en wil vooralsnog niet ingrijpen. De vraag is of de wetgever kan blijven wegkijken. De woningmarkt staat al lange tijd fors onder spanning, terwijl tegelijkertijd gewone woningen op grote schaal aan toeristen worden verhuurd en de exploitanten van de internetdeeleconomie geen serieus oog lijken te hebben voor de negatieve gevolgen van hun verdienmodel.

Lees ook: Airbnb huurwoning mag niet, 17 maart 2017

Nieuws

Minister Blok eens met Hielkema & co

Op 23 september 2016 plaatsten wij een artikel op onze website over de vraag of het sinds de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt op 1 juli 2016 nog mogelijk is om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn te sluiten. Wij constateerden in dit artikel dat veel professionele verhuurders gebruik maken van zo’n huurovereenkomst, omdat hen dit de garantie geeft dat de huurder in ieder geval een bepaalde periode blijft huren en de huur betaalt. Deze verhuurders verkeerden in de onzekerheid of de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn sinds 1 juli 2016 gekwalificeerd wordt als een tijdelijk huurcontract (een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW). Want als dat zo zou zijn, dan betekent dit dat de huurder de huurovereenkomst toch tussentijds kan opzeggen.

In het artikel hebben wij aan de hand van verschillende argumenten uiteengezet dat verhuurders nog steeds gebruik kunnen maken van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een initiële minimale huurperiode van bijvoorbeeld één of twee jaar. De argumenten daarvoor zijn onder meer te vinden in de wetsgeschiedenis, het doel van de huurwetgeving (huurbescherming) en de betekenis van het begrip ‘bepaalde tijd’.

De VVD heeft naar aanleiding van ons artikel Kamervragen gesteld. Het Kamerlid de heer Van der Linde heeft minister Blok gevraagd of hij bekend is met de onrust die onder professionele verhuurders is ontstaan over deze mogelijke implicatie van tijdelijke huurcontracten en of hij met de invoering van deze tijdelijke huurcontracten heeft beoogd om de mogelijkheid van een minimumhuurtermijn in huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te doorkruizen. De antwoorden van de minister zijn geheel in lijn met de conclusie die wij in ons artikel hebben getrokken en de daarvoor aangedragen argumenten. Minister Blok schrijft:

“Ik heb met de introductie van de tijdelijke huurcontracten voor bepaalde tijd niet beoogd afbreuk te doen aan de gangbare praktijk onder commerciële verhuurders van het hanteren van een minimumcontractsduur. Ik heb hiermee slechts beoogd een nieuwe vorm van tijdelijke verhuur van woonruimte te introduceren. De mogelijkheid van het afsluiten van tijdelijke huurovereenkomsten, zoals geïntroduceerd met de Wet doorstroming huurmarkt, is bedoeld als een aanvulling op de bestaande mogelijkheden van verhuur.”

Zie ook de Kamerstukken.

Nogmaals willen wij benadrukken dat het van belang is en blijft om hiervoor goede huurovereenkomsten af te sluiten en daarin duidelijk te vermelden om welke huurovereenkomst het gaat: een tijdelijke huurovereenkomst of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Hielkema & co heeft hiervoor modellen ontwikkeld die gebaseerd zijn op de nieuwe wetgeving.