Het nieuwe woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015: Wat gaat er veranderen?

Het is bijna zo ver: de invoering van het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS). Met ingang van 1 oktober 2015 zal de manier waarop de huurprijs voor zelfstandige woningen wordt berekend ingrijpend veranderen. Op 14 juli 2015 heeft minister Blok de MG-circulaire gepubliceerd met betrekking tot de verschillende aanpassingen van het WWS. In deze MG-circulaire staat op welke wijze de WOZ-waarde van woningen meegenomen zal worden in de puntentelling en wordt er een nieuwe definitie van de ‘serviceflatwoning’ gegeven. Voor de volledige circulaire klikt u hier.

De WOZ-waarde

De WOZ-waarde van de zelfstandige woonruimte wordt vanaf 1 oktober 2015 onderdeel van de berekening van het aantal punten van een woning. Een aantal andere onderdelen van het WWS komt te vervallen, namelijk:

  • Woonomgeving (en de bijbehorende aftoppingsregeling bij kleine woningen). Het ging hierbij een om een waardering van voorzieningen in de omgeving, zoals de aanwezigheid van groenvoorzieningen, speelgelegenheden, parkeergelegenheden, scholen, winkels en openbaar vervoer. Dit speelt vanaf 1 oktober 2015 dus geen rol meer in het WWS.
  • Hinderlijke situaties. Ook dit onderdeel komt te vervallen. Onder hinderlijke situaties wordt geluidsoverlast, verval van de buurt, bodem- & luchtverontreiniging en stadsvernieuwingsactiviteiten verstaan.
  • Woonvorm. Dit had betrekking op het soort woning, dus of sprake was van een vrijstaande woning, een tussenwoning of een appartement bijvoorbeeld. Dit zal niet meer worden meegewogen in het WWS.
  • Ook de zogenaamde Donner-punten, 15 of 25 extra punten voor woningen in schaarstegebieden (aangewezen door het ministerie) komen te vervallen.

 

In ruil voor deze onderdelen zal de WOZ-waarde dus een rol gaan spelen. Op deze manier wordt geprobeerd de marktwaarde van een woning mee te laten wegen in de bepaling van de hoogte van de huurprijs.

Berekening van het aantal punten voor de WOZ-waarde

Het aantal punten voor de WOZ in het WWS moet worden berekend volgens de volgende methode. Er wordt één punt wordt toegekend voor:

  • elke € 7.900,00 van de WOZ-waarde; en
  • elke € 120,00 van de WOZ-waarde per m2.

Voor een woning van 70 m2 met een WOZ-waarde van € 150.000,00 levert dat de volgende berekening op:

WOZ-waarde € 150.000 : € 7.900,00 = 18,99 punten
WOZ-waarde € 150.000 : oppervlakte 70 m2 =
€ 2.142,86 per m2
WOZ-waarde per m2 € 2.142,86 : € 120,00 = 17,86 punten
Totaal                                                                        = 36, 85 punten
  Na afronding: 37 punten

 

De kengetallen (€ 7.900,00 en € 120,00) zullen jaarlijks worden aangepast aan de hand van de algemene wijziging van de WOZ-waarde en zullen telkens op 1 juli opnieuw worden vastgesteld.

Er is een aantal uitgangspunten bij het berekenen van het puntenaantal voor de WOZ-waarde. Dit zijn de volgende:

  • Er zal altijd worden gerekend met een WOZ-waarde van minimaal € 40.000,00. Dus als de WOZ-waarde van de woning onder dit bedrag ligt, wordt alsnog gerekend met een WOZ-waarde van € 40.000,00;
  • Bij nieuwbouw zal worden uitgegaan van de waarde die na oplevering kan worden vastgesteld op grond van het taxatieverslag van de gemeente;
  • Aan nieuwbouwwoningen die worden opgeleverd in 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en die voor de onderdelen 1 tot en met 8 van het WWS minimaal 110 punten hebben, worden voor de WOZ-waarde minimaal 40 punten toegekend.

 

Onderdelen van het WWS vanaf 1 oktober 2015

Het woningwaarderingsstelsel zal vanaf 1 oktober 2015 bestaan uit de volgende onderdelen:

  1. Oppervlakte van vertrekken
  2. Oppervlakte overige ruimten
  3. Verwarming
  4. Energieprestatie
  5. Keuken
  6. Sanitair
  7. Woonvoorzieningen voor gehandicapten
  8. Privé-buitenruimten
  9. Punten voor de WOZ-waarde
  10. Bijzondere voorzieningen.

 

Eenmalige verlaging van de maximale huurprijs

Het is de bedoeling dat de WOZ-waarde uiteindelijk ongeveer 25% van de maximale huurprijs zal bepalen. Om dit te kunnen bewerkstelligen zullen de maximale huurprijzen met ingang van 1 oktober 2015 eenmalig worden verlaagd met 3,8%. De maximale huurprijzen per 1 oktober 2015 zijn weergegeven in bijlage 2 van de circulaire.

Gevolgen voor lopende huurovereenkomsten

In beginsel heeft de invoering van het nieuwe WWS geen gevolgen voor de geldende huurprijzen van lopende huurovereenkomsten, tenzij de maximale huurprijs lager uitvalt dan de overeengekomen huurprijs. In dat geval kan de huurder een verzoek tot huurverlaging doen. Huurverhogingen (bijvoorbeeld als de woning volgens de methodiek van na 1 oktober 2015 qua puntental geliberaliseerd blijkt te zijn, en dat voor 1 oktober niet was en ook niet als zodanig was verhuurd) kunnen niet zomaar worden doorgevoerd door verhuurders.

De wijziging van het WWS en het beleid van de verhuurders zullen onderdeel moeten worden van de overleggen tussen de verhuurders en de huurdersverenigingen en bewonerscommissies in het kader van de Overlegwet. De minister heeft voor de verhuurders als aanbeveling dat zij hun huurders het beste op tijd kunnen informeren over de invloed die de WOZ-waarde op de maximale huurprijs heeft. Ook is het volgens de minister verstandig de huurders op het hart te drukken dat de wijziging van het WWS niet direct van invloed is op de jaarlijkse huurverhogingen die zij ontvangen. Dit om onnodige bezwaren van huurders te voorkomen.

Bezwaar tegen de WOZ-waarde

Huurders kunnen door deze wijziging van het WWS een eigen inhoudelijk belang hebben bij de vaststelling van de WOZ-waarde (WOZ-beschikking) door de gemeente. De huurder zal ook bezwaar kunnen aantekenen tegen de WOZ-beschikking. Om de huurder deze mogelijkheid te geven, heeft de Waarderingskamer bepaald dat de gemeente in de eerste 8 weken van het kalenderjaar de WOZ-beschikkingen ook aan de huurders moet toesturen. Ook beslissingen op bezwaar tegen de WOZ-beschikking zal de gemeente in het vervolg zowel aan de huurders als de verhuurder moeten toesturen.

Al in juli 2015 kunnen huurders zich tot de gemeente wenden met het verzoek de laatste WOZ-beschikking toe te sturen. De huurders kunnen aan de hand van de beschikking bepalen of zij in oktober 2015 een verzoek tot huurverlaging kunnen doen.

Serviceflatwoning

Naast het onderdeel over de WOZ-waarde als onderdeel van het WWS wordt in de circulaire ook ingegaan op het begrip ‘serviceflatwoning’. Voor een serviceflatwoning dient een toeslag van 35% op de punten te worden toegepast. De voorwaarden voor een serviceflatwoning (hierna: zorgwoning) zijn aangepast aan de huidige praktijk. Een zorgwoning is een:

  • in een woongebouw gelegen
  • zelfstandige woonruimte,
  • geschikt en bestemd voor mensen met een fysieke beperking.

De huurovereenkomst voor deze woningen moet in ieder geval ook zien op de aanwezigheid ban een noodoproepinstallatie het gebruik van gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden en/of recreatie.

Hebt u vragen over het nieuwe WWS? Onze advocaten helpen u graag verder. In het najaar organiseren we een seminar waarin het nieuwe WWS nader wordt toegelicht. Houd de WOZ-beschikking goed in de gaten en maak eventueel alvast een berekening van de nieuwe huurprijs. Zo komt u niet voor verrassingen te staan. Staat uw woning momenteel leeg en wilt u opnieuw verhuren? Denk er dan over na of u voor of na 1 oktober 2015 gaat verhuren. Heeft u vragen of wilt u advies? Neem gerust contact met ons op!

Veranderingen in de wetgeving per 1 juli 2015: een overzicht

Per 1 juli 2015 is er het een en ander veranderd op de vastgoedmarkt. Door middel van verschillende updates op onze website hebben wij u op de hoogte gehouden van de laatste ontwikkelingen en wetwijzigingen. Nu sommigen eenmaal ingevoerd zijn, willen wij graag een overzicht geven van de veranderingen.

Invoering van de Herzieningswet

Voor woningcorporaties verandert er veel per 1 juli 2015. Op deze datum is namelijk de Herzieningswet van kracht geworden. Deze wet heeft onder andere tot gevolg dat corporaties minder vrijheid krijgen om de hoogte van de huurprijzen te bepalen. Het (zelfstandig) handelen van de corporaties wordt aan banden gelegd. Dit alles met het oog op het houden van verscherpt toezicht.

Een aantal belangrijke wijzigingen is:

  • Er is een autoriteit Woningcorporaties opgericht. Deze autoriteit is belast met het toezicht op de woningcorporaties en kan handhavend optreden. De autoriteit zal onder andere een ‘fit and proper test’ uitvoeren bij de benoeming en herbenoeming van bestuurders en commissarissen.
  • De nieuwe wet bevat een aantal regels over de juridische inrichting van woningcorporaties, onder andere over de benoeming en taken van de bestuurders van de corporaties.
  • De woningcorporaties moeten een juridische of administratieve scheiding maken tussen hun diensten van algemeen en economisch belang (daeb) en hun niet-daeb werkzaamheden.
  • De 90% toewijzingsgrens is gewijzigd. 80% van de sociale huurwoningen dient toegewezen te worden aan huurders met een inkomen tot € 34.911,00. Vanaf 1 juli 2015 kan 10% van de woningen worden toegewezen aan inkomens tot € 38.950,00. De overige 10% van de woningen kan vrij worden toegewezen, maar hierbij moet voorrang worden gegeven aan bepaalde groepen, zoals personen met een fysieke handicap.

Voor een volledig overzicht van de wijzigingen en veel gestelde vragen over de nieuwe wet kunt u hier klikken. Daarnaast is er sinds 1 juli 2015 een webportaal over de woningwet toegankelijk: http://www.woningwet2015.nl/. Hierop kunt u veel informatie vinden.

Huurverhogingen per 1 juli 2015

Per 1 juli 2015 hebben de meeste huurders weer een huurverhoging ontvangen. Dit jaar is het laatste jaar dat verhuurders gebruik kunnen maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het is de bedoeling dat de inkomensafhankelijke huurverhoging vanaf volgend jaar wordt vervangen door de huursombenadering. Minister Blok heeft in een brief van 3 juni 2015 een wetsvoorstel hieromtrent toegelicht. Op onze website hebben wij al een artikel geplaatst over de kamerbrief van minister Blok. Om dit artikel te lezen, klikt u hier.

Per 1 juli 2015 is het bovendien voor kwetsbare groepen huurders mogelijk bezwaar te maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. De inkomensafhankelijke huurverhoging is bedoeld om scheefwonen tegen te gaan door huurders met een hoger inkomen te stimuleren te verhuizen naar een andere (duurdere) woning, zodat de goedkopere woning weer vrijkomt voor mensen die daarvoor in aanmerking komen. Bepaalde groepen huurders kunnen echter niet makkelijk een andere woning vinden, zoals chronisch zieken en gehandicapten. Deze personen hebben meer mogelijkheden om bezwaar te maken tegen de inkomensafhankelijke huurder dan andere huurders. Per 1 juli 2015 zijn de mogelijkheden om bezwaar te maken ook voor meerpersoonshuishoudens, waarvan één van de leden voor een periode van meer dan een haar 10 of meer uur per week extramurale verpleging of verzorging ontvangt, verruimd.

Hypotheeknormen verscherpt en NHG-grens omlaag

Niet alleen voor huurders en verhuurders verandert er het een en ander. Ook voor kopers van vastgoed zijn er wijzigingen op de vastgoedmarkt, met name ten aanzien van de hypotheken. Per 1 juli 2015 gaat het bedrag dat kopers maximaal kunnen lenen weer omlaag. De meeste woningkopers zullen ongeveer 5% minder kunnen lenen dan in de eerste zes maanden van het jaar. Daarnaast gaat de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omlaag. Het hypotheekbedrag voor de NHG mocht begin dit jaar niet hoger zijn dan € 265.000,00. Met ingang van 1 juli 2015 mag het hypotheekbedrag niet hoger zijn dan € 245.000,00. Een verlaging van ruim 8% dus.

Toekomst: Nieuwe woningwaarderingstelsel

Op korte termijn staan er nog meer veranderingen op stapel. Zo is de invoering van het nieuwe Woningwaarderingstelsel gepland op 1 oktober 2015. Hierbij zal bij de vaststelling van de maximale huurprijs voortaan rekening worden gehouden met de WOZ-waarde van de woning. Wij houden u uiteraard op de hoogte van alle ontwikkelingen. We zullen nog voor 1 oktober 2015 een seminar organiseren over de wijzigingen in het WWS. Houd uw mailbox in de gaten voor de uitnodiging.

Nieuwe regeling jaarlijkse huurverhoging

In zijn brief van 3 juli 2015 aan de Tweede Kamer schrijft minister Blok dat hij een wetsvoorstel zal indienen voor een nieuwe regeling voor de jaarlijkse huurverhoging. De regeling moet ingaan op 1 juli 2016.

Huursom voor woningcorporaties

Blok opteert voor de huursombenadering langs de lijnen van het sociaal huurakkoord van Aedes en de Woonbond. De huursombenadering houdt in dat de gemiddelde huurstijging per  woningcorporatie maximaal 1% bovenop de inflatie mag zijn. Aan huurders die weinig betalen in verhouding tot de kwaliteit van de woning, kan een huurstijging van maximaal 2,5% bovenop de inflatie worden opgelegd. De huursombenadering komt in de plaats van de inkomensafhankelijke huurverhoging die we de afgelopen 3 jaren hebben gehad.

Boven inflatoire huurverhoging voor alle overige verhuurders

Bijzonder is dat de huursombenadering alleen geldt voor woningcorporaties. Voor alle overige verhuurders geldt iets anders. Zij mogen voor elke huurder een maximale huurverhoging aanzeggen gelijk aan het inflatiepercentage + 2.5%.  Het is in de geschiedenis van ons huurbeleid nog nooit vertoond dat er onderscheid wordt gemaakt tussen woningcorporaties en overige verhuurders. Het maakt vanaf 2016 dus uit wie de verhuurder is.

Scheefheidbestrijding

Daarnaast wil de minister, in tegenstelling tot Aedes en de Woonbond, dat aan huurders van een woning met een sociale huur die een hoog inkomen hebben een extra huurverhoging kan worden berekend. De minister zal daartoe een voorstel voorbereiden met daarin als uitgangspunt een vijfjaarlijkse inkomenstoets. Komt het inkomen van de huurder boven de toewijzingsgrens voor sociale huur (sinds 1 juli: 38.950 euro), dan kan de huur met maximaal 4% boven de inflatie stijgen tot ten hoogste de maximale huurprijsgrens voor de betreffende woning. Deze regeling gaat gelden voor alle verhuurders.

Het is maar zeer de vraag of deze maatregel voldoende is om scheefwoners te stimuleren te verhuizen naar een duurdere (maar betere) huurwoning of een koopwoning.

De minister zal zijn wetsvoorstel voorleggen aan de Tweede Kamer. Het is de bedoeling dat de nieuwe regels op 1 juli 2016 in werking treden.

Lees ook: inkomensafhankelijke huurverhoging

 

Advies “Wonen in verandering”

Op 26 juni 2015 heeft de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur een advies uitgebracht aan het kabinet in antwoord op twee vragen van minister Blok over de omvang van de woningbehoefte en de rol van de overheid daar in.

Uit het rapport blijkt, en dat is geen verrassing, dat de woningbehoefte per woongebied sterk verschilt en dat er niet voor iedere woningzoekende een passende woning te vinden is. De Raad stelt voor het beleid allereerst te richten op regionale differentiatie, onder meer door verhoging van de liberalisatiegrens in populaire woongebieden en de invoering van woontoeslag voor zowel huurders als woningeigenaren met lage inkomens. Daarnaast adviseert de minister om te streven naar een “eigendomsneutrale woningmarkt”. De keuzevrijheid tussen huren en kopen zal het uitgangspunt van het nieuwe beleid moeten worden, waarbij de voorkeur voor kopen of huren niet gestuurd wordt door huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek, aldus de Raad. Tot slot stelt de Raad een grotere flexibiliteit in gebruik voor, waardoor de consument een woning meer naar eigen gebruiksbehoefte in kan vullen. Dit kan door al bij de bouw rekening te houden met flexibel toekomstig gebruik.

In een reactie geeft minister Blok aan dat hij niet voornemens is het advies uit te voeren voor wat betreft eigendomsneutraliteit. Wel erkent hij de grote vraag naar betaalbare huurwoningen in de geliberaliseerde sector.