Duidelijkheid over bemiddelingskosten

Op vrijdag 16 oktober 2015 heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de prejudiciële vragen die zijn gesteld over bemiddelingskosten bij verhuur van woningen. De Hoge Raad heeft hiermee een einde gemaakt aan de onzekerheid over de vraag of het online presenteren van huurwoningen door huurbemiddelaars moet worden gezien als bemiddeling.

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de huurbemiddelaar, bijvoorbeeld een makelaar, die woonruimte online presenteert op zijn eigen website of elders geacht wordt te bemiddelen in opdracht van de woningeigenaar (verhuurder). Er is in dat geval dus sprake van een bemiddelingsovereenkomst tussen de huurbemiddelaar en de woningeigenaar. Het maakt daarbij geen verschil of de huurbemiddelaar de woningeigenaar actief benadert of dat de woningeigenaar de huurbemiddelaar actief benadert.

Het bestaan van een bemiddelingsovereenkomst tussen de huurbemiddelaar en de woningeigenaar (verhuurder) brengt met zich dat het de huurbemiddelaar niet is toegestaan courtage / bemiddelingskosten in rekening te brengen bij de woningzoekende (huurder) die op het aanbod afkomt. Doet hij dit wel, dan kan de huurder deze kosten als onverschuldigd betaald terug vorderen.

Het voorgaande is anders als in de advertentie op de website van de huurbemiddelaar de contactgegevens van de verhuurder staan vermeld, zodat de huurder rechtstreeks contact met de verhuurder op kan nemen. Huurder en verhuurder zijn dan niet van elkaar afgeschermd en kunnen rechtstreeks met elkaar onderhandelen over de totstandkoming van een huurovereenkomst. De website fungeert in dat geval slechts als “elektronisch prikbord”. Een dergelijke presentatie van woningen wordt niet gezien als een bemiddelingsopdracht van de woningeigenaar aan de huurbemiddelaar.

Wat betekent dit voor de praktijk? De huurbemiddelaar mag geen courtage bij de huurder in rekening brengen op het moment dat hij woningen op zijn  website presenteert zonder de contactgegevens van de woningeigenaar daarbij te vermelden. De uitspraak betekent niet, dat een makelaar niet meer tegen betaling van courtage in opdracht van een huurder kan bemiddelen. Dat kan, als hij maar niet op hetzelfde moment ook voor de woningeigenaar bemiddelt.

Het is zonder meer toe te juichen dat er nu eindelijk duidelijk bestaat. De rechtsonzekerheid van de afgelopen jaren heeft geleid tot veel kostbare juridische procedures.

Maar er is ook een keerzijde. Indien als gevolg van deze rechtspraak makelaars tegen betaling van courtage verhuurders gaan bedienen, zal deze exploitatiekostenverhogende factor waar mogelijk in de huurprijs verdisconteerd worden. Zeker in de geliberaliseerde sector. En als huurders ervoor kiezen de kosten van de makelaar uit te sparen en zelf gaan onderhandelen is het nog maar de vraag of zij beter uit zijn als niemand hun belangen behartigt. Het huurrecht is immers een ingewikkeld mijnenveld.

De tijd zal het leren.

Voor meer informatie over bemiddelingskosten weet u ons te vinden!