Een annotatie van Huib Hielkema in WR (editie 7 -juli 2016) bij een uitspraak van het Hof Amsterdam. Daarin probeert een huurder, tegen elke redelijkheid in, gebruik te maken van de letter van de wet. Het Hof steekt er een stokje voor.
Maandelijks archief: juli 2016
Diplomatenclausule en diplomatenclausule: welke van de twee?
Er blijkt een hardnekkige spraakverwarring te bestaan over het begrip diplomatenclausule. In de huurrechtpraktijk wordt dit begrip op verschillende manieren uitgelegd en dat kan onduidelijkheid opleveren. Als een huurovereenkomst voor woonruimte een diplomatenclausule bevat, wat houdt dat dan in?
Een verhuurder die een woning voor onbepaalde tijd verhuurt, kan met de huurder afspreken dat er een aanvangsperiode van bijvoorbeeld een jaar geldt. Gedurende deze aanvangsperiode kan de huurovereenkomst dan niet worden opgezegd. Dat geeft de verhuurder de zekerheid dat de huurder in ieder geval een jaar blijft zitten.
Als een woning op deze wijze wordt verhuurd aan een expat, wil deze huurder vaak dat er een zogenaamde ‘diplomatenclausule’ in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Daarmee wordt bedoeld dat er een afspraak wordt vastgelegd dat de huurder de huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen als hij voor zijn werk wordt overgeplaatst en genoodzaakt is te verhuizen naar een andere stad of een ander land. Zo’n diplomatenclausule is dan de uitzondering op het tussentijdse opzegverbod dat gedurende de aanvangsperiode geldt. Dit is de betekenis die in de praktijk vaak aan het begrip diplomatenclausule wordt gegeven.
Tussenhuursituatie diplomatenclausule
Maar de term wordt ook gebruikt voor de zogenaamde ‘tussenhuur’. Dat is een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW. Als een eigenaar van een woning voor een bepaalde periode elders moet zijn, bijvoorbeeld in het buitenland voor studie of werk, dan kan hij zijn woning tijdelijk verhuren. De huurovereenkomst moet dan worden aangegaan voor bepaalde tijd en in de huurovereenkomst moet een ontruimingsbeding worden opgenomen, waarin staat dat de huurder de woning moet verlaten als de verhuurder na de overeengekomen periode weer terugkeert. In zo’n tussenhuursituatie kan de verhuurder de huurovereenkomst tegen het einde van de afgesproken termijn (en niet eerder) opzeggen. Hij heeft een wettelijke opzeggingsgrond. Dat betekent dat als de huurder weigert te vertrekken, de verhuurder de beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning bij de rechter kan afdwingen. Deze tussenhuur wordt, verwarrend genoeg, ook wel een huurovereenkomst met diplomatenclausule genoemd.
Met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is de wet per 1 juli 2016 in verschillende opzichten ingrijpend gewijzigd. Onder meer de mogelijkheden voor tussenhuur zijn verruimd. Een verhuurder mag nu meerdere tussenhuren achter elkaar aangaan en verhuurder en huurder mogen onderling afspreken dat de oorspronkelijk overeengekomen bepaalde tijd wordt verlengd. De te gebruiken modelhuurovereenkomsten voor tussenhuursituaties moeten vanwege deze wijziging worden aangepast. Bovenaan zo’n modelhuurovereenkomst staat vaak ‘huurovereenkomst voor bepaalde tijd met diplomatenclausule’.
Tussenhuurovereenkomst
Twee keer de term diplomatenclausule dus, maar twee geheel verschillende betekenissen. Als een diplomatenclausule ter sprake komt, vraag dan goed door wat daarmee wordt bedoeld. Wil iemand een zogenaamde tussenhuurovereenkomst sluiten, of wil hij enkel een tussentijdse opzegmogelijkheid opnemen?
Het woningwaarderingsstelsel is op 1 oktober 2016 weer aangepast: Wat verandert er?
Minister Blok zit bepaald niet stil. Op 1 oktober 2016 is het woningwaarderingsstelsel (WWS) weer gewijzigd. Vorig jaar is het WWS al ingrijpend aangepast door de introductie daarin van de WOZ-waarde. Waar moet u rekening mee houden?
Berekening van het aantal punten voor de WOZ-waarde vanaf 1 juli 2016
Het puntenaantal van zelfstandige huurwoningen wordt sinds 1 oktober 2015 mede bepaald door de WOZ-waarde. In de berekening voor de punten voor de WOZ-waarde komen een tweetal bedragen voor die jaarlijks per 1 juli worden geïndexeerd. Op 1 juli 2016 zijn die bedragen dus aangepast en wel als volgt. Het aantal punten voor de WOZ in het WWS moet worden berekend volgens de volgende berekening. Er wordt één punt wordt toegekend voor:
- elke € 7.995,00 (tot 1 juli 2016 € 7.900,00) van de WOZ-waarde; en
- elke € 122,00 (tot 1 juli 2016 € 120,00) van de WOZ-waarde per m2.
Om het aantal punten voor de WOZ-waarde te berekenen, moet dus de volgende berekening worden toegepast:
- WOZ-waarde : € 7.995,00 = aantal punten X
- WOZ-waarde : oppervlakte van de woning : € 122,00 = aantal punten Y
- Aantal punten X + aantal punten Y = totaal aantal punten voor de WOZ-waarde
Uitgangspunten bij het berekenen van de punten voor de WOZ-waarde
Er is een aantal uitgangspunten bij het berekenen van het puntenaantal voor de WOZ-waarde:
- Er zal altijd worden gerekend met een WOZ-waarde van minimaal € 40.480,00 (tot 1 juli 2016 € 40.000,00). Dus als de WOZ-waarde van de woning onder dit bedrag ligt, wordt gerekend met een WOZ-waarde van € 40.480,00;
- Bij nieuwbouw zal worden uitgegaan van de waarde die na oplevering kan worden vastgesteld op grond van het taxatieverslag van de gemeente;
- Aan nieuwbouwwoningen die worden opgeleverd in 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en die voor de onderdelen 1 tot en met 8 (en 12 bij zorgwoningen) van het WWS minimaal 110 punten hebben, worden voor de WOZ-waarde minimaal 40 punten toegekend. En dat blijft zo voor deze woningen, dus ook na 2019. Deze regeling is tijdelijk. Voor nieuwbouwwoningen die na 2019 worden opgeleverd geldt de regeling niet.
Wijzigingen woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2016: vergroting middensegment
Minister Blok vindt dat het middensegment vergroot moet worden. Dat is het segment vlak boven de liberalisatiegrens. Blok gaat ervan uit dat als er meer woningen in dat segment verhuurd kunnen worden, de doorstroming wordt bevorderd. Blok gaat dat middensegment nu vergroten door bepaalde woningen meer punten te geven, zodat deze boven de liberalisatiegrens (146 punten en meer) uitkomen. En Blok introduceert bijzondere maatregelen in de regio’s Utrecht en Amsterdam. Daar wordt het tekort aan middensegmentwoningen het sterkst gevoeld. Daarom is het WWS op 1 oktober 2016 als volgt aangevuld.
Punten voor kleine nieuwbouwwoningen in de regio’s Utrecht en Amsterdam
Voor woningen in de regio’s Utrecht en Amsterdam kleiner dan 40 m2 die worden opgeleverd in 2017, 2018, 2019, 2020 en 2021 in de schaarste gebieden zal één punt worden toegekend voor:
- elke € 7.995,00 van de WOZ-waarde; en
- elke € 51,00 van de WOZ-waarde per m2.
In het ontwerpbesluit (bijlage III) treft u een lijst aan van de gemeenten die onder deze regio’s vallen.
Punten voor gerenoveerde woningen
Gerenoveerde woningen moeten na oplevering in aanmerking komen voor meer punten, aldus de minister. De oude WOZ-waarde doet dan immers geen recht meer aan het niveau van de woning. Vanaf 1 oktober 2016 wordt er onderscheid gemaakt tussen:
1. Renovatie waarbij de energieprestatie op niveau van een nieuwbouwwoning is gebracht conform het Bouwbesluit 2012 (hierna ‘hoogniveaurenovatie’);
2. Renovatie waarbij de energieprestatie niet het niveau van een nieuwbouwwoning bereikt of waarvan de oplevering plaatsvindt na 2020 voor gewone woningen en na 2021 voor kleine nieuwbouwwoningen in de regio’s Utrecht en Amsterdam (hierna ‘overige renovaties’).
Ad 1 Hoogniveaurenovatie
Voor hoogniveaurenovatie zal dezelfde regeling gaan gelden als momenteel voor nieuwbouwwoningen geldt. Dat betekent dat woningen die worden opgeleverd in 2016, 2017, 2018, 2019 en 2020 nadat ze tot hoog niveau zijn gerenoveerd minimaal 40 punten voor de WOZ-waarde moeten krijgen mits de woningen voor de andere onderdelen minimaal 110 punten waard zijn. Bij hoogniveaurenovatie mag ook functiewijziging plaatsvinden, dus ombouw van kantoorruimte naar woonruimte valt ook onder deze regeling mits de renovatie resulteert in een energieprestatie op nieuwbouwniveau.
Renoveert u in de regio’s Utrecht of Amsterdam een kleine woning (tot 40 m2) op hoog niveau en gaat u opleveren in 2017, 2018, 2019, 2020 of 2021? Dan moet u de berekening voor kleine nieuwbouwwoningen toepassen (zie hiervoor).
Ad 2 Overige renovaties
Voor overige renovaties geldt vanaf 1 oktober a.s. het volgende. Als minimaal een bedrag van € 10.000,00 in de woning is geïnvesteerd kan in het jaar van oplevering en in de vijf daarop volgende jaren 0,2 punten per € 1.000,00 per kalenderjaar worden berekend. Na afloop van die vijf jaar vervallen deze punten weer. Indien u dus in 2016 een bedrag van € 15.000,00 investeert in een woning, mag u in de jaren 2016 tot en met 2021 (€ 15.000,00 : € 1.000,00 x 0,2 =) 3 punten optellen bij het huidige puntenaantal van de woning. Dit is een tijdelijke maatregel, zodat die extra punten vanaf 2022 weer vervallen.
In de bijlage bij dit artikel vindt u een schema aan de hand waarvan u gemakkelijk kunt bepalen of de nieuwe regels op u van toepassing zijn. Uiteraard blijven naast de punten voor de WOZ-waarde ook de punten voor de andere onderdelen, waaronder oppervlakte, energieprestatie, kwaliteit van de keuken en kwaliteit van de badkamer van belang. Hebt u vragen over het WWS? Onze advocaten helpen u graag verder. Neem gerust contact met ons op!
Column ‘Verhuurders en huurders opgelet: de EPV komt eraan!’
Anne Maren Langeloo schreef voor VastgoedJournaal een column over dit onderwerp, die op 6 juli 2016 is gepubliceerd.
Twee jaar geleden zorgde de invoering van de Warmtewet voor een nieuwe kostenpost. Nu komt de energieprestatievergoeding (EPV) erbij. Volgens advocate Anne Maren Langeloo is deze in strijd met het stelsel van het huurprijzenrecht.
Klik hier om de rest van het artikel te lezen.